ED 010

O contrato de aluguel que sobrevive ao martelo

Locação averbada com cláusula de vigência entrega ao arrematante a matrícula, o inquilino e o aluguel antigo até o fim do prazo contratado.

Um contrato de locação encadernado aberto sobre o balcão de um cartório de registro de imóveis, ao lado de uma certidão de matrícula com uma averbação marcada, sem pessoas

A ficha de locação anexa ao edital

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Av-7 da matrícula termina numa data: 31 de dezembro de 2029. Ela não trata de dívida, de hipoteca nem de penhora. Trata de um contrato de locação, e é ela que decide se o lance de hoje compra um imóvel ou compra um boleto de aluguel congelado por mais três anos.

A ocupação por inquilino costuma ser lida como problema de logística, uma mudança a marcar depois da carta de arrematação. Em parte dos lotes ela é outra coisa: um direito que acompanha a coisa e não o dono, e que atravessa a alienação judicial inteira sem se desfazer.

A Lei do Inquilinato desenha a regra em duas metades. A primeira é a liberdade de quem compra: alienado o imóvel durante a locação, o adquirente denuncia o contrato e o inquilino tem noventa dias pra sair, sem indenização e sem discussão sobre prazo restante.

A segunda metade é a exceção, e ela cobra três requisitos ao mesmo tempo. Contrato por tempo determinado, cláusula de vigência escrita pra hipótese de alienação, e averbação dessa locação na matrícula do imóvel. Faltando um, a denúncia volta a valer.

Com os três presentes, o arrematante entra no lugar do antigo locador sem poder mexer em nada. Herda o prazo, o valor mensal, o índice de reajuste e as garantias, do jeito que foram assinados anos antes por gente que nunca imaginou um leilão no meio do caminho.

O preço do lote muda de sentido quando o aluguel vem junto. Um desconto de 40% sobre a avaliação vira outra coisa se a receita presa no contrato for a metade do que a rua paga hoje pelo mesmo metro quadrado.

Nos portais os dois casos aparecem com a mesma etiqueta de ocupado. A diferença mora numa averbação de três linhas na certidão da matrícula e numa cláusula no corpo do contrato que quase nunca vem anexo à página do lote.

O edital de hoje é uma loja de rua no interior paulista, com inquilino grande, contrato longo e aluguel assinado em 2021. Veja o que a matrícula, o contrato e a certidão de intimação do locatário precisam dizer antes do lance.

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I Edital do Dia

A loja de Marília com aluguel assinado em 2021

Uma averbação de 2022 decide quem manda no imóvel.

Loja de rua de 190 m², frente de doze metros para avenida comercial, prédio térreo de 1998, no centro de Marília, no interior de São Paulo. Avaliação judicial em R$ 780.000, primeira praça em R$ 780.000 e segunda praça em R$ 468.000, sessenta por cento da avaliação.

Ocupado ou Livre? Ocupado por uma rede regional de farmácias, com contrato de locação não residencial de oito anos, assinado em janeiro de 2022 e vigente até 31 de dezembro de 2029. Aluguel mensal de R$ 4.200, reajuste anual pelo IPCA.

A matrícula conta a história em três averbações. Av-5 registra a locação em fevereiro de 2022, com prazo e cláusula de vigência transcritos. Av-6 traz a penhora de 2024, numa execução fiscal contra a empresa proprietária. Av-7 anota a prorrogação do prazo até 2029, averbada em 2023.

A ordem das averbações é o primeiro dado do lote. A locação entrou no registro dois anos antes da penhora, e a anterioridade fecha qualquer discussão sobre fraude à execução ou sobre contrato feito às pressas para atrapalhar a expropriação.

O contrato anexo ao edital tem, na cláusula décima segunda, a frase que sustenta tudo. Em caso de alienação do imóvel a qualquer título, inclusive judicial, o adquirente respeitará a locação até o termo final do prazo ajustado.

Daí vem a regra que governa o lote inteiro.

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Lei do Inquilinato, sobre a alienação do imóvel locado, artigo 8, caput, 1991

O caput lista três exigências que só funcionam somadas. Prazo determinado, cláusula de vigência para a hipótese de alienação, averbação na matrícula. Contrato prorrogado por prazo indeterminado perde a proteção mesmo com cláusula escrita e averbação em dia.

O parágrafo segundo do mesmo artigo fixa o relógio de quem compra. A denúncia precisa ser exercida em noventa dias contados do registro da venda, e depois disso a lei presume que o adquirente concordou em manter a locação até o fim.

Noventa dias parecem muitos e passam rápido. O registro da carta de arrematação costuma sair meses depois do pagamento, o prazo começa a correr ali sem aviso nenhum, e o arrematante que só descobre o inquilino na visita já gastou metade da contagem.

A rede de farmácias não é parte na execução fiscal, e o artigo 889 manda intimar da alienação quem detém a posse direta do bem. A certidão dessa intimação nos autos é o que mostra que o inquilino soube do leilão e continuou pagando aluguel normalmente.

Na loja de hoje os três requisitos estão de pé, com a averbação anterior à penhora. Quem arremata recebe a matrícula limpa e um contrato que só termina em 31 de dezembro de 2029, com o valor mensal que foi negociado em 2021.

