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A vaga de garagem arrematada por quem não mora no prédio
O artigo 1.331 do Código Civil barra a venda de vaga a quem não é condômino, e o lance de R$ 38.000 esbarrou na convenção.
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O lance pago, o portão fechado
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A síndica Marlene Kruger Bastos parou o leiloeiro na portaria do Edifício Marechal Hermes, na Rua Comendador Araújo, centro de Curitiba, durante a visitação do lote 12, e disse na frente de três interessados: "vaga aqui só vende pra quem mora aqui, está na lei e está na convenção".
A frase tem artigo e ano. O Código Civil de 2002 já tratava a garagem do prédio como parte de uso exclusivo do dono, mas a Lei 12.607, sancionada em abril de 2012, reescreveu o parágrafo primeiro do artigo 1.331 e tirou a vaga da lista de bens que o proprietário vende a quem quiser.
Desde então, o abrigo para veículos (a vaga, na linguagem do código) não pode ser vendido nem alugado a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização expressa da convenção, o documento registrado que funciona como constituição do prédio. Sem cláusula liberando, a porta fica fechada para quem não tem unidade no edifício.
A trava pesa mais quando a vaga tem matrícula própria, a ficha individual no registro de imóveis que faz dela um imóvel autônomo. Com matrícula, a vaga pode ser penhorada sozinha, e a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça, de 2010, confirma que ela não recebe a proteção de bem de família (o imóvel de moradia que a Lei 8.009 livra da penhora).
Daí as vagas avulsas aparecem com frequência nos catálogos de leilão judicial. Vão à praça (a sessão pública em que o juízo vende o bem penhorado) com avaliação modesta, lance mínimo menor ainda e um público que olha o preço e esquece de perguntar quem pode comprar.
O comprador que não mora no prédio arremata, paga, registra e descobre depois que não consegue usar, alugar nem revender a vaga para quem planejava. O dinheiro fica preso num retângulo de concreto de 12 metros quadrados.
O que segue é a vaga 34 do subsolo do Marechal Hermes, arrematada por R$ 38.000 por um corretor sem apartamento no prédio, com a conta dos três meses em que ela ficou travada e as conferências que resolvem a dúvida numa tarde.
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I Edital do Dia
A vaga 34 do subsolo e o corretor sem apartamento
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A convenção de 1987 nunca liberou a vaga para quem vem de fora.
Vaga de garagem 34, primeiro subsolo do Edifício Marechal Hermes, Rua Comendador Araújo, centro de Curitiba, Paraná, matrícula 48.117 da 3ª circunscrição do registro de imóveis, 12 m² de área privativa, vaga coberta e livre, sem manobrista. Avaliação judicial de R$ 62.000 em março de 2025, arrematada em 14/04/2026 por R$ 38.000 na segunda praça, 61% da avaliação.
Ocupada ou Livre? Livre. O executado, o engenheiro aposentado Otávio Reinert Schultz, vendeu o apartamento 802 em 2019, ficou só com a vaga e perdeu o bem numa execução de R$ 41.300 movida por um banco por dívida de cartão de crédito.
O arrematante, o corretor autônomo Rogério Almeida Pasqualini, mora no bairro Batel e não tem unidade no prédio. O plano dele cabia numa linha: alugar a vaga por R$ 350 mensais a quem trabalha nos escritórios da rua, onde o estacionamento rotativo cobra R$ 18 a hora.
O edital trazia a cláusula genérica de que o arrematante recebe o bem no estado em que se encontra. Sobre o artigo 1.331, nenhuma linha, e nenhuma menção à convenção do Marechal Hermes, registrada em 1987 e jamais alterada para liberar venda de vaga a quem vem de fora.
A carta de arrematação (o documento que o juízo expede para transferir o bem ao comprador) foi registrada em 02/06/2026. O cartório conferiu a cadeia de títulos e os impostos, mas não perguntou se Rogério morava no prédio: quem cobra a regra do condomínio é o próprio condomínio.
