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Avaliação de R$ 520.000. Dez anos de taxa associativa no edital, R$ 38.400, e nenhum centavo deles na conta da arrematante.
Casa térrea de 168 m² construídos em lote de 360 m² no Residencial Portal do Cerrado, em Anápolis, Goiás, três dormitórios com suíte, garagem para dois carros, loteamento fechado de 2009 com guarita e ruas internas asfaltadas. Avaliação judicial de R$ 520.000, primeira praça sem lance, segunda praça designada com lance mínimo de sessenta por cento.
Ocupado ou Livre? Ocupado pelo executado até a imissão, com desocupação voluntária negociada em quarenta e cinco dias e termo de entrega assinado no cartório da vara.
A execução é de dívida trabalhista reconhecida em sentença, R$ 176.900 atualizados até a data da penhora, movida contra o antigo dono, que era sócio de uma transportadora que fechou as portas.
O edital trazia uma linha que assustaria qualquer iniciante: "Consta débito perante a Associação dos Moradores do Portal do Cerrado no valor de R$ 38.400, referente a taxas de manutenção vencidas entre 2016 e 2026".
A arrematante leu a linha, arrematou mesmo assim e recebeu a primeira cobrança oito dias depois da carta expedida. A associação enviou notificação extrajudicial pedindo o pagamento integral do atrasado como condição para liberar o controle remoto da guarita.
A resposta veio por petição nos autos, não por acordo no escritório da associação. O advogado da arrematante juntou a matrícula do lote, o estatuto da associação e o Tema 882, e pediu ao juiz que declarasse a inexigibilidade da dívida pretérita contra ela.
A matrícula decidiu o caso. Não havia registro de convenção de condomínio, não havia servidão de encargo, não havia cláusula de adesão obrigatória averbada, e o loteamento de 2009 é anterior à Lei 13.465 de 2017, que passou a exigir a previsão expressa no ato constitutivo.
O estatuto da associação, por sua vez, dizia o contrário do que a associação queria. O documento registrado em cartório de pessoas jurídicas classificava os proprietários como associados "mediante requerimento de admissão aprovado pela diretoria", ou seja, por ato voluntário de cada um.
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As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Brasil, Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 882, Segunda Seção, 2015
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O juiz acolheu o pedido em decisão de duas páginas. Declarou que a dívida de R$ 38.400 permanece com o executado, como obrigação pessoal dele, e determinou que a associação se abstenha de restringir o acesso da arrematante às vias internas do loteamento.
A associação recorreu, e o agravo foi rejeitado. A arrematante entrou na casa com o débito histórico fora da conta dela, e a associação seguiu cobrando o antigo proprietário na ação de cobrança que já corria desde 2019.
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