I  Edital do Dia

O apartamento de Campinas e a cláusula 8.4

O anúncio media o desconto. O edital media a conta.

Apartamento de 62 m² privativos, dois dormitórios, uma vaga coberta, oitavo andar de prédio com elevador em bairro residencial de Campinas, interior de São Paulo. Avaliação judicial em R$ 335.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada em R$ 200.000, cerca de 60% da avaliação.

Ocupada ou Livre? Livre. O executado havia entregado as chaves ao condomínio meses antes do pregão, e a unidade estava fechada, com água cortada e o elevador de serviço liberado para mudança.

O anúncio do lote destacava o desconto em relação à avaliação e nada mais. A palavra comissão aparecia uma única vez na página, dentro de um bloco de texto corrido, remetendo o interessado ao edital completo em arquivo anexo.

No edital ela tinha endereço fixo. A cláusula 8.4 estabelecia comissão de 5% sobre o valor da arrematação, a cargo exclusivo do arrematante, com recolhimento em vinte e quatro horas contadas do encerramento do pregão, por depósito em conta indicada pelo leiloeiro.

A regra não é invenção do edital daquele leilão. O Código de Processo Civil dá a base e deixa claro de quem é a obrigação.

Duas consequências saem dessa única frase. A primeira é que a comissão não sai do produto da venda, ou seja, não reduz o que o credor recebe, e por isso não pode ser negociada com o exequente na mesa.

A segunda é que ela não segue a sorte do parcelamento. O arrematante daquele apartamento parcelou o lance em trinta parcelas, com entrada de 25%, e mesmo assim precisou depositar os R$ 10.000 de comissão no dia seguinte ao martelo.

Ele tinha o dinheiro, e a maioria não tem. O caixa dele previa entrada, comissão e imposto de transmissão em linhas separadas, com data e valor, porque o edital foi lido antes do lance e não depois da euforia do pregão.

Há um cenário em que a comissão volta, e ele é estreito. Arrematação desfeita por vício do processo, por embargos acolhidos ou por evicção pode gerar devolução, mas desistência do próprio arrematante costuma implicar perda do sinal e manutenção da comissão paga.

Existe ainda o caso da adjudicação pelo credor e da remição pelo executado antes do pregão. Quando a venda não chega a acontecer, o leiloeiro costuma ter direito a ressarcimento das despesas de divulgação, verba diferente da comissão e normalmente bem menor.

II  A Conta da Chave

R$ 10.000 de comissão sobre um lance de R$ 200 mil

O primeiro efeito é sobre o teto do lance. Quem esquece a comissão entra no pregão com um limite mental que já está estourado em 5%, e disputa até um valor que não sustenta no caixa dos dias seguintes.

O segundo efeito é sobre a data. Comissão à vista e lance parcelado convivem no mesmo edital sem contradição alguma, e a diferença entre os dois calendários já derrubou arrematação que tinha o dinheiro, mas não naquela semana.

O custo real do apartamento de Campinas, item por item:

O anúncio dizia 40% abaixo da avaliação e o custo fechou em 33% abaixo dela. O deságio real encolheu sete pontos percentuais, e a comissão sozinha responde por três desses pontos.

Vale separar o que é comissão do que apenas parece comissão. Taxa de cadastro na plataforma, custo de habilitação, boleto de caução e assessoria contratada por fora não têm previsão no artigo do Código e só são devidos quando o edital os prevê expressamente.

Existe também a comissão em leilão extrajudicial, e ela obedece a outra lógica. Na alienação fiduciária regida pela Lei 9.514 a remuneração do leiloeiro e as despesas de cobrança entram no acerto de contas do próprio procedimento, com percentual e responsável definidos no edital do agente fiduciário.

Uma diferença prática merece atenção no fechamento. A comissão não integra a base de cálculo do imposto de transmissão na maioria dos municípios, que cobram sobre o valor da arrematação, mas alguns fiscos lançam sobre valor venal maior e forçam discussão administrativa.

Ela também não compõe o valor da carta de arrematação levada a registro. O cartório registra a transmissão pelo valor do lance homologado, e o comprovante de comissão fica no processo como prova de cumprimento da cláusula do edital.

Do lado do imposto de renda, o tratamento é favorável a quem guarda papel. A comissão paga integra o custo de aquisição do imóvel para fins de apuração de ganho de capital na revenda futura, desde que o recibo esteja em nome do arrematante e vinculado ao processo.

III  Garimpo Local

As cinco linhas do edital que fixam a comissão

1. O percentual e a base de cálculo. Procure se o edital diz sobre o valor da arrematação ou sobre o valor da avaliação. A diferença entre as duas bases num lote com deságio grande chega a milhares de reais e aparece numa única palavra.

2. O prazo e a forma de recolhimento. Confira quantas horas você tem, se o depósito vai para conta do leiloeiro ou para conta judicial, e se boleto ou transferência são aceitos. Prazo perdido gera intimação e risco de desfazimento da arrematação.

3. A regra em caso de parcelamento do lance. O edital precisa dizer se a comissão é integral e à vista mesmo com pagamento parcelado. Quando ele silencia, a praxe é comissão à vista, e é ali que o caixa mal planejado quebra.

4. O destino da comissão se a arrematação não se consumar. Leia a cláusula de desistência, a de embargos acolhidos e a de suspensão do leilão. Elas dizem se o valor volta, se vira crédito ou se permanece com o leiloeiro pelo trabalho já feito.

5. As demais verbas do mesmo bloco. Custas de remoção, depósito de bens móveis, despesas de divulgação e taxa de plataforma costumam aparecer ao lado da comissão. Some tudo antes de decidir o teto, porque essas linhas vencem cedo.

As cinco linhas moram no mesmo capítulo do edital e cabem em dez minutos de leitura. O documento está publicado no portal do leiloeiro e no processo eletrônico, e a versão que vale é sempre a do processo, não o resumo do anúncio.

Com as cinco conferidas, o teto do lance muda de natureza. Deixa de ser o valor que você aceita pagar pelo imóvel e passa a ser o valor total que sai da conta até a chave girar, com data ao lado de cada parcela.

Uma conferência extra evita surpresa no dia do pregão. Alguns editais preveem comissão diferenciada quando há acordo entre exequente e executado durante a hasta, e outros fixam valor mínimo em reais para lotes baratos, o que eleva muito o percentual efetivo.

E quando o edital estiver mal redigido, o caminho é anterior ao lance. Pedido de esclarecimento ao leiloeiro por escrito, com protocolo, ou petição simples nos autos antes da praça resolvem em dias o que depois viraria discussão sobre valor já depositado.

"Quanto do seu deságio você entregaria por não ter aberto o edital antes do martelo?"

No caso do apartamento de Campinas, o edital dava quanto tempo para o arrematante depositar a comissão de 5% depois do encerramento do pregão?

Como foi a edição de hoje?

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