II A Conta da Chave

R$ 4.200 por mês contra os R$ 7.500 da avenida

O lance de R$ 468.000 vira R$ 505.000 na carta registrada. O que decide o resultado não é o desconto sobre a avaliação, é a distância entre o aluguel do contrato e o aluguel da rua.

Comece pela aquisição. Sobre o lance de R$ 468.000 entram a comissão do leiloeiro de 5%, R$ 23.400, o ITBI de 2%, R$ 9.360, e os emolumentos de registro da carta, R$ 4.100. A loja custa R$ 504.860 registrada em nome do arrematante.

A lista para aí, e essa é a boa notícia da primeira coluna. Não existe desocupação a contratar, não existe reforma para entregar o ponto e não existe mês de vitrine vazia. A partir do registro, o aluguel cai na conta no dia dez.

São quarenta e um meses de contrato pela frente, de agosto de 2026 a dezembro de 2029. A R$ 4.200 por mês, a receita bruta do período soma R$ 172.200, e o imposto de renda de pessoa física come cerca de 27,5% dela.

Sobram perto de R$ 3.045 por mês, R$ 124.845 no período inteiro. Sobre os R$ 504.860 investidos, o retorno mensal fica em 0,60% líquido, um pouco acima da poupança e bem abaixo do que a mesma vitrine renderia solta no mercado.

A pesquisa de aluguel na mesma avenida fecha em R$ 7.500 para loja de porte parecido. É a segunda coluna da conta, e ela mede o tamanho exato do que a averbação tirou do arrematante: R$ 3.300 por mês de diferença, R$ 135.300 em quarenta e um meses.

Agora o outro edital, uma loja vizinha com inquilino e sem averbação da locação. Lance de R$ 470.000, custos iguais e um contrato que a lei permite denunciar. A denúncia sai em noventa dias e o ponto fica vazio por mais dois meses até a nova assinatura.

Esses cinco meses custam caro: R$ 1.100 de IPTU mensal durante a vacância, R$ 5.500 no total, mais R$ 7.500 de comissão de intermediação e uma pintura de R$ 6.000 para entregar o ponto. São R$ 19.000 antes do primeiro aluguel novo.

O que vem depois compensa a espera. Trinta e seis meses a R$ 7.500 somam R$ 270.000 brutos, algo perto de R$ 195.750 depois do imposto. Descontados os R$ 19.000 da virada, restam R$ 176.750 contra os R$ 124.845 da loja com contrato travado.

A diferença de R$ 51.905 aparece em lotes que a vitrine anuncia com o mesmo desconto e a mesma foto de fachada. Ela não vem do imóvel, vem de uma averbação existir ou não existir na certidão da matrícula.

A revenda também sente o contrato. Quem compra uma loja rendendo R$ 4.200 paga por um fluxo de R$ 4.200, e a avaliação de mercado costuma descer perto de 10% quando o aluguel vigente está abaixo do praticado na região.

Nada disso condena o lote com contrato longo. Ele fica bom quando o preço desce o suficiente para pagar o aluguel travado, e a régua é simples: o desconto precisa cobrir a diferença mensal multiplicada pelos meses que faltam até o termo final.

III Garimpo Local

As quatro linhas que dizem quem manda no imóvel

1. A certidão de matrícula atualizada, lida averbação por averbação. Procure a palavra locação e a data ao lado dela. Averbação anterior à penhora, com prazo e cláusula de vigência transcritos, significa contrato que atravessa o leilão e chega inteiro nas suas mãos.

2. A cláusula de vigência no corpo do contrato anexo ao edital. Ela precisa falar de alienação, não só de sucessão ou de herdeiros. Contrato sem essa frase, ou com prazo já vencido e prorrogado por tempo indeterminado, devolve ao arrematante o direito de denunciar.

3. A data final e o valor mensal, com o índice de reajuste ao lado. Multiplique a diferença entre o aluguel do contrato e o da rua pelos meses que faltam. O número que sair é o desconto mínimo que o lance precisa ter para o negócio empatar.

4. A certidão de intimação do locatário juntada aos autos. O artigo 889 manda intimar quem tem a posse direta do bem penhorado, e a falta dessa peça abre discussão sobre a alienação depois do pagamento, justo quando o dinheiro já saiu da conta.

A ordem das quatro segue o risco. A matrícula diz se o contrato sobrevive, o contrato diz até quando, a conta diz quanto ele custa por mês e a certidão diz se a arrematação fica de pé.

O relógio dos noventa dias merece um lembrete próprio. Quando não há averbação, a denúncia precisa sair por escrito, com prova de recebimento, dentro do prazo contado do registro da venda. Passou a data, a lei entende que você aceitou o inquilino e o contrato segue até o fim.

Contrato averbado não é defeito, é informação com preço. Uma rede grande pagando em dia por mais três anos vale muito para quem quer renda previsível, e vale pouco para quem comprou pensando em vender o ponto vazio em seis meses.

A pergunta certa antes do lance não é se o imóvel está ocupado. É por qual valor, por quanto tempo e com qual documento na mão o ocupante pode dizer que fica.

"Você daria o lance numa loja alugada antes de ler a averbação que diz até quando o aluguel atual está garantido?"