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ED 035

A desocupação escrita no anúncio

Na venda direta de imóvel retomado a Caixa financia pelo próprio banco e passa ao comprador a tarefa de desocupar, com a linha impressa no anúncio.

Anúncio impresso de venda direta de imóvel retomado sobre uma mesa de agência bancária, ao lado de uma calculadora, de uma simulação de financiamento e de um molho de chaves, sem pessoas

O anúncio já diz quem tira o ocupante

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"Eu financio pela Caixa mesmo, o que eu preciso saber é quem tira o morador de lá", disse o comprador Anselmo Bertoldi no balcão da agência da Avenida Fernandes Lima, em Maceió, com a folha do anúncio impressa na mão.

A pergunta dele tem resposta numa única linha do próprio anúncio, e a linha estava três centímetros abaixo do dedo. "Imóvel ocupado. Desocupação por conta do comprador."

Venda direta é o que a Caixa faz com o imóvel que ela já retomou e que não encontrou comprador nos dois leilões da alienação fiduciária. A propriedade foi consolidada em nome do banco, os dois leilões públicos do artigo 27 da Lei 9.514 de 1997 fracassaram, e o apartamento passou a figurar no estoque próprio do banco.

Desse ponto em diante muda a natureza do negócio. Não existe mais hasta pública, não existe leiloeiro, não existe lance mínimo de segunda praça. Existe um vendedor comum, que por acaso é o maior banco habitacional do país, anunciando um bem do estoque dele por preço fixado.

O canal é o portal de imóveis da própria Caixa, e a compra acontece por proposta enviada pelo site. Quem oferece o valor do anúncio leva; se duas propostas chegam pelo mesmo valor, a ordem de envio decide.

A parte que mais atrai comprador de primeira viagem é o crédito. O vendedor é o banco, então o banco financia a própria venda, com as linhas habitacionais dele, uso de FGTS quando o comprador se enquadra e prazo longo de amortização.

A parte que mais assusta comprador experiente vem logo abaixo, no mesmo bloco de texto. O anúncio classifica o imóvel em ocupado ou desocupado, e quando diz ocupado transfere ao comprador a responsabilidade de retirar quem está lá dentro, por via judicial ou por acordo.

As duas frases convivem no mesmo parágrafo do anúncio e puxam o preço em direções opostas. O crédito fácil empurra o valor para cima, a ocupação empurra para baixo, e a diferença entre elas é onde mora o desconto real da venda direta.

O apartamento 302 do Edifício Aracê, no bairro do Farol, mostra o tamanho dessa diferença quando ela vira dinheiro na mesa do comprador.

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I Edital do Dia

O apartamento 302 com o morador ainda dentro

Anúncio de R$ 214.870 para avaliação de R$ 310.000, com o devedor ainda morando lá.

Apartamento de 78 m² privativos no quarto andar do Edifício Aracê, bairro do Farol, em Maceió, Alagoas, três quartos com uma suíte, uma vaga coberta, prédio de 2011 com elevador, portaria vinte e quatro horas e salão de festas. Preço de venda anunciado pela Caixa em R$ 214.870, com avaliação do banco em R$ 310.000.

Ocupado ou Livre? Ocupado pelo antigo devedor fiduciante e pela família dele, com a linha "desocupação por conta do comprador" impressa no anúncio, sem prazo definido e sem qualquer compromisso do banco de entregar as chaves.

A origem do apartamento no estoque da Caixa está num financiamento habitacional de 2018 que parou de ser pago em 2023. O contrato era de alienação fiduciária, e não de hipoteca, o que muda tudo na velocidade da retomada.

Na alienação fiduciária o banco já é dono resolúvel do imóvel desde a assinatura. Vencido o prazo da intimação feita pelo registro de imóveis sem a purgação da mora, a propriedade se consolida em nome do credor por averbação na matrícula, sem processo judicial.

Consolidada a propriedade, a lei obriga o banco a levar o bem a leilão. O primeiro leilão sai pelo valor de avaliação do contrato, o segundo pelo valor da dívida somada a encargos, despesas, tributos e comissão.

Os dois leilões do 302 aconteceram no primeiro semestre de 2026 e ficaram desertos, situação comum quando a dívida atualizada se aproxima do preço de mercado do imóvel. Frustrado o segundo leilão, a dívida se extingue e o banco fica com o apartamento livre no balanço.

É desse fracasso duplo que nasce o anúncio da venda direta. O banco já não persegue a dívida, persegue liquidez, e o preço do anúncio nasce de uma decisão comercial de quem quer tirar um bem parado do estoque.

O morador continuou no apartamento durante todo o percurso. Ele perdeu a propriedade na consolidação, perdeu a chance de recomprar nos dois leilões e virou ocupante sem título de um imóvel que agora pertence ao banco.

É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel.

Brasil, Lei 9.514 de 1997, artigo 30, redação vigente

O comprador da venda direta se encaixa nessa palavra sucessores. Com a escritura registrada em nome dele, ele pede a reintegração de posse na vara cível da comarca, instruída com a matrícula atualizada e a notificação de desocupação já entregue.

Anselmo enviou a proposta pelo portal numa quinta-feira e recebeu a autorização de venda em nove dias úteis. Do registro da escritura até o mandado cumprido pelo oficial de justiça passaram sete meses, prazo que ele já tinha colocado na planilha antes de dar o lance.

II A Conta da Chave

R$ 262.410 num apartamento avaliado em R$ 310.000

O comprador pagou R$ 214.870 pelo apartamento e desembolsou R$ 262.410 até virar a chave na fechadura. A desocupação sozinha custou R$ 21.400, entre advogado, oficial de justiça e sete meses de condomínio pago sem morar.

