I  Edital do Dia

Os 640 hectares do lote 7 e a certidão que barrou o registro

A cota italiana da comarca estourou por 140 hectares.

Fazenda São Remígio, 640 hectares na estrada vicinal do Córrego Bonito, zona rural de Chapadão do Sul, Mato Grosso do Sul, matrícula 9.312 do registro de imóveis da comarca, com 520 hectares de soja em plantio direto, sede de 240 m², dois silos de 1.200 toneladas e poço semiartesiano. Avaliação judicial de R$ 12.160.000 em maio de 2025, arrematada em 3 de março de 2026 por R$ 7.680.000 na segunda praça.

Ocupada ou Livre? Livre, entregue sem safra pendente pelo executado, o produtor Waldemar Tessarolo Brum, que devia R$ 5.900.000 a uma trading de grãos e perdeu a fazenda em execução de cédula de produto rural.

O arrematante, o engenheiro agrônomo italiano Giancarlo Bonaldi Ferrero, mora no Brasil desde 2014 e tem registro nacional migratório permanente, condição que o artigo 7º da Lei 5.709 exige de quem compra terra rural: estrangeiro sem residência no país simplesmente não adquire.

A conta individual dele fechava com folga. Os 640 hectares equivalem a 21,3 módulos de exploração indefinida no município, menos da metade dos 50 que o artigo 3º permite, e o requerimento de autorização subiu ao Incra em 11 de março de 2026, instruído com tradução juramentada do passaporte e certidão de antecedentes emitida pelo consulado.

O tropeço apareceu no balcão do cartório. O oficial do registro de imóveis mantém livro auxiliar das aquisições por estrangeiros, exigência do Decreto 74.965, e esse livro responde à pergunta que ninguém faz na hora do lance: quanto da comarca já pertence a gente de fora.

A superfície rural de Chapadão do Sul no cadastro do Incra soma 384.000 hectares. Um quarto dela são 96.000 hectares, o teto de todos os estrangeiros somados, e 40% desse quarto, 38.400 hectares, é o teto de uma nacionalidade só. Os italianos registrados na comarca já apareciam com 37.900 hectares.

Os 640 hectares da fazenda São Remígio levariam a soma italiana a 38.540 hectares, 140 acima do limite legal. A certidão do cartório, emitida em 24 de julho de 2026, recusou o registro da carta de arrematação e devolveu o título ao juízo da vara de execuções fiscais da comarca.

Giancarlo Bonaldi Ferrero tentou o atalho antes de desistir. Requereu ao Incra a hipótese de até três módulos, dispensada de autorização pelo parágrafo primeiro do artigo 3º, e ouviu que 21,3 módulos não cabem numa exceção desenhada para três.

Restou o requerimento de invalidação da arrematação, protocolado em 6 de agosto de 2026 com base no artigo 903, parágrafo primeiro, inciso II, do Código de Processo Civil, que trata da arrematação inválida. O juízo acolheu na decisão de 2 de setembro, mandou devolver o lance corrigido e marcou nova praça para dezembro de 2026.

II  A Conta da Chave

A conta de seis meses com o dinheiro parado no juízo

O lance de R$ 7.680.000 ficou depositado em conta judicial desde 3 de março de 2026 até a decisão que desfez a arrematação, em setembro de 2026, e rendeu pela poupança, índice padrão do depósito judicial na Caixa Econômica Federal.

A comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance, também voltou. A invalidação desfaz o ato desde a origem, e Nivaldo Prestes Caiado devolveu os R$ 384.000 em 15 de setembro.

O que não volta é o gasto de preparar uma compra que a lei não deixava acontecer. Tradução juramentada, certidões consulares, protocolo no Incra, laudo agronômico, certidão do cartório e advogado somam R$ 113.200.

A fatura do lote 7 para o arrematante estrangeiro, item por item:

A poupança devolveu R$ 234.240 em seis meses. O mesmo dinheiro ao juro de 0,9% ao mês, o CDI do período, renderia R$ 445.860, e a diferença de R$ 211.620 é o preço de deixar R$ 8.064.000 parados num depósito judicial.

