I  Edital do Dia

Uma dívida de R$ 3,4 milhões anotada no cartório

O apartamento de Ribeirão Preto foi a leilão com uma anotação da Receita Federal na matrícula e sem nenhuma penhora do fisco.

Apartamento de 98 m² com 3 quartos e 2 vagas, Jardim Irajá, Ribeirão Preto, São Paulo, matrícula 112.407. Avaliação de R$ 610.000, arrematado por R$ 371.000 no segundo leilão judicial, em 23/04/2026, numa execução movida pelo Banco Regional de Fomento contra Otávio por um empréstimo de capital de giro não pago.

Ocupado ou Livre? Livre. O edital informava que o apartamento estava fechado desde 2025 e que as chaves seriam entregues pelo depositário (a pessoa nomeada pelo juiz para guardar o bem até o leilão).

Otávio devia à União R$ 3,4 milhões em imposto de renda de pessoa física e multas, lançados sobre lucros que a transportadora tinha distribuído a ele. O patrimônio conhecido dele, somado das declarações entregues à Receita, era de R$ 6,1 milhões.

A regra do arrolamento está no artigo 64 da Lei 9.532, de 1997. A Receita arrola os bens quando os créditos tributários (as dívidas de imposto já lançadas pelo fisco) passam de 30% do patrimônio conhecido do contribuinte e, ao mesmo tempo, superam um valor mínimo.

Esse piso começou em R$ 500.000. O Decreto 7.573, de 2011, subiu o corte para R$ 2 milhões, valor usado até hoje. Otávio passava nos 2 testes: devia 56% do que declarava ter, e a dívida ficava R$ 1,4 milhão acima do piso.

A Receita lavrou o termo de arrolamento em agosto de 2025 e mandou o ofício ao cartório, que fez a averbação em 11/09/2025. O apartamento era um dos 4 imóveis de Otávio na lista, ao lado de 2 salas comerciais e de um terreno em Sertãozinho.

O que a lei manda o dono fazer cabe num parágrafo curto:

Alienar é vender; onerar é dar em garantia, como numa hipoteca. A lei pede aviso, sem autorização prévia. O imóvel arrolado continua vendável, financiável e penhorável por qualquer credor.

O parágrafo seguinte da lei diz o que acontece com quem vende calado: a Receita fica autorizada a pedir a medida cautelar fiscal (a ação em que o juiz torna indisponíveis os bens do devedor). A cautelar trava a venda, mas atinge o devedor, e só depois de decidida por um juiz.

II  A Conta da Chave

R$ 371.000 de lance com a Receita na certidão

Antes do lance, o advogado Rodrigo Akira Tanaka explicou a ela por que a anotação não ameaçava a compra. Arrolamento é diferente de penhora (a reserva do bem para pagar uma dívida específica): a Receita não tinha execução fiscal contra Otávio com aquele apartamento penhorado.

A dívida de Otávio também não passava ao imóvel. O artigo 130 do Código Tributário Nacional, de 1966, só prende ao imóvel os tributos do próprio imóvel, como o IPTU, e o parágrafo único diz que na arrematação em hasta pública (o leilão judicial) esses tributos se pagam pelo preço. Imposto de renda do antigo dono nunca acompanha a chave.

A conta planejada saiu do edital: comissão de 5% do leiloeiro sobre o lance, ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) de 2% em Ribeirão Preto e registro da carta de arrematação (o documento que o juiz emite para transferir o imóvel) no cartório.

A conta do apartamento até a chave, como Cláudia a montou:

Cláudia depositou o lance à vista e pagou a comissão no próprio dia do leilão. O juiz da 7ª Vara Cível de Ribeirão Preto assinou a carta de arrematação em 02/06/2026, sem recurso de Otávio.

O cartório registrou a carta em 19/06/2026. A matrícula passou ao nome de Cláudia, mas a Av.9 continuou lá, logo acima do registro novo, porque o arrolamento só sai da certidão quando a Receita manda cancelar.

Rodrigo protocolou o requerimento de cancelamento na Delegacia da Receita Federal em Ribeirão Preto, com cópia da carta e da matrícula atualizada. A Receita conferiu que o bem tinha saído do patrimônio de Otávio por ordem judicial e expediu o ofício ao cartório. A averbação de cancelamento saiu em 05/08/2026.

Nas 6 semanas de espera, a anotação pesou uma vez. O banco que Cláudia consultou para usar o apartamento como garantia de um crédito pediu uma declaração do advogado explicando a Av.9, e só liberou a análise depois do cancelamento.

O pedido à Receita não teve custo. Os R$ 400.610 da tabela foram tudo o que Cláudia gastou até a chave.

Otávio não comunicou a venda à Receita, porque a venda foi forçada pelo juiz e ele não assinou nada. A Receita não pediu cautelar por causa do apartamento. Até o começo de outubro de 2026, a dívida federal dele seguia em cobrança administrativa, e as 2 salas e o terreno continuavam arrolados.

III  Garimpo Local

, A Av.9 e as 4 conferências antes do lance

O arrolamento assusta porque aparece na mesma certidão que traz penhoras e bloqueios, escrito na mesma letra. A diferença entre as anotações está no texto de cada linha, e a leitura leva meia hora.

A checagem cabe numa tarde e custa o preço de uma certidão de inteiro teor no cartório da cidade:

1. Ache a averbação da Receita. Procure na certidão a palavra arrolamento ou a menção à Lei 9.532. Anote o número da averbação, a data e o número do processo administrativo (o processo que corre dentro da Receita, fora da Justiça).

2. Separe arrolamento de penhora. Penhora da Fazenda Nacional vem com o número de uma execução fiscal e o nome de uma vara federal. Arrolamento traz só o processo administrativo. A primeira disputa o preço do leilão; o segundo apenas observa.

3. Procure indisponibilidade. Busque na matrícula a palavra indisponibilidade e consulte a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (o cadastro das ordens judiciais que travam bens). A indisponibilidade bloqueia o registro da carta até o juiz liberar.

4. Planeje o cancelamento. Depois do registro da carta, protocole na Receita o pedido com a carta e a matrícula atualizada. Conte de 30 a 60 dias e não ofereça o imóvel em garantia antes da baixa.

Quem compra de particular, fora do leilão, corre um risco que o arrematante não corre. O vendedor arrolado que não avisa a Receita abre a porta para a cautelar fiscal, e o comprador fica com o imóvel no centro da briga. Nesse caso, exija a cópia do protocolo do aviso antes de assinar a escritura.

No apartamento do Jardim Irajá, o passo 1 mostraria a Av.9 de 11/09/2025, o passo 2 mostraria a ausência de execução fiscal e o passo 3 voltaria vazio. A combinação apontava para um lance sem risco tributário, com uma tarefa de cartório no final.

O arrolamento não muda o preço do lance, mas muda o calendário. Quem planeja revender ou refinanciar logo depois da arrematação precisa somar as semanas de cancelamento ao prazo da obra ou da venda.

“Você daria lance num apartamento com a Receita anotada na matrícula, sabendo que a anotação só sai com pedido seu?”

O apartamento do Jardim Irajá saiu por R$ 400.610, com lance, comissão, ITBI e registro incluídos, R$ 209.390 abaixo da avaliação, e a anotação da Receita custou R$ 0 (cotação de 08/10/2026).

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Segundo o Decreto 7.573/2011 citado na edição, a partir de que valor de dívida tributária federal a Receita passa a arrolar os bens do contribuinte?

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