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A carta de arrematação que chegou 6 dias depois da escritura
Na Lei de Registros Públicos, quem entra primeiro no protocolo do cartório registra primeiro, inclusive contra o arrematante.
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Protocolo do cartório da Vila Mariana
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No balcão do cartório de registro de imóveis da Vila Mariana, em São Paulo, a escrevente Débora Sanches empurrou uma folha grampeada para Luciana Prado Mendes e disse: “A senhora chegou 6 dias depois da escritura.”
Luciana tem 52 anos e trabalha como contadora em Santo André. Em maio de 2026, arrematou num leilão judicial um apartamento de 68 m² na Rua Domingos de Morais e pagou R$ 312.000 à vista, com a reserva de 20 anos de escritório.
A folha era a nota de devolução (o documento em que o cartório explica por escrito por que recusou um registro). Dizia, em 3 linhas, que o apartamento já constava em nome de outra pessoa na matrícula (a ficha do imóvel no cartório).
O antigo dono, o comerciante Sérgio Antunes Vilela, devia R$ 290.000 a um fornecedor e era o executado (o devedor cobrado no processo). Duas semanas depois do leilão, ele foi a um tabelionato e passou o apartamento ao cunhado por escritura de compra e venda.
O tabelião levou a escritura ao cartório de imóveis antes da carta de arrematação (o documento assinado pelo juiz que transfere o imóvel a quem venceu o leilão). Quem chega primeiro ganha um número menor no livro de protocolo, e a Lei 6.015, de 1973, manda registrar na ordem desse número.
Luciana tinha puxado a matrícula 40 dias antes do pregão. Estava limpa, sem venda, sem ônus. Depois do pagamento, ninguém pediu outra certidão, nem ela, nem o advogado, nem o leiloeiro.
A escritura recebeu a prenotação (o lançamento do título no protocolo, com data e número de ordem) em 03/06/2026. A carta chegou em 09/06/2026 e entrou na fila atrás dela.
A seguir, o que o protocolo do cartório mostra linha a linha, quanto os 6 dias custaram a Luciana até a chave e como conferir as prenotações pendentes antes e depois do lance.
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I Edital do Dia
O protocolo 701.904 contra o protocolo 702.118
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O apartamento da Rua Domingos de Morais foi a leilão com a matrícula limpa e saiu dele com 2 títulos na fila.
Apartamento de 68 m², 2 dormitórios e 1 vaga, Rua Domingos de Morais, Vila Mariana, São Paulo, matrícula 118.204. Avaliação de R$ 520.000, arrematado por R$ 312.000 no segundo leilão, em 12/05/2026, a 60% da avaliação, numa execução de título extrajudicial (a cobrança de dívida com documento que dispensa sentença) da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara.
Ocupado ou Livre? Livre. Sérgio deixou o apartamento em 2025 e entregou as chaves ao síndico, que as passou ao leiloeiro para a visita.
O pagamento saiu em 13/05/2026. O juiz assinou o auto de arrematação (o termo que formaliza a venda no processo) em 15/05 e expediu a carta em 02/06. Nesse intervalo de 18 dias, a matrícula seguia em nome de Sérgio.
Em 27/05, Sérgio vendeu o apartamento ao cunhado, Márcio Lopes Arantes, por R$ 300.000, numa escritura lavrada num tabelionato do Ipiranga. O tabelião protocolou a escritura em 03/06, com o número 701.904.
Luciana apresentou a carta em 09/06, pelo balcão, com o número 702.118. O oficial (o titular do cartório) examina os títulos na ordem dos números, e a escritura foi registrada em 16/06 como R.5 da matrícula.
A regra que decidiu a fila está no capítulo do protocolo da Lei de Registros Públicos:
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Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.
Brasil, Lei de Registros Públicos, Lei 6.015, de 1973, artigo 182
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O artigo 186 completa: o número de ordem determina a prioridade do título, e a prioridade dá a preferência do direito real (o direito sobre o próprio imóvel, como a propriedade).
Com o R.5 feito, a carta esbarrou no princípio da continuidade (a regra que só registra uma transferência se quem vende consta como dono na matrícula), dos artigos 195 e 237 da mesma lei. A carta dizia que o apartamento saía de Sérgio, e a matrícula já mostrava Márcio. Daí a nota de devolução de 18/06.
A venda de Sérgio não apaga a arrematação. O Código de Processo Civil, no artigo 792, chama de fraude à execução (a venda feita pelo devedor para escapar de uma cobrança já em curso) a alienação feita por quem já foi citado num processo capaz de levá-lo à insolvência. Sérgio tinha sido citado em 2024.
O advogado de Luciana pediu ao juiz da 3ª Vara a declaração de ineficácia (a venda continua existindo, mas não vale contra o processo). A decisão saiu em 14/09/2026, com ordem ao cartório para averbá-la. A carta foi registrada em 29/09, 112 dias depois da devolução.
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II A Conta da Chave
R$ 22.600 a mais e 4 aluguéis perdidos
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Os 6 dias de atraso no protocolo custaram a Luciana R$ 22.600 em dinheiro fora da conta original e R$ 12.800 de aluguel que não entrou.
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A conta original saiu do edital: comissão do leiloeiro de 5% sobre o lance, ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) de 3% em São Paulo, calculado sobre o valor da arrematação, e as custas de registro da tabela do cartório.
A conta do apartamento até a chave, item por item:
| Lance no segundo leilão | R$ 312.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 15.600 | | ITBI, 3% sobre o lance | R$ 9.360 | | Registro da carta no cartório | R$ 4.100 | | Honorários do incidente de fraude à execução | R$ 18.000 | | Condomínio de junho a setembro, 4 meses de R$ 1.150 | R$ 4.600 | | Custo total até a chave | R$ 363.660 |
As duas últimas linhas nasceram da nota de devolução. Os honorários cobriram a petição ao juiz, a intimação de Sérgio e de Márcio e o acompanhamento da averbação no cartório.
O condomínio caiu sobre Luciana desde a arrematação, porque o edital transferia ao arrematante as cotas vencidas após o leilão. Ela pagou 4 meses de um apartamento que não podia alugar, reformar nem vender.
O plano era alugar a R$ 3.200 por mês a partir de junho, após uma pintura. Uma corretora da Vila Mariana já tinha 2 interessados. Sem registro, Luciana não tinha como provar a propriedade no contrato, e os interessados alugaram outro imóvel. Foram 4 meses sem renda: R$ 12.800.
A conta ficou de pé porque a arrematação saiu barata. Com R$ 363.660 investidos num apartamento avaliado em R$ 520.000, a margem caiu de R$ 178.940 para R$ 156.340, ainda acima de 30% sobre a avaliação.
O risco maior ficou no tempo. Se Sérgio tivesse vendido a um comprador sem parentesco, que pagasse e alegasse boa-fé, a discussão podia subir de instância e travar o apartamento por anos. Márcio não recorreu da decisão de 14/09, e o prazo do recurso terminou em outubro.
O leiloeiro e o juízo não respondem pela demora. O edital avisava que o registro da carta corria por conta e risco do arrematante, e a nota de devolução seguiu a lei ao pé da letra.
O ITBI pago em maio continuou valendo para o registro de setembro. A prefeitura não cobrou de novo, porque o fato gerador (o evento que cria a obrigação do imposto) era a mesma arrematação.
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