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A semana de julho que cobra taxa o ano inteiro
Uma fração de 7 dias num flat de Campos do Jordão vai a leilão por R$ 19.000, com R$ 3.480 de taxa anual que não tira férias.
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A varanda do 308, uma semana por ano
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"Eu pago 12 meses de taxa para dormir 7 noites", disse Rogério Menezes Paiva ao gerente da recepção do Flat Mirante da Serra, na Avenida Macedo Soares, em Capivari, o bairro central de Campos do Jordão.
Rogério é dono da semana 29 do apartamento 308. Em 2020, pagou R$ 46.000 por ela: de uma quinta-feira de julho à seguinte, com lareira, varanda para a serra e roupa de cama trocada pelo hotel.
A semana tem matrícula própria no cartório de Campos do Jordão. Rogério nunca dividiu o apartamento com os outros 51 donos. Cada um tem a sua semana, e ninguém cruza com ninguém no corredor.
O que ele dividiu foi a conta. A taxa anual de manutenção do flat, cobrada em 12 boletos, custa R$ 3.480 por fração e cobre recepção, limpeza, mobília, IPTU do prédio e o fundo de reforma.
Rogério usou a semana em 2020, em 2021 e em 2022. Em 2023 a filha mudou de escola, e as férias de julho viraram viagem para a casa da sogra em Ribeirão Preto. Em 2024 também. Os boletos seguiram chegando em janeiro, em abril, em outubro.
Ele parou de pagar em março de 2024. O condomínio do flat entrou com execução, a dívida chegou a R$ 17.900 com multa e correção, e o juiz mandou a semana 29 a leilão.
A engenheira Carla Nogueira Bastos, de Taubaté, achou o lote num site de leilões judiciais em setembro. A semana de julho em Campos, com lance mínimo de R$ 19.000, parecia a pechincha do ano: uma diária de julho no próprio Mirante sai por R$ 900 no balcão.
Ela ligou para o advogado Otávio Reis Prado, que atende em São José dos Campos, e fez a pergunta que Rogério esqueceu de fazer em 2020: quanto se paga nas outras 51 semanas?
Otávio pediu a matrícula da fração, a convenção do condomínio em multipropriedade (o documento que divide o prédio em semanas e fixa as regras de uso) e o extrato de débitos do flat.
A seguir, o que a lei de 2018 mudou numa semana de hotel, a conta da semana 29 com o boleto dos 12 meses dentro, e o roteiro para ler um lote de multipropriedade antes do lance.
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I Edital do Dia
7 dias por ano com matrícula própria
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A semana 29 tem matrícula própria, 7 dias de uso e taxa cobrada nos 12 meses.
Fração de tempo da semana 29 do apartamento 308, com 42 m², sala com lareira, quarto e varanda, no Flat Mirante da Serra, Avenida Macedo Soares, Capivari, Campos do Jordão, matrícula 41.207 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão, aberta em 2019. Avaliação de R$ 38.000, lance mínimo de R$ 19.000 na segunda praça (a segunda sessão do leilão, em que o preço pode cair até a metade), leilão eletrônico em 29/10/2026, execução movida pelo condomínio na 1ª Vara da Comarca de Campos do Jordão.
Ocupado ou Livre? Livre. A semana 29 começa na quinta-feira mais próxima de 16 de julho, e o hotel entrega a chave do 308 a quem estiver na matrícula.
A matrícula só existe por causa da Lei 13.777, de 2018, que incluiu no Código Civil os artigos 1.358-B a 1.358-U e criou a multipropriedade (o condomínio em que cada dono é titular de um período do ano, e não de um pedaço do imóvel).
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Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Brasil, Código Civil, artigo 1.358-C, incluído pela Lei 13.777, de 2018
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Quem arremata a semana 29 leva o apartamento inteiro, com a lareira, a mobília e a varanda, durante 7 dias. O artigo 1.358-D diz que o imóvel é indivisível e inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao seu uso.
O artigo 1.358-E fixa o piso: cada fração tem no mínimo 7 dias, seguidos ou intercalados. A convenção pode fazer a semana fixa (sempre no mesmo período do ano), flutuante (escolhida a cada ano pelo procedimento da convenção) ou mista. A semana 29 do Mirante é fixa, e por isso vale mais que uma flutuante do mesmo prédio.
Antes de 2018, quem comprava uma semana de flat assinava com a administradora um contrato de direito de uso (o chamado timeshare, a venda de tempo de hospedagem). A dívida era pessoal, a revenda dependia da empresa e o cartório não sabia que a semana existia.
Com a lei nova, a Lei 6.015, de 1973, ganhou no artigo 176 o § 10, que manda abrir uma matrícula para cada fração de tempo. Por isso a semana 29 pôde ser penhorada sozinha, por uma dívida só de Rogério, sem tocar nas outras 51.
A mesma lei amarra a semana ao boleto. O artigo 1.358-J obriga o multiproprietário a pagar a contribuição condominial "ainda que renuncie ao uso e gozo" do imóvel, e a convenção do Mirante rateia as despesas do ano em 52 partes iguais, com a semana usada ou vazia.
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II A Conta da Chave
R$ 19.000 por julho e R$ 3.480 pelos outros meses
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A semana 29 custa R$ 21.530 para chegar à primeira quinta-feira de julho, e a partir daí cobra R$ 3.480 por ano enquanto estiver no nome de quem arrematou.
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Otávio abriu o extrato do condomínio. A dívida de Rogério soma R$ 17.900, e o edital diz que os débitos anteriores serão pagos com o dinheiro do lance, conforme o artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil (os créditos que acompanham o imóvel se sub-rogam no preço, isto é, saem do valor arrecadado no leilão).
Na prática, o lance de R$ 19.000 quita os R$ 17.900 do condomínio e deixa pouco mais de R$ 1.000 para Rogério. Carla entra sem a dívida velha e com o primeiro boleto novo vencendo no mês seguinte ao registro.
A comissão do leiloeiro é de 5%, paga pelo arrematante. O ITBI (o imposto municipal de transmissão) de Campos do Jordão é de 2%, calculado sobre o lance. O registro da carta de arrematação na matrícula da fração ficou em R$ 1.200 no orçamento do cartório.
A conta da semana pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo | R$ 19.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 950 | | ITBI, 2% | R$ 380 | | Registro da carta de arrematação | R$ 1.200 | | Custo total até a chave | R$ 21.530 | | Taxa anual de manutenção, em 12 boletos | R$ 3.480 por ano |
Em 10 anos, com a tabela atual e sem reajuste, a taxa soma R$ 34.800, mais que o custo de entrada inteiro.
Carla comparou com a hospedagem. O balcão do Mirante cobra R$ 900 pela diária de um apartamento igual ao 308 na semana do Festival de Inverno, ou R$ 6.300 por 7 noites. Se ela usa a semana, a taxa de R$ 3.480 compra uma estadia de R$ 6.300, e a economia anual fica em R$ 2.820.
Se ela não usa, a conta muda de sinal. A convenção permite pôr a semana no pool de locação (o sistema em que o hotel aluga a fração a hóspedes e repassa a receita ao dono), com 35% de comissão da administradora. Os R$ 6.300 viram R$ 4.095 líquidos, e sobram R$ 615 por ano depois da taxa.
Em ano de hotel vazio, sobra só o boleto. O pool paga apenas quando a semana é alugada, e a taxa vence nos 12 meses de qualquer jeito.
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