Giancarlo Bonaldi Ferrero ajuizou ação de reparação contra o leiloeiro oficial na comarca de Chapadão do Sul, sustentando que o edital tinha o dever de avisar sobre a restrição de nacionalidade, já que o próprio cartório mantém o livro auxiliar e o número estava disponível para consulta na véspera da praça.

A defesa do leiloeiro é forte: a restrição vive numa lei de 1971, o edital repetiu a fórmula de que cabe ao arrematante verificar sua aptidão para adquirir, e o teto por nacionalidade se move a cada registro novo na comarca.

A fazenda São Remígio voltou ao catálogo do mesmo leiloeiro, e o edital de dezembro traz cláusula redigida pelo juízo: a aquisição por estrangeiro depende de autorização do Incra e de certidão do registro de imóveis sobre o limite municipal.

III  Garimpo Local

Sete checagens de nacionalidade que cabem numa manhã

Leilão de terra rural com comprador estrangeiro tem uma camada a mais de diligência, e ela roda em dois balcões: o do cartório e o do Incra. Custa taxa de certidão e uma manhã de espera.

1. Peça a certidão do livro auxiliar de aquisições por estrangeiros no registro de imóveis. O Decreto 74.965 obriga o cartório a manter esse livro e a certificar o conteúdo dele: a área já registrada em nome de estrangeiros no município, a cifra que decide se a compra cabe.

2. Divida a superfície rural cadastrada do município por quatro. O cadastro do Incra informa a área rural total da comarca, e um quarto dela é o teto de todos os estrangeiros somados; em Chapadão do Sul, 96.000 hectares dos 384.000 cadastrados.

3. Calcule o limite da nacionalidade do comprador, que é o que costuma travar. São 40% daquele quarto, e no lote 7 deu 38.400 hectares para italianos, com 37.900 ocupados e 500 de folga para uma fazenda de 640.

4. Converta a área do imóvel em módulos de exploração indefinida pelo valor do município. A unidade muda de comarca para comarca, e o teto individual do artigo 3º é de 50 módulos: dividir a área pelo módulo local responde na hora.

5. Confirme a residência do comprador no Brasil. O artigo 7º exige residência no país para estrangeiro adquirir terra rural, e conta de luz sem registro migratório permanente derruba o requerimento no Incra com a caução já depositada.

6. Protocole a autorização no Incra na semana anterior à praça. Tradução juramentada, certidão de antecedentes do consulado e planta do imóvel levam quinze dias úteis para virar protocolo, e requerimento iniciado depois do lance corre contra o prazo de pagamento.

7. Vá ao balcão do registro de imóveis numa manhã de semana. O funcionário do cartório sabe quantos registros de estrangeiros entraram no mês e qual nacionalidade chegou perto do limite, e a conversa de vinte minutos antecipa a certidão que demora três dias.

As sete checagens custaram R$ 7.800 em certidões e uma manhã de balcão, feitas em julho, depois do martelo. Feitas em fevereiro, teriam evitado seis meses de dinheiro parado no juízo.

Fica registrado o que ainda não tem desfecho. A ação de reparação contra o leiloeiro aguarda contestação na comarca de Chapadão do Sul, e enquanto a sentença não sai o prejuízo de R$ 324.820 segue inteiro no bolso do arrematante, sem garantia de que um juiz o transfira para quem redigiu o edital.

"Você pediria a certidão do livro auxiliar do cartório antes de levantar a placa numa fazenda de R$ 7.680.000?"

A tentativa de arrematar os 640 hectares da fazenda São Remígio fecha em R$ 324.820 de prejuízo, valor que inclui R$ 9.400 de tradução juramentada e protocolo no Incra, R$ 7.800 de laudo agronômico e certidão do livro auxiliar, R$ 96.000 de honorários do advogado e R$ 211.620 de capital parado por seis meses, já descontada a correção de R$ 234.240 devolvida pela poupança, ou R$ 508 por hectare que ele nunca chegou a registrar (cotação de 23/09/2026).

Antes de somar os 640 hectares da fazenda São Remígio, quantos hectares faltavam para os italianos da comarca baterem no teto de 40% da área permitida a estrangeiros em Chapadão do Sul?

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