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A viúva que a matrícula não mostra
Uma fração de casa em Bauru vai a leilão, e o direito real de habitação da viúva vale sem nenhuma linha no cartório.
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A casa da Vila Cardia, em Bauru
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"Eu fico aqui, o Antônio deixou a casa pra eu morar", disse Dirce Aparecida Ferraz ao oficial de justiça, no portão da casa da Rua Azarias Leite, na Vila Cardia, em Bauru.
O oficial tinha ido avaliar o imóvel para um leilão. Dirce tem 74 anos, ficou viúva em 2021 e mora na casa desde 1983, quando casou com Antônio Carlos Ferraz em comunhão universal de bens.
O leilão não era contra ela. Era contra o filho, Rodrigo Ferraz, que deve R$ 190.000 a uma empresa de fomento mercantil (a factoring, que compra os recebíveis de pequenas empresas) desde que a oficina mecânica dele fechou em 2023.
Com a partilha (a divisão da herança entre os herdeiros) registrada em 2022, a matrícula ficou assim: 50% da casa em nome de Dirce, como meeira (a dona da metade dos bens do casal), 25% em nome de Rodrigo e 25% em nome da irmã, Luciana Ferraz Moretti.
A empresa credora penhorou os 25% de Rodrigo. O edital oferece essa fração ideal (a parte percentual de um imóvel que tem mais de um dono) com avaliação de R$ 145.000 e lance mínimo de R$ 72.500 na segunda praça (a segunda sessão do leilão, em que o preço cai).
O investidor Wagner Luís Pacheco, que compra frações de imóveis em Bauru e depois negocia com os outros donos, levou a certidão da matrícula para a advogada Cláudia Bertolini Sato no escritório dela, na Avenida Getúlio Vargas.
A certidão não mostrava usufruto, cláusula de inalienabilidade, penhora antiga nem ação em andamento. Só a transmissão por herança, os três nomes e a penhora nova da factoring.
Wagner contava com o roteiro de sempre: arrematar a fração, cobrar aluguel proporcional de quem mora e, sem acordo, pedir na Justiça a venda da casa inteira para dividir o dinheiro.
Cláudia leu a frase do oficial de justiça no auto de avaliação e pediu a certidão de casamento de Dirce e o formal de partilha antes de qualquer conta.
A viúva tinha razão, e a prova dela não estava no cartório de imóveis. Estava no Código Civil, e ela vale para quem compra a fração no leilão.
A seguir, a casa da Vila Cardia pelo edital, o preço da fração com o que ela deixa de render, e o roteiro para achar uma moradora protegida que a certidão não mostra.
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I Edital do Dia
A casa que a lei entregou à viúva
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A viúva mora na casa por força da lei, e a fração arrematada chega sem direito à chave.
Casa térrea de 142 m² em terreno de 300 m², Rua Azarias Leite, Vila Cardia, Bauru, matrícula 41.207 do 1º Registro de Imóveis de Bauru, três quartos, edícula nos fundos, construção de 1979. Fração ideal de 25% penhorada de Rodrigo Ferraz, avaliação de R$ 145.000, lance mínimo de R$ 72.500 na segunda praça, leilão eletrônico em 21/10/2026, execução na 4ª Vara Cível de Bauru.
Ocupado ou Livre? Ocupado. Dirce mora na casa sozinha e diz ao oficial que não pretende sair. O edital registra a ocupação, mas não diz a que título ela mora.
O título é o direito real de habitação (o direito de continuar morando no imóvel da família, sem pagar nada, pelo resto da vida). Ele nasce da lei no dia da morte do cônjuge e não depende de testamento, de acordo entre herdeiros nem de registro.
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Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
Brasil, Código Civil, artigo 1.831, Lei 10.406, de 2002
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O artigo pede duas condições. A casa precisa ser a residência da família quando o marido morreu, e precisa ser o único imóvel residencial deixado por ele. O formal de partilha de 2022 lista a casa da Vila Cardia, um carro de 2014 e uma conta de poupança.
As duas condições estão cumpridas. O fato de Dirce já ser dona de metade da casa também não tira a proteção: o artigo vale "qualquer que seja o regime de bens", e a meação não se confunde com a moradia garantida.
A proteção alcança o companheiro da união estável. A Lei 9.278, de 1996, garante o mesmo direito no parágrafo único do artigo 7º, e o Superior Tribunal de Justiça aplica o artigo 1.831 aos companheiros desde a vigência do Código Civil de 2002.
Aqui mora a diferença para o usufruto convencional (o direito de usar e tirar renda de um imóvel, dado por contrato ou testamento). O artigo 1.391 do Código Civil diz que o usufruto se constitui pelo registro no cartório. Sem a linha na matrícula, ele não existe contra quem compra.
O direito real de habitação faz o caminho oposto. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme de que ele independe de registro, justamente porque nasce da lei e não de um negócio entre as partes.
Nada o encerra enquanto Dirce morar na casa. No Código Civil de 1916, a viúva perdia a proteção se casasse de novo. O código de 2002 cortou essa condição, e o direito só termina com a morte dela, com a renúncia ou se ela deixar de usar a casa como moradia.
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II A Conta da Chave
O aluguel que a fração nunca vai render
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Wagner pagaria R$ 80.375 por 25% de uma casa em que não pode morar, alugar, cobrar aluguel da moradora nem pedir a venda enquanto Dirce viver ali.
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O roteiro dele dependia de duas saídas. A primeira era cobrar da moradora um aluguel proporcional à fração, com base no artigo 1.319 do Código Civil, que manda o condômino (um dos donos de um mesmo imóvel) responder pelos frutos que tira do imóvel comum.
A saída não serve contra quem tem direito real de habitação. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o herdeiro não pode cobrar aluguel da viúva que mora no imóvel protegido, e quem arremata a fração do herdeiro entra no lugar dele, com os mesmos limites.
A segunda saída era a extinção de condomínio (o pedido judicial para vender o imóvel inteiro e dividir o dinheiro entre os donos). O mesmo tribunal barra o pedido enquanto durar a moradia garantida, porque a venda tiraria da viúva a casa que a lei deixou para ela.
Resta a espera. Pela Tábua Completa de Mortalidade do IBGE de 2023, uma mulher brasileira de 74 anos ainda tem mais de uma década de vida pela frente, em média. Dirce caminha até a feira de sábado e cuida sozinha do quintal.
Durante a espera, a fração tem custo. O IPTU de R$ 1.860 por ano cabe a Dirce enquanto ela morar na casa, pela regra que o Código Civil aplica a quem usa o imóvel. O seguro e a manutenção do telhado, se Luciana e Wagner quiserem proteger o patrimônio, saem do bolso dos donos.
O edital fixa comissão de 5% para o leiloeiro, paga pelo arrematante. Cláudia reservou 2% de ITBI (o imposto municipal de transmissão, com a alíquota de Bauru) e R$ 2.800 para registrar a carta de arrematação.
A conta da fração pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo da fração de 25% | R$ 72.500 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 3.625 | | ITBI, 2% | R$ 1.450 | | Registro da carta de arrematação | R$ 2.800 | | Custo total da fração | R$ 80.375 | | Aluguel que a fração rende enquanto Dirce morar | R$ 0 | | Valor de 25% da casa pela avaliação | R$ 145.000 |
A diferença de R$ 64.625 contra a avaliação parece lucro. Espalhada por doze anos de espera, ela rende cerca de 5% ao ano antes da inflação, sem nenhuma garantia de prazo e com o dinheiro preso.
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