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A casa arrematada que um terceiro levou, e a fatura que voltou pro arrematante
O artigo 447 do Código Civil mantém a garantia contra a evicção na hasta pública, e o lance volta corrigido de quem o recebeu.
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A carta caiu, a fatura voltou corrigida
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O leiloeiro oficial Wanderley Krüger Sobrinho avisou o salão, na Avenida Vicente Machado, em Ponta Grossa, antes de abrir o lote 7: quem arremata ali compra com garantia, e se um terceiro levar a casa depois, o dinheiro volta corrigido.
Essa garantia tem nome técnico e endereço no Código Civil. Chama-se evicção (a perda do bem comprado porque a Justiça reconheceu que outra pessoa já era dona dele antes da venda), e o artigo 447 manda que ela valha também para quem comprou em hasta pública, ou seja, no leilão conduzido pelo próprio juízo.
A frase cabe em duas linhas e muda a vida de quem recebe um oficial de justiça na porta anos depois do martelo. Sem ela, o comprador de leilão ficaria com o prejuízo inteiro, porque a venda judicial não tem vendedor no sentido comum: tem um juízo que transfere a propriedade, um credor que recebe o produto e um devedor que perde o bem.
Com o artigo 447 em pé, existe fila de cobrança. O artigo 450 manda restituir o preço integral, mais os frutos que o comprador teve de devolver, as despesas do contrato, as custas e os honorários. O artigo 903, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil manda devolver ao arrematante o valor pago quando a arrematação cai. E a jurisprudência aponta para quem embolsou o lance: o credor que levantou o dinheiro e o executado que ficou com a sobra.
Três pontos travam quem tenta cobrar. O leiloeiro não devolve a comissão por conta própria, porque prestou o serviço, então ela entra como despesa no pedido contra quem recebeu o lance. O prazo prescricional corre de quando a perda se torna definitiva, não de quando a carta foi assinada. E a cobrança pede ação própria depois que a carta já foi registrada, porque a execução antiga acabou.
O que segue é a conta de uma casa perdida trinta e nove meses depois do lance, com a fatura da devolução item por item.
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I Edital do Dia
A casa da Rua Balduíno Taques e o oficial de justiça de 2026
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O artigo 447 vale na hasta pública: o lance de R$ 187.000 voltou corrigido em R$ 241.900.
Casa de alvenaria com 118 m² construídos em terreno de 360 m², dois quartos, garagem coberta para dois carros, Rua Balduíno Taques, bairro Oficinas, Ponta Grossa, Paraná, matrícula 38.114 do segundo registro de imóveis da comarca. Avaliação judicial de R$ 310.000 em novembro de 2022, imposto predial anual de R$ 1.980, arrematada pelo mecânico industrial Domingos Karpinski Filho em 14 de abril de 2023, por R$ 187.000 na segunda praça.
Ocupada ou Livre? Livre na data da praça, entregue com as chaves na mesa do leiloeiro pelo executado, o comerciante Aldair Muniz Prestes, que devia R$ 148.000 a uma cooperativa de crédito e perdeu a casa na execução movida por ela.
Domingos Karpinski Filho registrou a carta de arrematação em 9 de junho de 2023, mudou-se com a família em julho e gastou os meses seguintes trocando o telhado, refazendo a rede elétrica e instalando esquadrias novas. Pagou o imposto predial de três exercícios e nunca recebeu notificação da Justiça sobre a casa.
Em 3 de julho de 2026, um oficial de justiça bateu na porta com mandado de imissão na posse em favor da professora aposentada Iracema Bittencourt Falavinha. Ela havia ajuizado ação de usucapião em 2014, com posse comprovada desde 2003, num processo que corria em outra vara e não aparecia na matrícula porque sentença de usucapião só vai ao registro depois do trânsito em julgado, que saiu em 2 de março de 2026.
A matrícula 38.114 estava limpa quando o edital circulou. As certidões que o arrematante pediu em 2023 vieram em nome do executado e apontaram só a execução da cooperativa: a usucapião corria em nome da autora, e nenhuma pesquisa pelo dono registral a alcançava.
