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A chave que chega oito meses depois do martelo
O lance quitado entrega uma carta, não a porta: a imissão na posse corre em mandado próprio, com prazo do ocupante e oficial de justiça.
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A porta que a carta ainda não abre
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Existe um intervalo na arrematação que nenhuma planilha de leilão costuma reservar linha: o tempo entre o dinheiro sair da conta do arrematante e a porta do imóvel abrir para ele. Em vara cível de capital esse intervalo tem passado de seis meses com frequência.
O engano nasce de uma leitura razoável do processo. Quem paga o lance, recolhe o imposto de transmissão e recebe a carta de arrematação registrada acredita ter concluído a compra, porque virou dono na matrícula. Virou mesmo, e continua sem entrar.
Propriedade e posse viajam em documentos diferentes. A carta transfere a titularidade e resolve o cartório de registro de imóveis. A entrada física depende de outro ato, expedido pelo mesmo juiz, cumprido por oficial de justiça e endereçado a quem estiver morando lá dentro.
Esse ato tem nome, artigo e rito próprios. Chama-se mandado de imissão na posse, nasce do parágrafo 2º do artigo 901 do Código de Processo Civil e vale contra qualquer ocupante do imóvel, seja o antigo proprietário executado, um parente dele, um comodatário sem contrato ou alguém que ocupou o lugar durante o processo.
O rito parece simples no papel e demora na prática. O arrematante pede a expedição do mandado, o cartório da vara expede, o oficial de justiça intima o ocupante e concede prazo para saída voluntária, e só depois do prazo vencido volta para desocupar com apoio, às vezes com força policial requisitada em decisão separada.
Cada uma dessas etapas tem fila. E a fila corre com o imóvel ainda ocupado, gerando despesa mensal no nome novo da matrícula desde o dia da arrematação.
O ponto cego mora justamente aí. Condomínio, IPTU e o aluguel que o imóvel deixa de render viram custo do arrematante muito antes de ele ter a chave na mão, e ninguém desconta esse período do lance na hora de decidir quanto pagar.
O lote de hoje é um apartamento com morador dentro, arrematado por menos da metade da avaliação, e a conta completa dos oito meses que separaram o martelo da mudança. Veja o que o edital, os autos e a certidão do condomínio precisavam dizer antes do lance.
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I Edital do Dia
O apartamento de Contagem com morador dentro
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A carta registrada resolve a matrícula, não a fechadura.
Apartamento de 68 m² em condomínio de quatro blocos, dois quartos, uma vaga coberta, bairro residencial em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. Avaliação judicial em R$ 320.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada em R$ 168.000, cerca de 52% do valor de avaliação.
Ocupada ou Livre? Ocupada pelo executado e pela família dele, sem qualquer contrato registrado na matrícula. O edital trazia a linha padrão, imóvel ocupado, desocupação por conta do arrematante, e nada além.
A carta de arrematação saiu quarenta e dois dias depois do pagamento. Registrada, o apartamento passou a constar em nome do arrematante na matrícula do cartório de imóveis. A família continuou morando lá, com as mesmas chaves de sempre.
Nesse ponto muita gente tenta o caminho curto. Vai até o imóvel, mostra a carta registrada e pede a saída, ou procura a administradora para trocar a fechadura. Nenhuma dessas duas coisas produz posse legítima, e a segunda produz processo contra quem arrematou.
A entrada tem uma porta processual só, e ela está escrita em uma linha do Código de Processo Civil.
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A ordem de entrega do bem móvel ou o mandado de imissão na posse do imóvel será expedido depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, conforme o caso.
Código de Processo Civil, sobre a arrematação, artigo 901, parágrafo 2º, 2015
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Repare no alcance da frase. Ela não fala em executado, em locatário ou em invasor. Fala em imissão na posse do imóvel, o que significa que o mandado vale contra quem estiver ocupando, independentemente do título que essa pessoa alegue ter.
A consequência prática é boa para o arrematante e ruim para a agenda dele. Boa porque dispensa ação nova: o pedido é feito nos próprios autos da execução, sem citação, sem nova distribuição e sem custas de processo autônomo.
