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I  Edital do Dia

O apartamento de Santo André revendido 18 meses depois

O arremate saiu por R$ 262.000. A revenda, por R$ 415.000.

Apartamento de 68 m² no bairro Vila Assunção, em Santo André, ABC paulista, dois dormitórios, uma vaga coberta, oitavo andar de prédio entregue em 1998, com condomínio mensal de R$ 640. Avaliação judicial de R$ 398.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 262.000.

Ocupado ou Livre? Ocupado pela executada e por uma filha, sem contrato de locação registrado na matrícula e sem terceiro com direito de preferência habilitado.

O arrematante depositou os R$ 262.000, pagou a comissão de cinco por cento ao leiloeiro oficial, recolheu o ITBI de dois por cento na prefeitura de Santo André e levou a carta ao cartório de registro no mês seguinte. A matrícula abriu em nome dele sem exigência pendente.

A desocupação consumiu quatro meses. O mandado de imissão na posse foi cumprido com oficial de justiça, e o comprador desembolsou R$ 6.300 entre custas e honorários do advogado que acompanhou o incidente.

A obra veio depois da chave na mão. Piso vinílico, quadro elétrico novo, esquadrias de alumínio, banheiro refeito e pintura completa somaram R$ 38.400, com notas fiscais de material e de mão de obra emitidas em nome do arrematante e com o endereço do apartamento no corpo do documento.

O apartamento foi anunciado por uma imobiliária do bairro e vendido 18 meses após o martelo, por R$ 415.000, com corretagem de seis por cento paga pelo vendedor na assinatura da escritura, R$ 24.900.

A primeira conta que o vendedor fez sozinho subtraiu R$ 262.000 de R$ 415.000 e chegou a um lucro de R$ 153.000. Nessa leitura o imposto de renda a 15% daria R$ 22.950, com DARF vencendo no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

A contadora refez a apuração com a pasta de documentos aberta. A nota da comissão do leiloeiro, a guia do ITBI, o recibo dos emolumentos do registro e o maço de notas fiscais da reforma entraram no custo de aquisição, e o contrato de intermediação com a imobiliária reduziu o valor de alienação.

Dois desembolsos ficaram de fora da conta. Os R$ 6.300 do incidente de imissão e os R$ 9.400 de condomínio atrasado assumidos pelo comprador não constam da lista do artigo 17 da IN RFB 84 e não são benfeitoria, então saíram do bolso sem aliviar a base tributável.

A apuração final foi feita no programa GCAP do ano da venda, que importa os dados para a declaração anual e emite o DARF com o código 4600. O ganho apurado ficou em R$ 66.490, e o imposto, em R$ 9.973,50.

II  A Conta da Chave

R$ 9.973 de imposto no lugar de R$ 22.950

A conta começa pelo custo real de aquisição. O lance de R$ 262.000 nunca foi o valor pelo qual o apartamento entrou no patrimônio do comprador, porque a comissão, o imposto de transmissão e o registro venceram nas semanas seguintes ao pregão.

A reforma entra no mesmo bloco quando foi paga com nota e declarada. O valor de R$ 38.400 subiu o custo do bem na ficha de bens e direitos do exercício da obra e voltou como redução de base no ano da venda.

Do outro lado, a corretagem paga na venda não soma ao custo, ela desce do preço. O artigo 19 da IN RFB 84 permite excluir do valor de alienação a despesa de corretagem quando o ônus é do vendedor, e a nota da imobiliária provou o pagamento.

A conta do apartamento de Vila Assunção, item por item:

O imposto de R$ 9.973,50 equivale a 6,5% da diferença bruta de R$ 153.000 entre o lance e a revenda. A alíquota da lei continuou em quinze por cento, o que mudou foi o tamanho do ganho sobre o qual ela caiu.

Duas isenções foram testadas e recusadas na apuração. O artigo 23 da Lei 9.250 de 1995 isenta a venda do único imóvel por até R$ 440.000, quando o titular não vendeu outro nos cinco anos anteriores, e o vendedor tinha um segundo imóvel registrado em nome próprio.

O artigo 39 da Lei 11.196 de 2005 isenta o ganho quando o produto da venda de imóvel residencial é aplicado em outro imóvel residencial no país dentro de 180 dias, e o vendedor decidiu manter o dinheiro em renda fixa, o que fechou essa porta.

O prazo cobra tanto quanto o cálculo. O DARF do ganho de capital vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, e o atraso puxa multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a vinte por cento, mais juros pela Selic acumulada.

Quem revende arremate precisa montar o custo de aquisição no dia do pagamento de cada despesa, e não na véspera do DARF. O apartamento que entrou no patrimônio por R$ 323.610 pagou menos imposto que o mesmo apartamento entrado por R$ 262.000, e a diferença inteira estava escrita em quatro recibos.

III  Garimpo Local

Os cinco papéis que derrubam a base do imposto na revenda

1. Guarde a nota da comissão emitida pelo leiloeiro oficial, com CNPJ, valor e número do processo. O documento prova a corretagem paga pelo adquirente prevista no artigo 17 da IN RFB 84, e num lance de R$ 262.000 ele carrega R$ 13.100 de custo.

2. Arquive a guia de ITBI quitada e o recibo dos emolumentos do registro da carta. Os dois papeis andam juntos no protocolo do cartório e somam ao custo do bem, mesmo quando o edital transferiu o imposto ao arrematante.

3. Peça nota fiscal de material e de mão de obra em seu nome, com o endereço do imóvel no corpo. Recibo simples de pedreiro sem CNPJ e sem endereço costuma ser glosado, e uma reforma de R$ 38.400 sem nota vira zero na apuração.

4. Lance cada desembolso na ficha de bens e direitos da declaração do ano em que ele foi pago. Custo que nunca apareceu na declaração anual chega à venda sem histórico, e a Receita cruza a evolução patrimonial ano a ano.

5. Rode o GCAP do ano da venda e emita o DARF código 4600 dentro do prazo. O programa importa o custo histórico do bem, aplica as isenções cabíveis e gera o demonstrativo que acompanha a declaração do exercício seguinte.

As cinco tarefas cabem numa pasta física e numa pasta digital abertas no dia do arremate. O custo de manter a pasta é o tempo de escanear cada papel, e o retorno aparece uma única vez, na hora de apurar o ganho.

Arremate feito em nome de pessoa jurídica muda o jogo inteiro. O ganho passa a compor o lucro da empresa, com regime próprio de apuração, e a comparação entre pessoa física e pessoa jurídica precisa ser feita com o contador enquanto o edital ainda está aberto.

O apartamento de Vila Assunção fecha em R$ 9.973,50 de imposto de renda sobre a revenda de R$ 415.000, valor que já considera o custo de aquisição de R$ 323.610 com lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro e reforma com nota, e a corretagem de R$ 24.900 abatida do preço de venda (cotação de 09/09/2026).

"Você guardaria a nota da comissão do leiloeiro por dois anos para abater R$ 12.976 de imposto, ou pagaria a alíquota cheia sobre o valor bruto?"

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