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ED 030

A carta que o cartório devolveu

A Lei 9.393 exige o ITR dos cinco últimos exercícios e o CCIR do INCRA para registrar a transmissão, e o arrematante paga antes da matrícula.

Carta de arrematação carimbada sobre o balcão de um cartório de registro de imóveis, ao lado de um CCIR impresso e de uma planta topográfica dobrada de lote rural, sem pessoas

O ITR atrasado trava a matrícula do lote

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"Sem a certidão do ITR dos cinco exercícios e sem o CCIR, eu devolvo a carta e a matrícula continua registrada em nome do executado", disse o oficial Ronaldo Bispo ao arrematante, no balcão do Registro de Imóveis de Cornélio Procópio, no norte do Paraná, com o título de arrematação aberto sobre o vidro e o protocolo já numerado.

O artigo 21 da Lei 9.393 de 1996 condiciona a prática dos atos de registro previstos na Lei de Registros Públicos à comprovação do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural referente aos cinco últimos exercícios. A exigência alcança venda, doação, partilha e também a transmissão que nasce de leilão judicial.

A prova se faz exercício por exercício. O oficial confere os comprovantes de cada ano ou a certidão de regularidade fiscal emitida pela Receita Federal com o NIRF, o número do imóvel no cadastro. Cinco exercícios significam cinco documentos, e a falta de um segura o protocolo inteiro.

O segundo documento vem de outro órgão. O CCIR, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, é emitido pelo INCRA e comprova a inscrição do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural. O artigo 22 da Lei 4.947 de 1966 proíbe desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer vender imóvel rural sem apresentá-lo, e o certificado só sai com a taxa de serviços cadastrais quitada.

O terceiro item entrou na lista mais tarde. A Lei 10.267 de 2001 criou o cadastro georreferenciado, e desde novembro de 2023 qualquer transferência de imóvel rural exige memorial descritivo com vértices certificados pelo INCRA no SIGEF, sem piso de tamanho.

Existe uma discussão de quem paga o imposto atrasado. O parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional determina que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no preço depositado, o que deveria tirar o débito das costas do comprador.

A discussão não abre a matrícula. O cartório não julga sub-rogação, apenas confere documento, e o edital costuma trazer cláusula transferindo os débitos ao arrematante. O comprador paga, registra e depois briga pela restituição dentro do processo, com o dinheiro já fora do bolso.

O sítio arrematado em Bela Vista mostra quanto o comprador desembolsou entre o martelo e a matrícula aberta em seu nome.

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I Edital do Dia

O sítio de 12,1 hectares parado por R$ 18.740 de imposto

A avaliação judicial era de R$ 726.000. O lance vencedor, de R$ 458.000.

Sítio de 12,1 hectares no distrito de Bela Vista, município de Cornélio Procópio, norte do Paraná, com 8,4 hectares de lavoura em rotação de soja e milho, casa sede de 96 m², barracão de máquinas e poço artesiano. Avaliação judicial de R$ 726.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 458.000.

Ocupado ou Livre? Ocupado pelo executado e pelo filho, que tocavam a lavoura em regime familiar, sem contrato de arrendamento registrado na matrícula.

A execução era de título extrajudicial, movida por uma revenda de insumos na 2ª Vara Cível da comarca, com base em cédula de produto rural vencida em 2023. A penhora recaiu sobre a matrícula 14.782 em julho de 2024 e o edital saiu com prazo de depósito integral em 24 horas úteis após o pregão eletrônico.

O arrematante depositou os R$ 458.000 no prazo e recebeu a carta expedida pela vara. Levou o título ao cartório na semana seguinte e voltou com uma nota de exigência de três linhas.

A primeira linha cobrava o ITR. A última declaração do imóvel havia sido entregue em 2020, e de 2021 a 2025 ninguém declarou nem recolheu. A Receita Federal lançou os cinco exercícios de ofício, com multa de mora e juros pela Selic, e o débito consolidado chegou a R$ 18.740 para uma terra cujo imposto anual cheio girava em R$ 2.100.

A segunda linha cobrava o CCIR. O último certificado do imóvel havia sido emitido em 2019, e a taxa de serviços cadastrais de seis exercícios seguia em aberto, R$ 640 no total. O sistema do INCRA recusa a emissão enquanto a taxa não é paga, e a recusa não distingue quem deixou de pagar.

Ainda dentro do cadastro, uma divergência de área apareceu. A matrícula descrevia 12,1 hectares, o Sistema Nacional de Cadastro Rural registrava 12,74 hectares declarados pelo antigo proprietário, e a diferença de 0,64 hectare bastou para o INCRA pedir retificação antes de liberar o certificado atualizado.

A terceira linha cobrava o georreferenciamento. O imóvel nunca havia sido medido com vértices certificados, e o arrematante contratou um engenheiro agrimensor com ART registrada para levantar o perímetro, montar o memorial descritivo e submeter a peça técnica ao SIGEF.

É obrigatória a comprovação do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Brasil, Lei 9.393 de 19 de dezembro de 1996, artigo 21

O comprador pediu ao juízo que o ITR fosse levantado do preço já depositado, com apoio no parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional. O pedido foi deferido cinco meses depois, quando a matrícula já estava aberta e o dinheiro já havia saído da conta dele.