O financiamento saiu pela própria Caixa, na linha do Sistema Financeiro de Habitação, com R$ 64.461 de entrada, trinta por cento do preço anunciado, e R$ 150.409 financiados em trezentos e sessenta meses pela tabela SAC.

O comprador usou R$ 38.000 do FGTS no valor da entrada, por cumprir os três anos de trabalho sob o regime e não ter outro imóvel residencial na cidade.

Venda direta não cobra comissão de leiloeiro, e a ausência dela vale cinco por cento do preço em comparação com a mesma compra feita em leilão de banco. No caso do 302 o comprador economizou R$ 10.743 só por comprar no canal de venda direta.

O ITBI de Maceió incidiu à alíquota de dois por cento sobre o valor da transação, R$ 4.297, e os emolumentos de escritura e registro no cartório alagoano somaram R$ 6.918 para a faixa de R$ 214.870.

A desocupação foi a linha mais cara depois do próprio imóvel. Honorários de R$ 9.000 para a ação de reintegração, R$ 1.240 de custas e diligências do oficial de justiça, e R$ 11.160 de condomínio e IPTU pagos durante os sete meses em que o antigo devedor seguiu morando lá.

A conta do apartamento 302, item por item:

Avaliação do imóvel pela Caixa

R$ 310.000

Preço anunciado na venda direta

R$ 214.870

Entrada de trinta por cento, com FGTS incluído

R$ 64.461

Valor financiado em trezentos e sessenta meses

R$ 150.409

ITBI de dois por cento sobre a transação

R$ 4.297

Escritura e registro no cartório de imóveis

R$ 6.918

Honorários da ação de reintegração de posse

R$ 9.000

Custas e diligências do oficial de justiça

R$ 1.240

Condomínio e IPTU nos sete meses de ocupação

R$ 11.160

Reforma de pintura, elétrica e piso do banheiro

R$ 14.925

Total desembolsado até a chave na mão

R$ 262.410

O desconto sobre a avaliação do banco chegou a R$ 47.590, e ele não caiu do céu. Sete meses de espera, uma ação judicial e um condomínio pago sem uso são exatamente o preço que o mercado cobra de quem não quer enfrentar ocupante.

A parcela inicial ficou em R$ 1.418 pela tabela SAC, com juros de nove vírgula cinco por cento ao ano mais Taxa Referencial, seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel embutidos, e taxa de administração mensal do contrato.

Um imóvel semelhante no mesmo prédio, desocupado e anunciado por imobiliária, pedia R$ 298.000 na mesma semana. A diferença de R$ 35.590 contra o desembolso total do comprador é o que a operação inteira rendeu a ele em troca do trabalho.

O aluguel de mercado de um três quartos no Farol gira em R$ 2.100 mensais, valor que o comprador passou a receber quatro semanas depois da reforma, com contrato de trinta meses assinado com garantia de seguro-fiança.

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III Garimpo Local

Como ler a linha de ocupação de um anúncio da Caixa

1. Abra a ficha do imóvel no portal e leia o campo de situação do ocupante. O anúncio separa desocupado, ocupado e ocupação não confirmada, e a terceira redação significa que o banco nunca mandou ninguém verificar no local.

2. Peça a matrícula atualizada na central de registro do estado e confirme a averbação de consolidação. A consolidação da propriedade em nome do banco precisa estar registrada, com a data, o número do contrato e a menção aos dois leilões negativos.

3. Vá até o prédio e pergunte na portaria quem mora na unidade e desde quando. Ocupante que é o próprio devedor sai por reintegração de posse; inquilino com contrato anterior à consolidação, parente que invadiu depois ou família em situação de vulnerabilidade mudam o prazo e a estratégia da ação.

4. Peça ao síndico a posição de débito condominial da unidade por escrito. A cota condominial é obrigação que acompanha o imóvel, e no estoque de banco costuma vir com dois a quatro anos de atraso que entram direto no seu custo de aquisição.

5. Simule o financiamento no portal com o valor exato do anúncio e guarde o comprovante da proposta. A carta de crédito aprovada antes do envio encurta a autorização de venda, e o comprovante com data serve de prova de precedência se outra proposta chegar pelo mesmo valor.

Os cinco movimentos custam uma certidão, uma manhã de rua e uma simulação online. Comprador que os cumpre sabe o tamanho do trabalho que está comprando; comprador que pula direto para a proposta descobre o tamanho depois da escritura registrada.

Vale separar a venda direta do leilão judicial. No leilão judicial a imissão na posse vem por mandado no mesmo processo da execução e o arrematante tem a proteção do artigo 903 do Código de Processo Civil; na venda direta você compra de um particular e precisa abrir uma ação própria.

O apartamento 302 do Edifício Aracê fechou em R$ 262.410 para o comprador, valor que inclui R$ 214.870 do preço anunciado, R$ 4.297 de ITBI, R$ 6.918 de escritura e registro, R$ 9.000 de honorários da reintegração, R$ 1.240 de custas e diligências, R$ 11.160 de condomínio e IPTU dos sete meses de ocupação e R$ 14.925 de reforma, com o financiamento da própria Caixa em trezentos e sessenta parcelas de R$ 1.418 na primeira prestação (cotação de 13/09/2026).

"Você pagaria R$ 21.400 e esperaria sete meses para tirar um ocupante, ou prefere pagar R$ 35.590 a mais por um apartamento com a chave na mão?"