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A casa do Pacaembu que não pode virar 2 lotes
Os loteamentos da Companhia City em São Paulo carregam uma restrição averbada que proíbe comércio e desdobro, e ela vale acima do zoneamento.
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Casa 412 da Rua Itápolis, no Pacaembu
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O engenheiro Otávio Reis Lacerda parou na calçada da Rua Itápolis, no Pacaembu, olhou o portão de ferro da casa 412 e disse a Rodrigo Tanaka: “Aqui não sai consultório, nem duas casas no lugar de uma.”
Rodrigo tem 47 anos e atende como dentista em Perdizes, numa sala alugada por R$ 6.500. Vendeu o apartamento da família por R$ 1,6 milhão e somou R$ 500.000 de reserva para entrar no leilão de um banco.
A casa ocupa um terreno de 900 m², tem 2 pavimentos e um jardim de frente voltado para a rua em curva. O banco avaliou o imóvel em R$ 3.400.000, e o segundo leilão aceita lance a partir de R$ 1.850.000, a dívida que o antigo dono deixou de pagar.
O plano de Rodrigo cabia numa planilha. Dividir o terreno em 2 lotes de 450 m², reformar a casa para a família e vender a metade vazia a um construtor por R$ 1,4 milhão. No térreo, uma sala viraria consultório com 2 cadeiras.
Otávio já aprovou projetos no bairro e conhecia a trava. O Pacaembu foi aberto nos anos 1920 pela Companhia City (a City of São Paulo Improvements and Freehold Land Company, empresa inglesa criada em Londres em 1911), que vendeu cada lote com um contrato-padrão de regras de uso.
O contrato só admite moradia de uma família e proíbe dividir o lote. As regras foram levadas à matrícula (a ficha do imóvel no cartório) e continuam valendo para quem compra hoje, em leilão ou fora dele.
O edital do banco não toca no assunto. Diz apenas que o imóvel é vendido “no estado em que se encontra” e deixa ao comprador a tarefa de conferir restrições de uso.
Antes do cadastro no leiloeiro, Otávio pediu a certidão de inteiro teor (a cópia completa da matrícula, com todas as anotações) e puxou a ficha do lote no GeoSampa (o mapa digital da Prefeitura de São Paulo, que mostra a zona de cada terreno).
A seguir, o que a matrícula da casa 412 traz, quanto Rodrigo paga até a chave sem o segundo lote, e como achar a restrição em qualquer bairro-jardim antes de dar o lance.
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I Edital do Dia
As 4 regras averbadas na matrícula 71.408
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A casa 412 da Rua Itápolis vai a leilão com as regras da Companhia City escritas na matrícula.
Casa de 2 pavimentos em terreno de 900 m², Rua Itápolis, 412, Pacaembu, São Paulo, matrícula 71.408 do 2º Registro de Imóveis de São Paulo. Avaliação de R$ 3.400.000, lance mínimo de R$ 1.850.000 no segundo leilão, em 21/10/2026, venda extrajudicial por alienação fiduciária (o empréstimo em que a casa fica registrada para o banco até a quitação), pela Lei 9.514, de 1997.
Ocupado ou Livre? Ocupado. Mora na casa o antigo dono, o administrador Fábio Cerqueira Lins, de 61 anos, que tomou R$ 1,6 milhão emprestado em 2021 com a casa em garantia e parou de pagar em 2025. A saída dele fica por conta do comprador, com ação de reintegração de posse (o processo judicial para retirar o ocupante).
A matrícula foi aberta em 1977, quando o cartório passou o histórico antigo para o sistema de fichas criado pela Lei de Registros Públicos, a 6.015, de 1973. A Av.1 (averbação, anotação que acrescenta um dado sem trocar o dono) copia as restrições do contrato original da Companhia City.
A Av.1 traz 4 regras. Uso exclusivo para residência de uma família. Proibição de comércio, indústria e atividade profissional aberta ao público. Recuo (a distância obrigatória entre a construção e a divisa) de 6 metros na frente e 2 metros nas laterais. E proibição de desdobro (a divisão de um lote em dois ou mais).
A Companhia City começou a vender o Jardim América em 1915, com desenho dos urbanistas ingleses Barry Parker e Raymond Unwin, que trouxeram de Letchworth, na Inglaterra, o modelo de cidade-jardim. A empresa repetiu as regras no Pacaembu, no Alto da Lapa e no Alto de Pinheiros.
Pela ficha do GeoSampa, a casa 412 está numa ZER-1 (Zona Exclusivamente Residencial de baixa densidade). A zona já veda comércio, mas admite desdobro quando cada parte respeita o lote mínimo da lei. A Av.1 fecha essa porta.
A Lei de Zoneamento de São Paulo, a 16.402, de 2016, manda respeitar as restrições convencionais (as regras escritas pelo loteador no contrato de venda) sempre que forem mais rígidas que ela. Vale a regra mais dura das duas.
Quem cobra o cumprimento não é só a prefeitura. A lei federal de loteamentos dá a vizinhos e ao loteador a ação contra a obra irregular:
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O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.
Brasil, Lei do Parcelamento do Solo Urbano, Lei 6.766, de 1979, artigo 45
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Em 2010, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial 302.906, sobre um prédio erguido no Alto da Lapa, e decidiu que as restrições da Companhia City continuam de pé ao lado da lei municipal e prevalecem quando são mais restritivas. A decisão serve de base para as associações de moradores dos bairros da City.
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II A Conta da Chave
R$ 2.006.000 por 1 casa e nenhum lote extra
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Pelo lance mínimo, Rodrigo põe R$ 2.006.000 até a chave e fica com 1 casa de família, sem os R$ 1,4 milhão que esperava da metade vendida.
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Otávio montou a conta com o edital, a guia simulada do ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, de 3% em São Paulo) e a tabela de custas do cartório. A comissão do leiloeiro é de 5%, paga à vista pelo arrematante (quem vence o leilão), fora do lance.
O ITBI incide sobre o valor pago. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema 1.113 que a prefeitura não pode cobrar pelo valor venal de referência (a tabela própria da prefeitura) quando o preço real é menor.
A conta da casa pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo | R$ 1.850.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 92.500 | | ITBI, 3% sobre o lance | R$ 55.500 | | Registro da compra no cartório | R$ 8.000 | | Custo total até a chave | R$ 2.006.000 |
Fora da tabela, o advogado de Rodrigo orçou R$ 30.000 de honorários para a reintegração de posse contra Fábio. Com os R$ 2,1 milhões de Rodrigo, sobram R$ 64.000 para a reforma.
A planilha original tinha outra cara. Com o desdobro, a venda da metade vazia por R$ 1,4 milhão baixaria o custo líquido da casa para R$ 606.000, menos de um quinto da avaliação. A Av.1 apaga essa linha inteira.
O consultório também sai da conta. Rodrigo planejava cortar os R$ 6.500 da sala de Perdizes, uma economia de R$ 78.000 por ano. Com a casa restrita à moradia, o aluguel continua.
Se ele abrisse o consultório mesmo assim, qualquer vizinho poderia entrar com a ação do artigo 45. O caminho comum é a ação cominatória (o processo que obriga a parar a atividade, com multa diária fixada pelo juiz até o cumprimento).
A restrição também segura preço. O bairro segue com casas grandes e ruas sem comércio, e a avaliação de R$ 3.400.000 reflete esse desenho. Pagar R$ 2.006.000 por um imóvel avaliado nesse patamar ainda deixa margem de R$ 1.394.000 sobre a avaliação.
Otávio refez a conta pela única via que a matrícula permite: comprar a casa para morar com a família e manter a sala alugada em Perdizes.
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