A certificação no SIGEF consumiu 47 dias entre campo, escritório e análise. Com o memorial certificado, o CCIR novo em mãos e as cinco guias de ITR pagas, o cartório registrou a carta e a matrícula passou a nome do arrematante sete meses depois do martelo.

II A Conta da Chave

R$ 43.919 por hectare depois do ITR e do georreferenciamento

O lance de R$ 458.000 saiu 37% abaixo da avaliação judicial de R$ 726.000. Os três documentos que faltavam custaram R$ 30.880 e adiaram o registro em sete meses, e é esse bloco que separa o preço do pregão do preço real da terra.

A conta começa pelo hectare da avaliação. O laudo judicial fixou R$ 726.000 para 12,1 hectares, exatos R$ 60.000 por hectare, com casa sede, barracão e poço incluídos no valor.

O lance vencedor de R$ 458.000 equivale a R$ 37.851 por hectare, e foi esse número que o comprador levou para o pregão como referência de barganha. Ele mudou quando os documentos entraram na planilha.

A conta do sítio de Bela Vista, item por item:

Lance vencedor na segunda praça

R$ 458.000

ITR de cinco exercícios com multa de mora e juros Selic

R$ 18.740

Taxa de serviços cadastrais do INCRA em atraso

R$ 640

Georreferenciamento com ART e certificação no SIGEF

R$ 11.500

Comissão do leiloeiro, cinco por cento à vista

R$ 22.900

ITBI de dois por cento sobre o valor do arremate

R$ 9.160

Registro da carta e retificação de área na matrícula

R$ 6.180

Custas do mandado de imissão e honorários do advogado

R$ 4.300

Custo total do sítio até a matrícula aberta

R$ 531.420

O total de R$ 531.420 divide os 12,1 hectares em R$ 43.919 cada. O desconto contra a avaliação encolheu de 37% para 27% sem que uma linha do edital fosse descumprida, apenas com os documentos que a lei exige para registrar.

O desembolso posterior ao lance somou R$ 51.440 em dois meses, entre comissão do leiloeiro, ITBI, ITR e taxa do INCRA, tudo vencendo antes de o imóvel existir em nome do comprador.

O calendário cobrou o resto. Sete meses entre o martelo e a matrícula deram uma safra de soja colhida pelo executado, que seguia na posse, sobre um bem que o comprador ainda não podia vender nem dar em garantia.

A restituição pela sub-rogação chegou depois e chegou incompleta. O juízo mandou levantar os R$ 18.740 do preço depositado em favor do arrematante, sem correção do período parado e sem alcançar a taxa do INCRA nem o georreferenciamento, que não são crédito tributário.

Quem compra lote rural em leilão precisa somar os documentos ao lance máximo, e não depois dele. A terra de R$ 37.851 por hectare no pregão era terra de R$ 43.919 por hectare no cartório, e a diferença de R$ 73.420 já estava escrita na matrícula e no cadastro do INCRA no dia em que o edital foi publicado.

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III Garimpo Local

As cinco checagens de documento rural que cabem numa manhã

1. Puxe a certidão de regularidade fiscal do imóvel rural na Receita Federal com o NIRF, exercício por exercício. A consulta é gratuita, mostra as declarações entregues e as omitidas dos últimos cinco anos, e a soma dos exercícios em aberto entra direto no custo do registro.

2. Emita o CCIR no portal do INCRA com o código do imóvel e confira a taxa de serviços cadastrais. O certificado sai na hora quando o cadastro está limpo, e quando não sai o motivo aparece na tela, com o valor das taxas que travam a emissão.

3. Compare a área da matrícula com a área do cadastro rural e com a planta que o edital anexa. Divergência de fração de hectare obriga retificação, e a retificação acrescenta laudo, custas e semanas ao protocolo do cartório.

4. Pergunte ao cartório se o imóvel já tem memorial certificado no SIGEF. Sem certificação, o georreferenciamento vira condição do registro, e um perímetro simples de dez a quinze hectares custa entre R$ 9.000 e R$ 14.000 na região, com prazo de campo e análise em torno de 45 dias.

5. Leia a cláusula de débitos do edital ao lado do artigo 130 do Código Tributário Nacional. A sub-rogação no preço existe na lei, o cartório não a aplica no balcão, e o comprador precisa saber que vai adiantar o imposto e discutir a devolução depois.

As cinco checagens levam uma manhã, custam a certidão de matrícula atualizada de cerca de R$ 95 e devolvem o número que interessa: o custo por hectare que o comprador vai pagar de verdade, com documento em dia e matrícula aberta.

O ITR lançado de ofício ainda pode cair por impugnação administrativa, quando a área tributável ignora reserva legal averbada ou área de preservação permanente.

Existe ainda um caminho que dispensa parte da corrida. Imóvel rural com CCIR vigente, ITR declarado todo ano e memorial já certificado no SIGEF costuma sair mais caro no pregão, e a diferença de lance com frequência fica abaixo do que custa regularizar o lote barato.

O sítio de Bela Vista fecha em R$ 531.420 até a matrícula aberta em nome do arrematante, valor que inclui o lance de R$ 458.000, os cinco exercícios de ITR, a taxa do INCRA, o georreferenciamento certificado, a comissão do leiloeiro, o ITBI e o registro da carta, o equivalente a R$ 43.919 por hectare (cotação de 08/09/2026).

"Você arremataria o lote rural com cinco exercícios de ITR em aberto, ou pagaria mais caro por um imóvel com CCIR e matrícula em dia?"