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Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
Brasil, Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, Código Civil, artigo 447
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Com a casa perdida, Domingos Karpinski Filho ajuizou ação de indenização por evicção na 3ª Vara Cível de Ponta Grossa, em 20 de julho de 2026, contra dois réus: a cooperativa de crédito que levantou o produto da arrematação e Aldair Muniz Prestes, que recebeu a sobra depois de pagas as custas.
A cooperativa contestou dizendo que recebeu crédito legítimo e que o risco do leilão é do arrematante. A sentença, de 11 de setembro de 2026, rejeitou o argumento com base no artigo 447 e condenou cada réu na proporção do que embolsou.
Iracema Bittencourt Falavinha recebeu as chaves em 3 de julho de 2026 e mora na casa desde então. A cooperativa apelou em 18 de setembro, sem efeito suspensivo sobre a parte incontroversa do preço, e o executado não recorreu.
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II A Conta da Chave
O que volta do lance, o que fica pelo caminho e quem assina cada parte
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A evicção devolve o preço corrigido e as despesas comprovadas do contrato: fica de fora o que o arrematante gastou por escolha própria e o tempo que morou na casa.
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Domingos Karpinski Filho desembolsou R$ 262.730 entre a praça de abril de 2023 e a perda da posse em julho de 2026, somando lance, comissão, tributo, registro, advogado, reforma e imposto predial.
Do lance de R$ 187.000, a cooperativa levantou R$ 152.600 em outubro de 2023, as custas judiciais consumiram R$ 8.400 e Aldair Muniz Prestes recebeu R$ 26.000 de sobra em novembro do mesmo ano. A fila da devolução saiu desse rateio, e não do valor total que o arrematante gastou.
A comissão de R$ 9.350 ficou com o leiloeiro, que prestou o serviço e não devolve nada. Ela entra na conta como despesa do contrato, prevista no artigo 450, inciso II, e é cobrada dos réus junto com o preço.
A fatura da evicção do lote 7, item por item:
| Lance pago na segunda praça de abril de 2023 | R$ 187.000 | | Lance corrigido pelo IPCA e juros legais até setembro de 2026 | R$ 241.900 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento, paga em guia própria | R$ 9.350 | | Imposto de transmissão recolhido sobre a arrematação | R$ 5.360 | | Registro da carta de arrematação e certidões | R$ 3.980 | | Benfeitorias necessárias e úteis comprovadas por nota fiscal | R$ 41.200 | | Imposto predial de 2023, 2024 e 2025 | R$ 6.840 | | Total reconhecido na sentença de 11 de setembro de 2026 | R$ 308.630 | | Honorários de sucumbência, dez por cento sobre a condenação | R$ 30.860 | | Parcela devida pela cooperativa exequente | R$ 251.800 | | Parcela devida pelo executado | R$ 56.830 | | Honorários contratuais do advogado na arrematação, sem restituição | R$ 9.000 |
O imposto de transmissão de R$ 5.360 tem dois caminhos, pedidos em ordem sucessiva: ou a prefeitura devolve o que recolheu sobre uma transmissão que não se sustentou, ou os réus pagam o valor como despesa do contrato. A sentença acolheu o segundo, porque a devolução administrativa dependeria de processo próprio.
Dois itens ficaram fora da condenação. O piso de porcelanato escolhido por gosto foi classificado como benfeitoria voluptuária, R$ 14.700, e o juízo mandou que o arrematante levasse o que conseguisse retirar sem estragar a casa. Os honorários contratuais de R$ 9.000 pagos ao advogado em 2023 também ficaram fora, por serem anteriores à perda.
A conta guarda um crédito difícil de medir. O arrematante morou trinta e nove meses num imóvel de R$ 1.600 de aluguel mensal sem pagar nada pelo período, porque a posse dele veio de título judicial e foi reconhecida como de boa-fé até a citação.
A cooperativa depositou a parcela incontroversa, R$ 189.400, em 16 de setembro de 2026 para estancar os juros de mora, e o arrematante recuperou o grosso do lance corrigido antes do julgamento da apelação.
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