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ED 036

A penhora que o lance não apaga

O artigo 901 manda a carta apontar o gravame, e a penhora averbada por outro processo só sai por ofício do juízo que mandou averbar.

Matrícula de imóvel aberta sobre mesa de escrivaninha de cartório, com duas averbações marcadas a caneta, carta de arrematação dobrada ao lado e um molho de chaves sem etiqueta, sem pessoas

A averbação que o lance não cancela

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"Eu paguei o lance, paguei o imposto, e o cartório me devolveu a carta", disse o arrematante Teodoro Vilaça Mendes no corredor do segundo andar do fórum de Rio Claro, em São Paulo, com a matrícula impressa debaixo do braço.

O oficial do registro não devolveu a carta de arrematação por capricho. A matrícula daquela casa tinha duas penhoras averbadas, e a carta assinada pelo juízo da execução fiscal mencionava uma só.

O artigo 901 do Código de Processo Civil resolve a questão em duas linhas. A arrematação se formaliza por auto, e a carta expedida depois precisa trazer a descrição do imóvel, a prova de pagamento do imposto de transmissão e a indicação de ônus real ou gravame existente sobre o bem.

Essa palavra indicação é o ponto em que a maioria dos arrematantes de primeira viagem tropeça. O código manda apontar o gravame, não manda cancelá-lo. A carta é um retrato do que existe na matrícula no dia em que ela é expedida.

Penhora averbada por outro processo é registro feito por ordem de outro juiz, num feito que corre em outra vara, às vezes em outro ramo da Justiça. Quem mandou averbar foi aquele juízo, e só aquele juízo pode mandar cancelar, por ofício dirigido ao registro de imóveis.

O juiz que bateu o martelo no seu leilão não tem como apagar a averbação do colega. Ele cancela o que ele mesmo determinou, e em relação ao resto a carta apenas informa que está lá.

Daí nasce a confusão que custa meses. O arrematante paga o lance, recebe a carta, vai ao cartório e descobre que a abertura de matrícula em nome dele vem com uma averbação de penhora viva, herdada de um processo que ele nunca leu.

A casa 41 da Rua Olavo Bilac, no bairro Cidade Nova, em Rio Claro, mostra o que acontece quando a segunda averbação aparece depois do pagamento e não antes.

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I Edital do Dia

A casa 41 com duas penhoras na mesma folha

Duas penhoras na mesma matrícula, e só uma delas cai com o martelo.

Casa térrea de 112 m² construídos em terreno de 250 m², três dormitórios, garagem para dois carros, na Rua Olavo Bilac, bairro Cidade Nova, em Rio Claro, São Paulo, matrícula 38.411 do registro de imóveis da comarca. Arrematada por Teodoro Vilaça Mendes em R$ 186.000, em segundo leilão de execução fiscal movida pelo município por IPTU atrasado, com avaliação judicial de R$ 292.000.

Ocupado ou Livre? Livre, com as chaves entregues pelo oficial de justiça em mandado de imissão na posse quarenta e um dias depois do auto de arrematação, sem qualquer resistência do antigo proprietário.

O edital da execução fiscal informava a penhora daquele processo, registrada na matrícula em 2023, e anunciava a dívida tributária de R$ 41.300 atualizada até a data da praça. O leilão ocorreu em agosto de 2026 e o lance de Teodoro foi o único.

A matrícula que ele leu no portal do leiloeiro tinha sido extraída em fevereiro de 2026, e é nesse intervalo que mora o problema. Em maio de 2026 entrou na mesma folha uma segunda averbação, de penhora determinada pela Vara do Trabalho de Limeira num processo movido por um ex-empregado do antigo proprietário.

A casa respondia, naquele feito trabalhista, por um crédito de R$ 58.700. A averbação foi feita a pedido do juízo do trabalho, com número de processo próprio, data própria e nenhuma relação com a execução fiscal municipal.

Quando a carta de arrematação saiu, em setembro, ela cumpriu o artigo 901 à letra. Descreveu o imóvel, remeteu à matrícula 38.411, juntou o auto e a guia de ITBI paga e indicou os dois gravames, o fiscal e o trabalhista, porque os dois estavam averbados.

O juízo da execução fiscal cancelou o que era dele. Expediu ofício ao registro mandando baixar a penhora do processo tributário, porque o produto do lance pagou a dívida municipal e o objetivo daquela constrição estava cumprido.

A averbação trabalhista ficou. Nenhum juiz cancela constrição determinada por outro, e o oficial do registro não tem poder para decidir sozinho que aquela penhora perdeu sentido.

O cancelamento do registro ou da averbação somente pode ser feito em cumprimento de decisão judicial, a requerimento unânime das partes que tenham figurado no ato registrado, ou quando, havendo previsão legal, a requerimento do interessado.

Brasil, Lei 6.015 de 1973, artigo 250, redação vigente

Teodoro precisou entrar no processo trabalhista como terceiro interessado, com a carta de arrematação e a matrícula atualizada, e pedir ao juiz do trabalho o levantamento da penhora sobre um bem que já não pertencia ao executado.

O pedido foi deferido em cinquenta e dois dias, com fundamento na data do auto de arrematação, anterior à expedição da carta e posterior à averbação trabalhista, e no fato de o valor do lance ter sido integralmente destinado ao crédito tributário no juízo fiscal.

II A Conta da Chave

R$ 213.940 numa casa avaliada em R$ 292.000

O lance saiu por R$ 186.000 e a matrícula limpa custou R$ 213.940. O ofício que cancelou a penhora trabalhista consumiu R$ 9.800 em honorários e custas, mais cinquenta e dois dias de espera com a casa já na mão.

