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A laje que só se alcança pelo quintal de baixo
Uma laje com matrícula própria vai a leilão na Brasilândia, sem terreno, sem quintal e com a única escada no corredor da vizinha.
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A escada da laje, no corredor da casa de baixo
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"A escada é minha, fica no meu corredor, e o portão tem uma chave só", disse Neide Rodrigues Farias ao investidor que tocou a campainha da casa dela, na Rua Parapuã, na Vila Brasilândia, zona norte de São Paulo.
O investidor era Sílvio Batista Arruda. Ele queria ver por dentro a laje que vai a leilão em cima da casa de Neide: um sobrado de dois quartos construído em 2019 por Márcio Tavares Lima, que comprou dela o direito de erguer a unidade sobre o telhado.
Márcio pagou R$ 38.000 pela laje, construiu com as próprias economias e morou ali com a mulher e a filha até 2025. Depois se mudou para Guarulhos e deixou de pagar um empréstimo de capital de giro do mercadinho que tinha na avenida.
O banco credor penhorou a laje. A dívida passa de R$ 120.000, e o edital põe a unidade em segunda praça (a segunda sessão do leilão, em que o preço cai) por R$ 84.000.
Sílvio compra imóveis pequenos em bairros da zona norte para alugar. A conta dele parecia simples: dois quartos, sala, cozinha, banheiro, matrícula limpa e aluguel fácil numa rua com ônibus na esquina.
A escada mudou a conta. Ela sobe do corredor lateral da casa térrea, e o corredor fica atrás do portão de Neide. Quem mora em cima atravessa, todo dia, um pedaço de terreno que não é seu.
Neide não ameaçou ninguém. Ela contou que Márcio sempre teve a cópia da chave, que o combinado de 2019 foi "de boca e no papel do cartório", e que uma infiltração no teto do quarto dela espera conserto desde o ano passado.
Sílvio levou as duas matrículas para a advogada Patrícia Honda Lemos, no escritório dela em Santana. Ela pediu também a escritura que criou a laje, porque é ali que mora a resposta sobre a escada.
A seguir, o que a lei de 2017 deu a quem compra uma laje e o que ela deixou com o dono de baixo, a conta da unidade da Rua Parapuã com a infiltração dentro, e o roteiro para ler um lote de laje antes do lance.
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I Edital do Dia
Uma matrícula sem nenhum metro de chão
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A laje tem matrícula própria e nenhum metro de chão, e a escada fica no terreno da vizinha.
Sobrado de dois quartos com 64 m² construído sobre casa térrea, Rua Parapuã, Vila Brasilândia, São Paulo, matrícula própria de laje 187.442 do 18º Registro de Imóveis de São Paulo, aberta em 2020. Avaliação de R$ 168.000, lance mínimo de R$ 84.000 na segunda praça, leilão eletrônico em 22/10/2026, execução movida pelo banco na 3ª Vara Cível do Foro Regional da Freguesia do Ó.
Ocupado ou Livre? Livre. Márcio Tavares Lima entregou a chave da porta de cima a Neide quando se mudou. A chave do portão da rua nunca foi dele sozinho.
A unidade existe no papel graças à Lei 13.465, de 2017, que criou o direito real de laje (o direito de ser dono de uma unidade construída em cima ou embaixo da casa de outra pessoa). A lei incluiu os artigos 1.510-A a 1.510-E no Código Civil.
Antes dela, o sobrado de Márcio seria um puxadinho sem registro, parte da casa de Neide aos olhos do cartório. Com ela, a laje ganhou matrícula própria, pode ser vendida, hipotecada e, como mostra o edital, penhorada por dívida só do dono de cima.
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A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
Brasil, Código Civil, artigo 1.510-A, § 4º, incluído pela Lei 13.465, de 2017
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A frase explica o lote inteiro. Quem arremata a laje compra o espaço aéreo em cima da casa, com as paredes que Márcio levantou, e nenhum centímetro do terreno. O quintal, o corredor, a garagem e a caixa de medidores seguem na matrícula 96.110, a da construção-base (a casa de baixo, de Neide).
O mesmo artigo avisa, no § 1º, que a laje não abrange "as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base". O corredor da escada é exatamente uma área não edificada da casa térrea.
A lei cuida de quem mora em cima de outro jeito. O artigo 1.510-C manda dividir as despesas das partes que servem ao prédio inteiro, como alicerces, pilares, paredes-mestras, telhado e instalações de água, esgoto e eletricidade, e o § 2º garante a cada dono o direito de pedir reparação urgente dessas partes.
O artigo 1.510-B proíbe o dono da laje de prejudicar, com obra nova ou falta de reparo, a segurança e a aparência da construção. A infiltração no quarto de Neide vem da impermeabilização da laje, e o conserto cabe a quem for dono de cima.
Há ainda o risco que nenhum edital destaca. Pelo artigo 1.510-E, se a casa de baixo desabar, a laje se extingue, a não ser que a construção-base seja refeita em até 5 anos.
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II A Conta da Chave
R$ 84.000 por dois quartos e uma escada emprestada
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A laje da Rua Parapuã custa R$ 100.220 para chegar pronta ao aluguel, e o único caminho até a porta passa por um portão cuja chave pertence a Neide.
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Patrícia abriu a escritura de 2019 e achou a cláusula da escada. O texto diz que o acesso à unidade superior se faz "pela escada existente no corredor lateral, de uso comum das duas unidades", e a matrícula da casa de Neide traz essa escritura averbada.
A cláusula protege o arrematante, porque o direito de passagem nasceu junto com a laje e está registrado. Uma escada sem cláusula nenhuma obrigaria o comprador a pedir na Justiça a passagem forçada (o caminho que o vizinho é obrigado a ceder a quem não tem saída para a rua), prevista no artigo 1.285 do Código Civil, com indenização a Neide.
A cláusula não resolve o portão. O acesso é garantido, mas a chave, o horário do portão e o cachorro solto no corredor dependem da convivência. Patrícia recomendou oferecer a Neide o conserto da infiltração logo após a arrematação, como primeiro gesto de vizinho.
O orçamento de um impermeabilizador da própria Brasilândia saiu em R$ 6.400 para refazer a manta da laje e recuperar o gesso do quarto de baixo. Pelo artigo 1.510-B, a conta fica com o dono de cima.
O edital fixa comissão de 5% para o leiloeiro, paga pelo arrematante. O ITBI (o imposto municipal de transmissão) de São Paulo é de 3%, e Patrícia calculou sobre o lance. O registro da carta de arrematação na matrícula da laje ficou em R$ 3.100.
A conta da laje pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo | R$ 84.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 4.200 | | ITBI, 3% | R$ 2.520 | | Registro da carta de arrematação | R$ 3.100 | | Conserto da impermeabilização e do teto de baixo | R$ 6.400 | | Custo total até o aluguel | R$ 100.220 | | Aluguel pedido por sobrados de dois quartos na mesma rua | R$ 1.300 por mês |
Patrícia levantou três anúncios de sobrado de dois quartos na Rua Parapuã e nas duas ruas vizinhas, pedindo entre R$ 1.200 e R$ 1.400. Com R$ 1.300 por mês, a laje rende R$ 15.600 por ano, cerca de 15,6% sobre o custo total, antes do IPTU e da vacância.
O IPTU da laje ainda sai no carnê de Neide. A Prefeitura de São Paulo só separa a inscrição fiscal quando o novo dono pede o desdobro do lançamento, e até lá Sílvio teria de acertar com a vizinha a parte da unidade de cima.
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