A cobrança veio em 15 dias. Marlene Kruger Bastos negou o cadastro do controle remoto do portão, e o condomínio peticionou nos autos da execução pedindo que a arrematação fosse desfeita por afronta ao artigo 1.331.
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As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Brasil, Código Civil, artigo 1.331, parágrafo primeiro, redação da Lei 12.607, 2012
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A pergunta jurídica tem duas respostas nos tribunais. Uma corrente diz que a venda forçada pelo juízo também obedece à trava; outra sustenta que o leilão judicial é transferência imposta pelo Estado e escapa da proibição. O juiz da execução marcou audiência de conciliação para 10/07/2026 sem decidir a tese.
A audiência resolveu o impasse por outro caminho. Rogério aceitou revender a vaga a um condômino, e a própria síndica levou o interessado: a advogada Heloísa Tavares Mendonça, moradora do apartamento 1103, dona de dois carros e de uma única vaga.
A escritura saiu em 21/07/2026 por R$ 52.000, o condomínio desistiu do pedido e o processo seguiu sem que o juízo se pronunciasse sobre a validade da arrematação. Nesse caso, a dúvida sobre a trava no leilão judicial ficou sem sentença porque o acordo chegou antes dela.
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II A Conta da Chave
Três meses de vaga parada e a revenda no 11º andar
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Na vaga avulsa, o lance baixo só vira lucro se o comprador final morar no prédio.
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Rogério pagou os R$ 38.000 do lance em 24 horas, como exigia o edital, e a comissão de 5% do leiloeiro, R$ 1.900, no mesmo dia. A vaga ficou em nome dele por pouco mais de três meses.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, cobrado pela prefeitura de Curitiba à alíquota de 2,7%, custou R$ 1.026 sobre o valor do lance. Registro da carta, certidões e emolumentos do cartório somaram R$ 1.200.
Do dia da arrematação até a escritura, a cota de condomínio da vaga, R$ 95 por mês, correu por conta dele: três meses somaram R$ 285. O artigo 1.345 do Código Civil põe no adquirente as dívidas condominiais da unidade, e a vaga não tinha atraso anterior.
A defesa na petição do condomínio e a audiência custaram R$ 2.500 de honorários a um advogado de Curitiba. O aluguel de R$ 350 que justificava a compra nunca entrou: sem cadastro no portão, nenhum inquilino chegou a estacionar.
A fatura da vaga 34 para o arrematante, item por item:
| Lance pago na segunda praça de abril de 2026 | R$ 38.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance | R$ 1.900 | | ITBI de Curitiba, 2,7% sobre o lance | R$ 1.026 | | Registro da carta, certidões e emolumentos | R$ 1.200 | | Honorários do advogado na petição e na audiência | R$ 2.500 | | Cota de condomínio da vaga, três meses a R$ 95 | R$ 285 | | Custo total do arrematante | R$ 44.911 | | Venda à moradora do apartamento 1103 | R$ 52.000 | | Imposto de renda de 15% sobre o ganho de R$ 9.874 | R$ 1.481 | | Lucro líquido da operação | R$ 5.608 |
O ganho de capital parte do custo de aquisição, lance mais comissão, ITBI e registro, R$ 42.126. Honorários e condomínio não entram nessa base, e o imposto sai sobre R$ 9.874.
Os R$ 5.608 sobre R$ 44.911 investidos dão 12,5% em pouco mais de três meses. Parece bom, mas saiu de um acordo que dependeu da boa vontade da síndica e de uma moradora com dois carros.
Sem compradora no prédio, a conta mudava de sinal. A vaga continuaria custando R$ 95 por mês de condomínio, sem aluguel possível para gente de fora, e o dinheiro ficaria parado até o juízo decidir a tese.
A escritura de venda para Heloísa, com o ITBI dela e o registro, ficou por conta da compradora, e ela ainda pagou R$ 10.000 abaixo da avaliação judicial de 2025.
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