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A água do antigo morador não vem junto com a chave
Para o STJ a conta de água e luz é obrigação pessoal de quem consumiu, mas a concessionária só religa o fornecimento depois de cobrar o arrematante.
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O lacre que o lance não comprou
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A chave girou, a porta abriu e a torneira não deu água. Do lado de fora, o hidrômetro estava lacrado com um anel plástico da concessionária, e o ramal de energia tinha sido desligado no ponto de entrega, na frente da casa.
O arrematante fez o que qualquer pessoa faria. Foi ao balcão da companhia de saneamento pedir a religação, apresentou a carta de arrematação e ouviu que o pedido só entraria depois da quitação do débito da instalação.
A palavra instalação carrega o problema inteiro. A concessionária não trabalha com matrícula de imóvel, trabalha com um número de instalação amarrado ao endereço, e o sistema dela mostra saldo devedor sem perguntar quem morava ali quando o consumo aconteceu.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu esse ponto e decidiu contra a concessionária. Fornecimento de água e de energia nasce de contrato de prestação de serviço entre a empresa e o usuário que consumiu, e a dívida daí resultante é obrigação pessoal, cobrável de quem abriu a torneira e ligou o chuveiro.
Repare no que essa natureza pessoal muda. Débito pessoal não se prende à matrícula, não se transfere no registro da carta e não gera direito de reter o serviço contra terceiro que nunca foi parte no contrato.
O tamanho da diferença aparece quando você olha uma certidão de débitos ao lado de um extrato de instalação. A certidão da prefeitura descreve um imóvel, e o extrato da concessionária descreve um cadastro de consumidor com nome, CPF e histórico de leitura.
Só que o balcão continua cobrando, e ele tem um instrumento de pressão que nenhuma dívida comum tem. Sem religação não há morador, não há reforma, não há locatário e não há venda, e o custo de esperar cresce a cada mês de imóvel parado.
É por aí que a maioria dos arrematantes desiste da discussão e paga. Paga uma conta de consumo de outra pessoa para conseguir o serviço no mesmo dia, e depois descobre que existia um caminho mais curto que o pagamento.
O lote de hoje é uma casa térrea com dois anos de contas vencidas nos dois serviços, um atendimento de balcão que recusou a religação e um caminho administrativo que resolveu em onze dias. Veja onde o sistema da concessionária e a decisão do tribunal se desencontram.
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I Edital do Dia
A casa de Sorocaba com o hidrômetro lacrado
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O sistema mandava pagar. O tribunal mandava religar.
Casa térrea de 96 m² em terreno de 200 m², três quartos, garagem para dois carros, bairro consolidado em Sorocaba, interior de São Paulo. Avaliação judicial em R$ 385.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada em R$ 235.000, cerca de 61% da avaliação.
Ocupada ou Livre? Livre. O executado tinha saído com a família dois anos antes do pregão, deixando a casa fechada, com o hidrômetro lacrado pela companhia de saneamento e o ramal de energia desligado pela distribuidora.
O extrato da concessionária de água mostrava vinte e seis faturas em aberto, somando R$ 8.740 entre consumo, tarifa mínima do período sem leitura, multa e juros. O extrato da distribuidora de energia trazia outras dezenove faturas, com R$ 6.120 acumulados.
Nenhum desses dois números aparecia no edital. O edital descrevia o imóvel, o débito de IPTU e a existência de condomínio, porque são obrigações ligadas ao bem, e dívida de consumo não entra nessa lista por não pertencer à matrícula.
O arrematante levou a carta ao balcão e pediu uma coisa simples. Queria a religação no nome dele, com nova conta de consumidor, e a atendente respondeu que a instalação estava bloqueada por inadimplência e que a religação exigia acordo sobre o saldo antigo.
A recusa contraria a orientação já firmada pelo tribunal superior sobre a natureza dessa dívida.