O pagamento do lance foi à vista, por depósito judicial em vinte e quatro horas, sem o parcelamento do artigo 895 do Código de Processo Civil, que atrasaria a expedição da carta.

A comissão do leiloeiro ficou em cinco por cento do valor da arrematação, R$ 9.300, paga em guia separada do depósito do lance e não abatida do preço.

O ITBI de Rio Claro incidiu a dois por cento sobre o valor da arrematação, R$ 3.720, porque o município adota a base da transação quando ela supera o valor cadastral do imóvel, e os emolumentos de registro da carta somaram R$ 3.480 para a faixa de R$ 186.000.

A conta do levantamento da penhora trabalhista veio depois e fora de qualquer planilha inicial. Honorários de R$ 8.500 para a petição de terceiro interessado no processo da Vara do Trabalho de Limeira, R$ 1.300 de custas, cópias e certidões de objeto e pé, e a segunda certidão de matrícula atualizada.

A conta da casa 41, item por item:

Avaliação judicial do imóvel

R$ 292.000

Lance vencedor em segundo leilão

R$ 186.000

Comissão do leiloeiro, cinco por cento

R$ 9.300

ITBI de dois por cento sobre a arrematação

R$ 3.720

Emolumentos de registro da carta de arrematação

R$ 3.480

Honorários do pedido de levantamento na Justiça do Trabalho

R$ 8.500

Custas, certidões e cópias do feito trabalhista

R$ 1.300

Troca de fiação e quadro de luz

R$ 1.640

Total desembolsado até a matrícula limpa

R$ 213.940

O IPTU atrasado de R$ 41.300 não entrou na conta do arrematante, e essa ausência tem explicação legal. Na arrematação judicial o produto do lance responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel, por força do parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional, e o bem chega ao comprador sem a dívida propter rem, expressão latina que designa a obrigação que acompanha a coisa e não a pessoa.

O crédito trabalhista segue outra lógica e é exatamente por isso que ele sobreviveu ao martelo. A penhora trabalhista não cobrava tributo sobre a casa, usava a casa como garantia de uma dívida pessoal do antigo proprietário, e a constrição precisava ser desfeita por decisão e não por pagamento.

O desconto sobre a avaliação judicial chegou a R$ 78.060, e a parte dele que pagou o trabalho extra foi de R$ 9.800. Sobraram R$ 68.260 de margem bruta para quem aceitou esperar cinquenta e dois dias a mais com a casa ocupada por ninguém.

Uma casa equivalente na mesma rua, com matrícula limpa e anunciada por imobiliária, pedia R$ 279.000 na semana do pregão. A distância entre esse pedido e o desembolso total do arrematante ficou em R$ 65.060.

O aluguel de mercado de uma casa de três dormitórios na Cidade Nova gira em R$ 1.850 mensais, valor que Teodoro passou a receber no mês seguinte ao levantamento da penhora, com contrato de trinta meses e fiador aprovado.

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III Garimpo Local

Como achar a averbação escondida antes do pregão

1. Peça a matrícula atualizada com data do próprio dia do pregão, nunca a do anúncio. A certidão que o leiloeiro publica costuma ter meses, e averbação nova entra na folha sem aviso a ninguém; a certidão eletrônica sai no mesmo dia pela central de registro do estado.

2. Conte as averbações e confira o número de processo de cada uma. Cada constrição traz vara, número e data. Averbação com número de processo diferente do que promove o leilão vem de outro juízo e não cai com o ofício do juiz do pregão.

3. Tire certidão de objeto e pé de cada processo estranho que aparecer na folha. A certidão diz a fase do feito, o valor atualizado do crédito e se a penhora ainda serve a alguma coisa, e é ela que o seu advogado junta no pedido de levantamento.

4. Busque o executado pelo CPF nos sistemas de consulta processual da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho. Dívida que ainda não chegou à matrícula pode estar a uma semana de chegar, e saber disso muda o preço que você oferece.

5. Separe no orçamento a linha de levantamento de gravame de terceiro. Entre honorários, custas e certidões, a petição de terceiro interessado raramente sai por menos de R$ 6.000 em comarca do interior, e ela nunca aparece no edital.

Os cinco movimentos custam duas certidões eletrônicas e uma tarde de pesquisa em sistema público. O arrematante que os faz sabe quanto gravame vai ter de limpar; o que não faz descobre na recusa do oficial do registro, com o dinheiro do lance já depositado.

Vale separar o que o martelo apaga do que ele não apaga. A dívida tributária do imóvel se resolve no produto da arrematação, a hipoteca do credor intimado se extingue com a venda judicial, e a penhora averbada por outro juízo permanece na folha até que aquele juízo mande cancelar.

"Você daria um lance de R$ 186.000 numa casa com uma penhora trabalhista viva na matrícula, ou passaria a vez por causa dos R$ 9.800 e dos cinquenta e dois dias do levantamento?"

A casa 41 da Rua Olavo Bilac fechou em R$ 213.940 para Teodoro Vilaça Mendes, valor que inclui R$ 186.000 do lance, R$ 9.300 de comissão do leiloeiro, R$ 3.720 de ITBI, R$ 3.480 de emolumentos de registro da carta, R$ 8.500 de honorários do levantamento na Justiça do Trabalho, R$ 1.300 de custas e certidões do feito trabalhista e R$ 1.640 de troca de fiação, com o IPTU de R$ 41.300 absorvido pelo produto da arrematação e a matrícula aberta sem gravame em nome dele (cotação de 14/09/2026).