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A casa de 138 m² com 60 m² na matrícula
A carta transfere só o que a matrícula descreve, e os 78 m² que faltam cobram ART, aferição do INSS e averbação antes de qualquer financiamento.
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A casa que cresceu sem passar pelo cartório
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O laudo do banco chegou em nove dias e derrubou a venda. O comprador tinha crédito aprovado, entrada separada e proposta assinada. O engenheiro credenciado mediu 138 m² de área construída, abriu a matrícula do imóvel e encontrou 60 m² descritos na ficha.
A recusa não veio do preço nem do cadastro do comprador. Veio de uma linha só do laudo: área edificada divergente da constante no registro imobiliário. Banco nenhum financia o que a matrícula não descreve, porque a hipoteca se registra sobre o que está escrito na ficha, não sobre o que está de pé no terreno.
Quem arrematou a casa dois anos antes tinha a chave, o auto de arrematação e a carta registrada. Nada daquilo estava errado. A carta transferiu exatamente o que a matrícula descrevia, e a matrícula descrevia uma casa de 60 m² averbada em 1978.
Os outros 78 m² existem em concreto: laje, escada externa, dois quartos no pavimento superior e uma edícula nos fundos. Existem também no cadastro do IPTU, recadastrado por aerofotogrametria. Não existem no registro de imóveis.
O Código Civil resolve a propriedade pela acessão: o que se constrói no terreno pertence ao dono do terreno. O registro resolve outra coisa, e só publica o que foi averbado por alguém que pediu, pagou e provou.
Entre o concreto e a ficha do cartório mora uma fila de guias com nome próprio. A anotação de responsabilidade técnica do levantamento, a aferição previdenciária da obra na Receita Federal, a certidão de conclusão na prefeitura e os emolumentos da averbação.
A fila não aparece no edital nem no laudo de avaliação. O perito mede o imóvel que está lá, avalia 138 m² de casa e escreve o valor de 138 m² de casa. A conta do arrematante é outra, porque ele compra 138 e registra 60.
O edital de hoje é uma casa em segunda praça com essa distância entre a fita métrica e a matrícula. Veja a descrição do imóvel na ficha, o ano da última averbação de construção e a linha do laudo que mede o que o registro nunca viu.
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I Edital do Dia
A matrícula que parou em 1978
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Uma casa medida em 138 m² pelo perito e descrita em 60 m² pela matrícula.
Casa de 138 m² de área construída num terreno de 250 m², no bairro Eldorado, em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. Avaliação judicial de R$ 385.000. A segunda praça está marcada pra uma quinta-feira às 15h, com lance mínimo de R$ 208.000, e o deságio sobre a avaliação aparece em caixa alta na chamada: 46%.
Ocupado ou Livre? Ocupado pelo executado, sem contrato de locação registrado na matrícula. A imissão na posse se pede nos próprios autos, por mandado, depois de a carta entrar no registro.
O primeiro dado está na descrição do imóvel, no corpo da matrícula. A ficha foi aberta em 1978 e descreve casa residencial de alvenaria com 60,00 m² de área construída, edificada no lote 14 da quadra 22. Depois daquela linha vieram penhoras e uma hipoteca, nenhuma averbação de construção.
O segundo dado está no laudo do perito, juntado aos autos três meses antes do edital. A medição fechou em 138,42 m²: a casa original de 60 m², um pavimento superior de 52 m² com escada externa e uma edícula de 26 m² nos fundos.
A diferença é de 78 m² erguidos sem passar pelo cartório. O laudo não faz ressalva sobre o registro, porque não é função dele: ele mede, compara com a região e chega em R$ 385.000 pelo que está de pé.
O terceiro dado está no cadastro da prefeitura, que lança IPTU sobre os 138 m² desde o recadastramento do bairro por aerofotogrametria. Cadastro fiscal não é registro: a prefeitura cobra pelo que enxerga do alto, e o cartório publica o que alguém averbou.
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No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos a averbação da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis.
