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A usucapião que já corre sobre o lote
A averbação premonitória da ação de usucapião entra na matrícula antes do pregão, e quem arremata leva o processo e a posse do ocupante junto.
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A linha que veio antes do martelo
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Existe uma linha na matrícula que não tira o imóvel de leilão, não suspende o pregão, não aparece em destaque no edital e mesmo assim decide quem vai morar ali nos próximos anos. Ela se chama averbação premonitória, e o nome já entrega a função: avisar.
O artigo 828 do Código de Processo Civil autoriza o autor de uma ação a levar ao cartório a certidão de que o processo existe e de que aquele bem está em discussão. A partir do momento em que a linha entra na matrícula, ninguém mais consegue alegar que comprou sem saber.
Quando a ação averbada é uma usucapião, a consequência muda de tamanho. A usucapião não discute dívida, não discute penhora e não discute preço. Ela discute quem é o dono, e o pedido do ocupante é justamente o de ser declarado proprietário por força do tempo de posse.
A propriedade que se compra na praça é a propriedade do executado. Se um terceiro está pedindo em juízo o reconhecimento de que aquela propriedade já migrou para ele pelo decurso do prazo, o arrematante não compra uma chave, compra uma cadeira dentro de um processo que já começou sem ele.
A boa-fé desaparece no instante da averbação. Quem dá lance sobre matrícula com ação de usucapião registrada não pode depois se apresentar ao juízo como terceiro surpreendido, porque a linha estava pública, gratuita e disponível na certidão que o próprio edital manda consultar.
E a posse do ocupante segue protegida enquanto a ação corre. O juiz da execução costuma segurar a imissão até que o juízo da usucapião decida, e ninguém consegue prever essa data, porque a instrução depende de perícia de área, citação de confrontantes, manifestação de três entes públicos e edital para eventuais interessados.
O prazo comum de usucapião extraordinária é de quinze anos, e cai para dez quando há moradia habitual ou obra no imóvel. Um ocupante que entrou em 2009 e ajuizou a ação em 2022 já tem o tempo cumprido antes mesmo da primeira audiência, e a sentença só declara o que o calendário formou.
O lote de hoje é uma casa de 96 m² em Sorocaba, arrematada por R$ 187.000, com uma averbação de usucapião feita catorze meses antes do pregão.
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I Edital do Dia
A casa de Sorocaba com dono pedido em juízo
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A linha estava na matrícula catorze meses antes do pregão. Ninguém leu.
Casa térrea de 96 m² de área construída em terreno de 250 m², três dormitórios, garagem para dois carros, construção de 1994, no bairro Vila Hortência, em Sorocaba. Avaliação judicial de R$ 395.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 187.000, cerca de quarenta e sete por cento da avaliação.
Ocupado ou Livre? Ocupado. E o desconto agressivo da segunda praça era exatamente o preço que o mercado já dava ao problema escrito na matrícula.
A certidão tinha quatro averbações. Duas eram de simples atualização cadastral, uma era a penhora de 2021 vinda de execução fiscal municipal contra o proprietário registrado, e a quarta trazia a expressão que muda tudo: ação de usucapião extraordinária, autos distribuídos na vara cível da comarca.
O edital do leilão mencionou a existência da ação em uma linha, no bloco de observações, depois da descrição do imóvel e antes das condições de pagamento. A frase estava lá, cumprindo o dever legal de informar, e não tinha nem negrito nem destaque.
A ocupante ajuizou a usucapião em 2022, alegando posse contínua desde março de 2009. Anexou carnê de IPTU pago no próprio nome por treze anos, alvará de reforma emitido pela prefeitura em 2014, ligação definitiva de água e esgoto e fotos aéreas do bairro em quatro anos diferentes.
O arrematante pagou o lance, recolheu a comissão e recebeu a carta de arrematação em cinquenta e dois dias. No pedido de imissão na posse, o juízo da execução determinou que se aguardasse o desfecho da usucapião, por conexão entre as demandas.
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A usucapião não cria o direito no dia da sentença, ela apenas declara o que o tempo já havia formado dentro da posse.
Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, 1955
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A instrução da usucapião é lenta por desenho. Exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, citação pessoal de todos os confrontantes, citação por edital de eventuais interessados e manifestação da União, do Estado e do município sobre interesse no bem.
O arrematante virou parte no processo dela. Foi habilitado como sucessor do proprietário registrado e passou a ter que contestar a posse, produzir prova em sentido contrário e arcar com metade da perícia de área, sem nunca ter entrado na casa.
A defesa possível era estreita. Contra posse documentada por treze anos de IPTU e obra licenciada, restava discutir interrupção do prazo, e não havia notificação, ação possessória nem cobrança formal que tivesse quebrado a continuidade em nenhum momento da década.
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II A Conta da Chave
R$ 187 mil presos ao calendário de outro processo
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A usucapião correu por 27 meses depois da arrematação e consumiu R$ 43.900 entre honorários, perícia de área e custo de oportunidade. A sentença declarou a ocupante proprietária desde 2019, e a arrematação caiu por perda de objeto.
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O primeiro custo é o do relógio alheio. O capital do arrematante ficou parado dentro de um processo cujo ritmo não dependia dele, porque quem conduz a instrução da usucapião é o juízo cível, e não o juízo da execução onde o dinheiro foi depositado.
O segundo custo é a perícia. Ação de usucapião pede levantamento topográfico, memorial descritivo e confronto com os registros vizinhos, e o trabalho técnico raramente sai por menos de oito mil reais em imóvel urbano com divisa irregular.
A conta da casa de Sorocaba, item por item:
| Valor pago no lance da segunda praça | R$ 187.000 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento | R$ 9.350 | | ITBI e registro da carta de arrematação | R$ 7.480 | | Honorários de defesa na ação de usucapião | R$ 21.000 | | Metade da perícia de área e memorial descritivo | R$ 4.300 | | Custo de oportunidade de 27 meses a 0,8 por cento ao mês | R$ 18.600 | | Total desembolsado e imobilizado no período | R$ 247.730 | | Preço de mercado da casa na data da sentença | R$ 418.000 |
A devolução veio, e veio incompleta. O valor do lance voltou corrigido e a comissão foi ressarcida, mas honorários da defesa e a metade da perícia ficaram na conta de quem arrematou, porque nasceram de escolha própria de litigar.
O que separa esse desfecho de um final melhor é a data da averbação. Ela entrou na matrícula catorze meses antes do pregão, o que significa que a informação estava disponível em toda consulta feita durante mais de um ano antes do martelo.
Existe o cenário oposto, e ele também tem número. Usucapião ajuizada por ocupante com posse recente, sem IPTU no próprio nome, sem obra licenciada e com início posterior à penhora costuma ser julgada improcedente, e a arrematação segue firme com atraso de poucos meses.
A régua que separa os dois cenários é a prova de tempo do ocupante. Carnê de IPTU antigo, ligação definitiva de concessionária, alvará de obra e cadastro na prefeitura formam um conjunto que a defesa dificilmente derruba, e todos esses documentos são públicos antes do lance.
Por isso a averbação de usucapião não pede desconto maior, pede outro tipo de decisão. Ela não é risco a precificar como as demais, porque o objeto do processo é a própria propriedade que o edital promete entregar, e desconto nenhum compra propriedade que a sentença vai declarar de outra pessoa.
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