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A casa doada com 1 cláusula que desfaz o arremate
Uma anotação de 2009 na matrícula de uma casa em Ribeirão Preto pode anular a venda no leilão e devolver o lance sem a valorização.
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Matrícula 48.213, 2º Registro de Ribeirão Preto
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A advogada Luciana Prado Bastos fechou a pasta no balcão do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto e disse a Marcos Vinícius Peixoto: "Antes de qualquer lance, a gente lê a linha da doação dessa matrícula."
Marcos tem 44 anos e uma oficina de funilaria na Vila Tibério. Paga R$ 2.300 de aluguel por uma casa de 3 quartos e guardou R$ 170.000 num CDB para comprar a própria.
Ele achou a casa numa lista de editais da 4ª Vara Cível. Térrea, 160 m², quintal com pé de manga, a 6 quadras da oficina. A avaliação dizia R$ 280.000, e a segunda praça (a nova rodada do leilão, com preço mais baixo) aceitava lance de R$ 140.000.
Luciana já tinha visto o mesmo desenho dar errado. Em 2025, um cliente dela, o técnico de enfermagem Wagner Lima Torres, venceu o pregão de uma casa em Franca, depositou o dinheiro e esperou a chave.
A chave não veio. O dono da casa em Franca tinha recebido o imóvel do pai por doação, com uma cláusula de inalienabilidade (a proibição de vender o bem, escrita por quem doa). Um mês e meio depois do pregão, o advogado do dono pediu ao juiz que desfizesse a venda, e o juiz desfez.
Wagner recebeu o lance de volta. Perdeu 5 meses, e a casa que ele tinha comprado barato continuou no nome do antigo dono.
A cláusula costuma ficar escondida na certidão de matrícula (a ficha do imóvel no cartório, onde cada venda, doação e dívida ganha um número). O edital raramente fala nela. O leiloeiro também não.
Luciana então pediu a certidão de inteiro teor (a cópia completa, com todas as anotações desde a abertura da ficha) antes de Marcos se cadastrar no site do leiloeiro.
A seguir, o que a matrícula da casa da Vila Tibério mostra, quanto Marcos põe na mesa e quanto volta se o juiz cancelar, e como achar a cláusula em qualquer matrícula antes de dar o lance.
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I Edital do Dia
A linha Av.3 da matrícula 48.213
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A casa da Rua Garibaldi vai a pregão com uma doação de 2009 escrita na matrícula.
Casa térrea de 160 m², Rua Garibaldi, Vila Tibério, Ribeirão Preto, matrícula 48.213 do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Avaliação de R$ 280.000, lance mínimo de R$ 140.000 (50% da avaliação) na segunda praça, pregão eletrônico em 27/10/2026, execução de título extrajudicial (cobrança de uma dívida assinada em contrato) na 4ª Vara Cível de Ribeirão Preto, movida por uma cooperativa de crédito.
Ocupado ou Livre? Ocupado. Mora na casa o executado (o devedor que responde ao processo), Renato Siqueira Campos, de 52 anos, que deve R$ 96.000 à cooperativa por um empréstimo para capital de giro.
A certidão de Luciana trazia 4 anotações. O R.1, de 1998, registra a compra da casa por Alzira Siqueira Campos, mãe de Renato. O R.2, de 2009, registra a doação da casa de Alzira para o filho.
A Av.3, também de 2009, é uma averbação (anotação que acrescenta um dado à matrícula sem trocar o dono). Ela copia a escritura de doação: a casa vai para Renato "gravada com cláusula vitalícia de inalienabilidade e impenhorabilidade".
O R.4, de 2025, é a penhora (a apreensão judicial do bem para pagar a dívida) pedida pela cooperativa. O cartório registrou a ordem do juiz como registra qualquer ordem: o registrador não decide se o bem pode ou não ser penhorado.
A regra que derruba a penhora está no Código Civil, que estende a proibição de vender à proibição de penhorar:
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A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Brasil, Código Civil, Lei 10.406, de 2002, artigo 1.911
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Ato de liberalidade quer dizer doação ou testamento, quando alguém dá o bem sem receber nada. O Supremo Tribunal Federal já tinha dado o primeiro passo em 1963, na Súmula 49, ao decidir que a cláusula de inalienabilidade também impede o bem de entrar na comunhão do casamento.
O Código de Processo Civil, no artigo 833, inciso I, completa a regra: são impenhoráveis os bens inalienáveis. Por ser regra de ordem pública (que o juiz deve aplicar mesmo sem pedido), o devedor pode levantá-la por simples petição, até depois do pregão.
Renato ainda não fez o pedido. Foi citado, não pagou e não apresentou defesa até agora, segundo a consulta pública do processo. Luciana não sabe se ele conhece a própria cláusula, e é exatamente essa dúvida que deixa o lance em risco.
Há uma exceção que o edital da cooperativa não usa. O Código Tributário Nacional, no artigo 184, deixa a dívida de imposto alcançar o bem gravado por cláusula voluntária. A dívida de Renato é um empréstimo, e não imposto, então a exceção não socorre o comprador.
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II A Conta da Chave
R$ 152.200 na mesa e R$ 147.000 de volta
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Pelo lance mínimo, Marcos põe R$ 152.200 até a chave, e, se o juiz cancelar a venda, recebe R$ 147.000 de volta, sem a valorização da casa.
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Luciana montou a conta com o edital, a guia simulada do ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) e a tabela de custas do cartório. A comissão do leiloeiro é de 5%, paga à vista pelo arrematante (quem vence o leilão), fora do lance.
A conta da casa pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo | R$ 140.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 7.000 | | ITBI, 2% pela guia simulada na prefeitura | R$ 2.800 | | Registro da carta de arrematação no cartório | R$ 2.400 | | Custo total até a chave | R$ 152.200 |
Se Renato pedir a anulação, o juiz manda devolver o lance depositado. O dinheiro sai da conta judicial com o rendimento que o banco depositário paga nela, e nada além. A casa pode valer mais no dia da devolução, e Marcos não leva essa diferença.
Wagner viveu a conta inteira em Franca. Arrematou por R$ 180.000 em março de 2025, pagou R$ 9.000 de comissão e R$ 3.600 de ITBI, e o juiz anulou a venda em julho.
Os R$ 180.000 voltaram em agosto, com R$ 4.100 de rendimento da conta judicial. A comissão de R$ 9.000 voltou em setembro, depois que o juiz mandou o leiloeiro devolver, porque a venda caiu sem culpa do comprador.
O ITBI deu mais trabalho. A prefeitura de Franca exigiu pedido de restituição em processo próprio e devolveu os R$ 3.600 em fevereiro de 2026, pelo valor nominal, 11 meses depois de quitado o imposto.
Na reavaliação feita para o processo de Franca, em 2026, a casa saiu por R$ 245.000. Wagner tinha travado o preço em R$ 180.000, e os R$ 65.000 de diferença ficaram com o dono, que continua morando nela.
No caso de Marcos, o registro de R$ 2.400 só se paga quando a carta de arrematação (o documento do juiz que transfere o imóvel) sai. Se a anulação vier antes, a despesa não chega a existir.
Assim, os R$ 147.000 que voltam somam o lance de R$ 140.000 e a comissão de R$ 7.000. Os R$ 2.800 de ITBI dependem de pedido separado à prefeitura de Ribeirão Preto, sem prazo garantido.
Durante a espera, os R$ 152.200 saem do CDB. Marcos calculou que deixaria de ganhar cerca de R$ 1.300 por mês de rendimento, e que a espera de Wagner, aplicada ao valor dele, custaria R$ 6.500 só em juros parados.
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