Lei 6.015, Lei de Registros Públicos, artigo 167, inciso II, item 4, 1973
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O quarto dado é a certidão de conclusão de obra, o habite-se, que nunca foi emitida para o pavimento superior nem para a edícula. Sem ela, a prefeitura não entrega o documento que o cartório pede, e a averbação para na primeira exigência.
O quinto dado está na descrição do edital. O leiloeiro copia a matrícula e anuncia 60 m² no texto do lote, enquanto a foto mostra a casa inteira e a avaliação usa os 138 m².
A cláusula de encerramento resolve o resto em duas linhas: o bem é entregue no estado em que se encontra, e correm por conta do arrematante as providências e as despesas de regularização junto aos órgãos competentes.
O deságio da chamada nasce da avaliação, que mede a casa toda. O que entra na matrícula é a carta, que descreve o imóvel do jeito que a ficha descreve. A distância entre as duas tem preço fechado e cabe numa planilha curta.
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II A Conta da Chave
Os R$ 21.300 entre a chave e a matrícula
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A carta de arrematação transfere o que a matrícula descreve. Enquanto os 78 m² não entrarem na ficha, a casa vale 138 m² na rua e 60 m² no cartório, e banco nenhum financia a revenda.
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Comece pelo que o edital cobra na sala. O lance mínimo da segunda praça é de R$ 208.000, e a comissão de 5% do leiloeiro põe mais R$ 10.400, paga contra documento com CNPJ.
O imposto de transmissão vem em seguida. A alíquota de 2% sobre o valor da arrematação dá R$ 4.160, e onde a prefeitura calcula sobre a base venal de R$ 385.000 o número sobe pra R$ 7.700.
Os emolumentos do registro da carta, na tabela mineira, ficam perto de R$ 4.100. Até aqui a conta fecha em R$ 226.660, e a chave já está na mão de quem arrematou.
Agora a parte que a chamada não numera. A regularização dos 78 m² tem quatro guias, e cada uma depende da anterior.
A primeira é técnica. Um engenheiro ou arquiteto habilitado assina o levantamento da área existente, a planta do que foi construído e o laudo de estabilidade, com anotação de responsabilidade técnica no conselho. O serviço fechado desta casa saiu por R$ 6.200.
A segunda é previdenciária. Obra sem nota fiscal de mão de obra é aferida por arbitramento da Receita Federal, no Cadastro Nacional de Obras, com base em tabela por área, padrão e ano. A apuração desta casa fechou em R$ 8.900 de contribuição.
A dispensa existe e é estreita: unifamiliar de até 70 m², padrão econômico, uso próprio e sem mão de obra remunerada. Uma casa de 138 m² não passa no primeiro critério, e o benefício se mede pela obra inteira.
A terceira é municipal. O alvará de regularização e a certidão de conclusão de obra custam a taxa somada à multa por construir sem licença, R$ 3.400 nesta prefeitura, com o projeto aprovado no protocolo.
A quarta é cartorária. Os emolumentos da averbação saem sobre o valor da obra averbada e ficam perto de R$ 2.800, pagos depois de a certidão da Receita entrar no pedido.
A Lei 8.212, de 1991, condiciona a averbação de obra no registro de imóveis à certidão negativa de débito da construção. O cartório não escolhe: sem a certidão da obra, a averbação não entra.
As quatro guias somam R$ 21.300. Com elas, a operação fecha em R$ 247.960 num imóvel avaliado em R$ 385.000, e o desconto real cai pra 36%, contra os 46% que a chamada anuncia.
O dinheiro da averbação não é despesa de burocracia, é preço de liquidez. Enquanto a matrícula descrever 60 m², a revenda financiada não sai, e o ciclo entre levantamento, aferição, prefeitura e cartório roda de noventa a cento e oitenta dias com o capital parado.
Casa não averbada não é casa ruim. A divergência afasta o comprador que depende de financiamento, esvazia a sala do pregão e derruba o preço de entrada mais do que custa consertar a ficha.
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