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A casa que a Lei 8.009 tirou do arrematante
A moradia única da família é impenhorável, e a defesa vale enquanto a carta de arrematação não for assinada pelo juiz.
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A casa que a lei devolveu à família
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"Essa casa é onde meus filhos dormem, ela não é garantia de dívida nenhuma", disse Marlene Aparecida Fontes ao oficial de justiça, no portão da casa dela na Vila Rezende, em Piracicaba, três dias depois do martelo que vendeu o imóvel por R$ 180.000. Ela ainda não tinha advogado constituído, e ainda assim estava com a razão do lado dela.
A proteção vem da Lei 8.009, de 29 de março de 1990. O artigo primeiro declara impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, e a impenhorabilidade alcança a construção, o terreno, os móveis que guarnecem a casa e os equipamentos de uso profissional que estejam ali dentro.
A palavra que decide tudo no texto da lei é única. A proteção cobre a moradia da família, e não o patrimônio imobiliário do devedor. Quem tem dois imóveis vê a lei incidir sobre o de menor valor, salvo se tiver registrado outro como bem de família no cartório, pelo Código Civil.
O prazo, na prática, não existe da forma que a maioria imagina. O Superior Tribunal de Justiça firmou que a impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública, alegável enquanto a expropriação não estiver ultimada, e o marco de fechamento é a assinatura da carta de arrematação pelo juiz. Antes daquela assinatura, o lance vencedor segue exposto.
A regra tem furos escritos no próprio texto. O artigo terceiro lista as dívidas que atravessam a proteção: crédito de trabalhador da própria residência, financiamento do imóvel, pensão alimentícia, impostos e taxas do bem, hipoteca oferecida pela entidade familiar como garantia, execução de sentença penal condenatória e fiança em contrato de locação.
Duas súmulas ampliam o alcance da lei e pegam de surpresa quem só leu o artigo primeiro. A Súmula 364 do STJ estende a proteção ao imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva, e a Súmula 486 protege o único imóvel do devedor que esteja alugado, quando o aluguel serve à subsistência da família.
Para quem arremata, o desfecho é conhecido: o dinheiro volta. O que não volta na mesma proporção é o tempo entre o depósito e o levantamento, e é ali que a operação sangra.
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I Edital do Dia
A casa de Piracicaba que voltou para a dona
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A avaliação judicial era de R$ 262.000. O lance vencedor, de R$ 180.000.
Casa térrea de 96 m² de área construída em terreno de 200 m², três dormitórios, garagem coberta para um carro e edícula nos fundos, no bairro Vila Rezende, em Piracicaba, interior de São Paulo. Avaliação judicial de R$ 262.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 180.000, cerca de sessenta e nove por cento da avaliação.
Ocupado ou Livre? Ocupado pela executada, pelo marido e por dois filhos menores, com contas de água e luz no nome dela desde 2014 e endereço declarado na Receita Federal no mesmo período.
A execução tinha origem em contrato de empréstimo pessoal com garantia de aval, vencido em 2022. O imóvel foi penhorado em 2024, sem que ninguém no processo discutisse a natureza da moradia, porque a executada não apresentou defesa e o processo correu com citação por edital.
O leilão foi designado em plataforma eletrônica, com edital publicado quinze dias antes. Na segunda praça, um investidor de Limeira arrematou por R$ 180.000 e depositou o valor cheio no dia seguinte, dentro do prazo do edital.
O oficial de justiça foi ao endereço para preparar a imissão na posse e encontrou a família dentro da casa. Ele certificou a ocupação, o número de moradores e a ausência de qualquer outro imóvel em nome do casal, e essa certidão virou a peça central do que veio depois.
A Defensoria Pública peticionou no quinto dia após o leilão, com a certidão do oficial, contas de consumo, declaração de imposto de renda e certidão negativa de propriedade emitida pelo cartório de registro de imóveis da comarca.
O juiz suspendeu a expedição da carta de arrematação e abriu prazo de cinco dias para o exequente e para o arrematante se manifestarem. O exequente sustentou preclusão, sem sucesso, porque matéria de ordem pública não preclui.
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A impenhorabilidade do bem de família pode ser suscitada em qualquer fase do processo executivo, enquanto não ultimada a expropriação, por se tratar de norma de ordem pública protetiva do direito fundamental à moradia.
Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil, volume 5, 2017
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A decisão saiu em vinte e dois dias. A penhora foi desconstituída, a arrematação declarada sem efeito e o valor depositado liberado ao arrematante, com correção pela remuneração da conta judicial no período.
O investidor de Limeira recebeu de volta os R$ 180.000 corrigidos, sessenta e um dias depois do depósito. A comissão do leiloeiro também foi devolvida, porque a arrematação se desfez por causa alheia à conduta dele, e a devolução saiu por determinação expressa do juízo.
A execução seguiu viva contra a devedora, agora sem imóvel para penhorar. O credor pediu pesquisa de veículos e de ativos financeiros, encontrou uma motocicleta de 2016 e voltou à estaca em que estava antes de mirar a casa.
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II A Conta da Chave
R$ 180 mil devolvidos e R$ 9.400 que ninguém devolve
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O arrematante recebeu o principal corrigido em sessenta e um dias, e mesmo assim saiu do processo com R$ 9.400 a menos do que teria se o dinheiro estivesse na renda fixa que ele usava antes do leilão.
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A conta do prejuízo começa no rendimento. O depósito judicial rende pela caderneta de poupança em boa parte dos juízos estaduais, e o investidor tinha capital aplicado em título indexado à taxa básica, com diferença de rendimento no período de R$ 6.900 sobre os R$ 180.000.
A segunda perda é de despesa direta. Ele contratou advogado para se habilitar no incidente, pagou custas de cópia processual e fez três deslocamentos de Limeira a Piracicaba, entre a vistoria anterior ao leilão e a audiência do incidente.
A conta do lote de Piracicaba, item por item:
| Valor do lance vencedor na segunda praça | R$ 180.000 | | Valor devolvido ao arrematante com correção | R$ 181.500 | | Comissão do leiloeiro devolvida por ordem do juízo | R$ 9.000 | | Rendimento perdido no período de sessenta e um dias | R$ 6.900 | | Honorários de advogado no incidente | R$ 2.000 | | Custas e deslocamentos de Limeira a Piracicaba | R$ 500 | | Perda líquida do arrematante | R$ 9.400 | | Preço de mercado da casa na data do leilão | R$ 255.000 |
A leitura fria do episódio começa pelo desconto. Uma casa ocupada por família, com desconto de trinta e um por cento sobre a avaliação, costuma parecer barganha justamente porque o mercado já precificou o risco que o edital não explica.
O sinal estava na descrição do imóvel. Casa térrea modesta, ocupada pelo próprio executado, em bairro residencial consolidado, é o retrato exato do bem que a Lei 8.009 protege, e o desconto agressivo nasce da chance concreta de a arrematação cair.
Existe cenário em que o mesmo lote vale a disputa. Quando a dívida executada entra em uma das exceções do artigo terceiro, como IPTU do próprio imóvel ou hipoteca dada pela família em garantia, a proteção não alcança o bem e o desconto vira ganho real.
Existe também o cenário de acordo. Família prestes a perder a moradia costuma negociar, e o arrematante que descobre a fragilidade da própria posição antes do juiz decidir consegue desistir com devolução integral e sem perder a comissão, desde que peticione cedo.
O custo do erro não está no principal, que volta corrigido pelo juízo. Ele está no capital parado por dois meses, no advogado que precisa ser contratado e na oportunidade que passou enquanto o dinheiro estava preso na conta judicial.
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