I  Edital do Dia

Uma casa em rua de terra no Jardim Tamoio

A casa de Jundiaí foi a leilão com a rua de terra, e a cobrança do asfalto nasceu 9 meses depois do martelo.

Casa térrea de 68 m² com 2 quartos, Rua das Paineiras, Jardim Tamoio, Jundiaí, São Paulo, matrícula 142.905. Avaliação de R$ 310.000, arrematada por R$ 186.000 no segundo leilão extrajudicial da Caixa, em 14/11/2025.

Ocupado ou Livre? Livre. O antigo morador deixou a casa antes da consolidação da propriedade (o registro que passa o imóvel ao banco quando o financiamento não é pago), e o edital liberava visita com o corretor credenciado.

A casa foi a leilão porque o comprador original, Edson Luiz Paranhos, parou de pagar o financiamento em 2024. A Caixa retomou o imóvel pela Lei 9.514, de 1997, que rege a alienação fiduciária (o contrato em que a casa fica em garantia do banco até a última parcela), e levou o bem a 2 leilões.

A rua era de terra desde o loteamento, nos anos 1980. A Câmara de Jundiaí aprovou o programa de pavimentação do bairro em setembro de 2025, 2 meses antes do leilão, mas a lei municipal citava ruas, sem citar matrículas. Nenhuma certidão da casa mostrava a obra.

A cobrança tem origem federal. A Constituição de 1988 autoriza a contribuição de melhoria no artigo 145, o Código Tributário Nacional, de 1966, trata dela nos artigos 81 e 82, e o Decreto-Lei 195, de 1967, detalha como a prefeitura calcula e cobra. O artigo 8º do decreto define quem paga:

A regra olha para a data do carnê, sem olhar a data da obra nem a do leilão. Quem é dono quando a prefeitura lança paga, e quem compra depois herda a dívida já lançada.

Antes de lançar, a prefeitura precisa publicar um edital da obra, como manda o artigo 5º do decreto, com memorial, orçamento, área beneficiada e critério de rateio. O de Jundiaí saiu na Imprensa Oficial do Município em 03/02/2026, 15 dias após o registro da escritura de Renata, feito em 19/01/2026.

O artigo 6º abre 30 dias para o dono impugnar (contestar por escrito) qualquer item desse edital. Renata não lia a Imprensa Oficial e perdeu o prazo, que venceu em 05/03/2026. As máquinas entraram na rua em abril, e o lançamento saiu em 12/08/2026.

II  A Conta da Chave

O asfalto que entrou na conta depois da escritura

Com o carnê na mão, Renata procurou a advogada tributarista Luciana Teixeira Brandão, de Jundiaí, para saber se havia como derrubar a cobrança. A primeira conferência da advogada foram os 2 limites da lei.

O primeiro é o limite total: a prefeitura só pode cobrar dos vizinhos, somados, o custo da obra. A pavimentação de 640 metros da Rua das Paineiras custou R$ 1.180.800, e o edital rateou a despesa pela testada (a largura da frente de cada lote voltada para a rua). Os 2 lados somavam 1.440 metros de testada, R$ 820 por metro.

O segundo é o limite individual: a parte de cada dono não passa da valorização que a obra trouxe ao imóvel dele. O laudo da prefeitura estimou alta de 8% para as casas da rua. Sobre o valor venal (a base que a prefeitura usa para o IPTU) da casa de Renata, R$ 164.000, a alta dava R$ 13.120. A testada de 12 metros dela resultava em R$ 9.840, abaixo do teto.

O decreto ainda protege o ritmo do pagamento. O artigo 12 limita cada parcela anual a 3% do maior valor fiscal do imóvel: R$ 4.920 por ano no caso dela. A prefeitura dividiu a cobrança em 24 parcelas mensais de R$ 410, 2 anos de carnê.

A conta completa da casa, com o asfalto dentro:

Luciana não achou erro no cálculo. O prazo da impugnação tinha vencido, e uma ação judicial contra o lançamento custaria em honorários quase o tamanho da dívida. Renata assinou o parcelamento em 20/08/2026 e pagou a primeira parcela em setembro.

Edson Luiz Paranhos não recebeu cobrança alguma. Quando a prefeitura lançou, ele já tinha saído da matrícula fazia mais de 1 ano, desde a consolidação em favor da Caixa, em abril de 2025.

O asfalto também trouxe a metade boa da conta. Uma imobiliária do bairro avaliou a casa em R$ 345.000 em setembro de 2026, R$ 35.000 acima da avaliação do edital. A contribuição levou R$ 9.840 dessa alta e deixou o resto com Renata.

III  Garimpo Local

Onde a obra aparece antes do lance

A cobrança de Renata não aparecia em certidão alguma porque ainda não existia. A obra, sim, já deixava rastro em papel público meses antes do leilão. A busca leva uma manhã, com o endereço do imóvel e o portal da prefeitura abertos:

1. Procure a lei do programa de obras. Busque a rua e o bairro no portal da Câmara Municipal. Em Jundiaí, a lei de setembro de 2025 citava a Rua das Paineiras com todas as letras.

2. Leia a Imprensa Oficial dos últimos 12 meses. Edital de contribuição de melhoria sai ali, com orçamento e rateio. Edital publicado antes do lance já diz quanto cada metro de frente vai pagar.

3. Peça a certidão de tributos imobiliários. Contribuição já lançada aparece nela, separada do IPTU, e acompanha a casa até o comprador.

4. Ande pela rua na visita. Terra, guia sem sarjeta ou placa de obra na esquina pedem uma pergunta direta à Secretaria de Obras: há pavimentação prevista para este trecho?

Um caso muda a conta: contribuição lançada antes de um leilão judicial. O artigo 130 do Código Tributário Nacional manda pagar o tributo do imóvel com o preço da arrematação em hasta pública (o leilão feito por ordem de juiz), e o comprador recebe a casa sem a dívida. No leilão extrajudicial do banco, como o de Renata, a cláusula 9 do edital da Caixa passava ao comprador os débitos tributários do imóvel.

No caso do Jardim Tamoio, o passo 1 teria mostrado a lei de setembro de 2025, e o passo 4 teria mostrado a rua de terra. Com as 2 pistas, Renata podia ter descontado do lance uma estimativa da contribuição e acompanhado a Imprensa Oficial para impugnar dentro dos 30 dias.

Rua de terra ainda pode render bom negócio: como a lei limita a cobrança à valorização, o asfalto devolve ao imóvel ao menos o que cobra. O aperto fica no caixa, com 24 parcelas que a planilha do lance não previa.

“Você daria lance numa casa em rua de terra sabendo que o asfalto pode chegar com carnê?”

A casa da Rua das Paineiras saiu por R$ 212.010, com lance, comissão, ITBI, escritura, registro e as 24 parcelas do asfalto incluídos, R$ 97.990 abaixo da avaliação do edital (cotação de 10/10/2026).

O carnê de contribuição de melhoria da Rua das Paineiras saiu contra quem, segundo o Decreto-Lei 195/1967?

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