Ruim porque um pedido dentro de execução entra na fila do gabinete como qualquer outro. Ele espera conclusão, decisão, expedição pelo cartório da vara e distribuição para a central de mandados, que tem fila própria por região.
No apartamento de Contagem o pedido foi protocolado no mesmo dia do registro da carta. A decisão determinando a expedição saiu em trinta e um dias. O mandado chegou às mãos do oficial de justiça em mais vinte e seis.
O oficial cumpriu a primeira diligência e fez o que o rito manda: intimou o ocupante e assinou prazo para saída voluntária, prazo que costuma ficar entre quinze e trinta dias conforme a vara e a composição da família.
Vencido o prazo sem desocupação, veio a segunda diligência. O ocupante ainda estava lá, o oficial certificou a resistência e o arrematante precisou pedir reforço policial, decisão que a vara analisou em separado e levou mais quarenta e dois dias para conceder.
A desocupação com apoio policial aconteceu no oitavo mês contado do pagamento do lance. A família fez a mudança sem danos relevantes, e a chave mudou de mão no prazo que o oficial deu para a retirada dos móveis.
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II A Conta da Chave
R$ 21.240 de espera em oito meses
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O apartamento custou R$ 168.000 no martelo e mais R$ 21.240 até a porta abrir. A espera pesou 12,6% sobre o lance, e nenhum centavo dela aparece no edital.
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A primeira despesa começa a correr no dia da arrematação e não pergunta quem está dentro. O condomínio é obrigação que acompanha a unidade, e a partir do auto assinado o responsável pelo pagamento é o novo proprietário.
O IPTU segue a mesma lógica de recorte no tempo. A dívida anterior à arrematação sub-roga no preço depositado, mas o imposto do período posterior é do arrematante, com o imóvel ocupado ou vazio.
A terceira linha não sai de boleto nenhum e é a maior das três. Enquanto o apartamento tem morador antigo dentro, ele não pode ser alugado nem vendido com posse livre, e o aluguel de mercado da unidade fica no papel.
A conta dos oito meses, item por item:
| Condomínio, R$ 780 por mês | R$ 6.240 | | IPTU proporcional, R$ 2.100 por ano | R$ 1.400 | | Aluguel de mercado não realizado, R$ 1.700 por mês | R$ 13.600 | | Total do período | R$ 21.240 |
Some ao lance e o apartamento sai por R$ 189.240 antes de comissão, imposto de transmissão e registro. Contra uma avaliação judicial de R$ 320.000 o negócio segue bom, e é exatamente por seguir bom que a conta some das planilhas.
Existe uma quarta linha, e ela é a única com chance de voltar. Os valores gastos com condomínio e IPTU no período de ocupação indevida podem ser cobrados do ocupante em ação própria, junto com o arbitramento de aluguel pelo tempo em que ele usou imóvel alheio.
O caminho é real e demorado. Ação de indenização contra quem morava lá, com honorários e tempo de instrução, contra um devedor que costuma estar sem patrimônio. Sentença favorável nem sempre vira dinheiro.
Por isso a decisão inteligente é anterior ao lance, e é uma decisão de preço. O prazo de imissão vira número quando você mede três coisas antes de dar o lance: o valor mensal do condomínio, a estimativa do aluguel de mercado da unidade e o tempo médio que a vara daquela comarca leva entre o pedido e o cumprimento.
Com os três em mãos, o cálculo é uma linha. Condomínio somado ao aluguel estimado, multiplicado pelos meses de fila esperados, define o teto de lance que preserva a margem que você quer.
No apartamento de Contagem esse cálculo daria R$ 2.480 por mês de espera. Oito meses de fila, R$ 19.840 previstos, número que o arrematante teria descontado do lance máximo se tivesse feito a conta antes do pregão.
Existe ainda uma saída que encurta a fila e custa dinheiro na mesa. Muitos arrematantes negociam a saída voluntária com o ocupante, oferecendo prazo confortável e uma quantia para mudança, formalizada em acordo homologado nos autos.
O valor típico dessa negociação fica entre um e três aluguéis de mercado da unidade. Em Contagem seriam R$ 5.100 no cenário mais caro, contra R$ 21.240 de espera judicial. O acordo é quase sempre mais barato que a fila, e quase nunca é tentado.
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