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A obrigação de pagar pelo serviço de fornecimento de água é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação propter rem, sendo, portanto, ilegítima a interrupção do serviço em razão de débito pretérito do antigo usuário.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.313.293/RJ, Primeira Seção, recurso repetitivo, 2013
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A decisão trata de água e a mesma lógica vale para energia. O contrato de fornecimento é firmado com o usuário, o consumo é medido no aparelho do usuário, e a cobrança persegue o consumidor cadastrado, não o metro quadrado onde o consumo aconteceu.
Em Sorocaba o arrematante não pagou e não foi ao judiciário. Protocolou um pedido administrativo de nova ligação em nome próprio, instruído com a carta de arrematação registrada, matrícula atualizada, documento pessoal e o auto de arrematação, e pediu por escrito a abertura de nova unidade consumidora.
Junto com o pedido entrou uma peça que costuma destravar o caso na mesa do supervisor. Uma reclamação formal na ouvidoria da concessionária, com o número do repetitivo citado e prazo de resposta, seguida de registro na agência reguladora estadual do setor.
A religação da água saiu em onze dias, com contrato novo e sem qualquer pagamento do passado. A energia levou dezoito dias, porque a distribuidora exigiu vistoria do padrão de entrada antes de energizar, o que é exigência técnica legítima e nada tem a ver com dívida.
O débito antigo continuou onde sempre esteve. No cadastro do antigo usuário, com o nome e o CPF dele, disponível para cobrança comum pela concessionária, sem nenhum efeito sobre a casa arrematada.
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II A Conta da Chave
R$ 14.860 de consumo que não pertence ao imóvel
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Água e energia somavam R$ 14.860 em faturas do antigo morador. Nenhum centavo entrou no custo da arrematação, porque a dívida de consumo pertence a quem consumiu, e não ao endereço onde o consumo foi medido.
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O primeiro efeito prático é no orçamento da operação. Quem trata o débito de consumo como custo do imóvel infla a conta em quinze mil reais, reduz o teto do lance e perde o lote para quem apurou a natureza da dívida antes da praça.
O segundo efeito é no prazo. Pagar o saldo antigo religa rápido, mas o pedido administrativo bem instruído costuma resolver em duas ou três semanas, e a diferença entre os dois caminhos é dinheiro que não volta.
O custo real da casa de Sorocaba, item por item:
| Lance na segunda praça | R$ 235.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance | R$ 11.750 | | Imposto de transmissão, 3% sobre o lance | R$ 7.050 | | Registro da carta e certidões | R$ 5.100 | | Vistoria e adequação do padrão de energia | R$ 1.480 | | Custo total com a dívida tratada como pessoal | R$ 260.380 | | Custo total se o consumo antigo fosse pago | R$ 275.240 |
A distância entre as duas últimas linhas é o consumo de outra família. São R$ 14.860 que mudam o retorno da operação e que muita gente paga no balcão sem nem discutir, só para abrir a torneira no mesmo dia.
Existe uma parcela dessa conta que realmente é do arrematante, e ela é pequena. Consumo registrado depois da imissão na posse, taxa de nova ligação, vistoria do padrão de entrada e eventual troca de fiação são despesas próprias, porque nascem do serviço que ele mesmo contratou.
Há também um cenário em que a companhia tem razão e vale reconhecer. Se o arrematante mantém a conta antiga no nome do executado e passa a consumir por ela, ele adere ao contrato existente na prática, e a discussão sobre dívida pretérita fica muito mais difícil de vencer.
Por isso o pedido correto nunca é transferência de titularidade. Transferir a conta pode arrastar o saldo devedor para o novo titular pelo próprio regulamento da concessionária, enquanto a nova unidade consumidora nasce limpa, com histórico zerado e leitura inicial registrada em vistoria.
Vale separar também o que é corte por débito do que é desligamento por abandono. Instalação parada há muitos meses costuma ser retirada do cadastro pela própria empresa, e nesse caso o pedido já é de ligação nova por natureza, o que enfraquece qualquer exigência de quitação anterior.
A leitura correta, portanto, acontece antes do lance e é uma leitura de natureza da dívida. Débito propter rem entra na conta do imóvel, débito de consumo entra na conta de quem consumiu, e confundir os dois custa dinheiro em cima e semanas de casa parada.
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