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O ITBI cobrado sobre o valor que você não pagou
A prefeitura calcula o imposto pela avaliação dela, não pelo lance vencedor, e a diferença aparece na guia antes de a carta virar registro.
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A guia emitida antes de a chave girar
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A guia chegou com um número que não estava em planilha nenhuma: R$ 9.400 de ITBI sobre uma casa arrematada por R$ 235.000. O comprador tinha reservado metade, porque multiplicou a alíquota pelo preço que pagou no pregão.
A prefeitura não usou o preço do pregão. Ela usou a avaliação própria, o valor venal de referência do cadastro imobiliário, atualizado por planta genérica de valores e mantido em R$ 470.000 desde a última revisão da lei municipal.
A base de cálculo do imposto está escrita no Código Tributário Nacional e é o valor venal do bem transmitido. O ponto onde municípios e contribuintes brigam há décadas é quem define esse valor, e com qual prova.
Muita prefeitura resolveu a dúvida com uma tabela própria, emitida antes de qualquer negócio existir. O valor venal de referência virou piso automático de arrecadação, aplicado sobre compra e venda, permuta, dação em pagamento e arrematação, sem olhar o documento de cada caso.
O Superior Tribunal de Justiça encerrou a discussão em 2022, num julgamento de recursos repetitivos, e a conclusão é curta: o valor declarado na transação goza de presunção de veracidade, e derrubar essa presunção exige processo administrativo próprio.
Na arrematação a prova é ainda mais forte, porque o preço não foi combinado entre duas partes num contrato particular. Ele saiu de um leilão público, com edital, com avaliação judicial nos autos e com auto assinado pelo juiz.
Existe ainda um segundo número escondido na mesma etapa. O IPTU atrasado do imóvel não some no leilão e não persegue o arrematante: ele sub-roga no preço depositado, e o cartório precisa ler a linha certa antes de exigir quitação.
O lote de hoje é uma casa no interior paulista, com guia emitida em R$ 9.400, IPTU vencido de R$ 6.800 e um pedido de revisão protocolado em treze dias. Veja o que o cadastro municipal, o auto de arrematação e a certidão de débitos precisam dizer antes de qualquer pagamento.
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I Edital do Dia
A casa de Sorocaba e a guia de R$ 9.400
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O cadastro municipal decide a base, o auto de arrematação contesta.
Casa térrea de 132 m² em terreno de 250 m², dois quartos, garagem para dois carros, bairro consolidado na zona norte de Sorocaba, no interior de São Paulo. Avaliação judicial em R$ 470.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada em R$ 235.000, exatos 50% do valor de avaliação.
Ocupada ou Livre? Livre, com chaves entregues pelo próprio executado na assinatura do auto. A desocupação sai da conta e sobra o caminho de papel entre o auto de arrematação e a matrícula em nome novo.
A carta de arrematação só é assinada pelo juiz depois da comprovação de recolhimento do imposto de transmissão. O cartório de registro de imóveis, por sua vez, não abre o protocolo sem a guia paga anexada. O imposto é o pedágio da matrícula.
O contribuinte foi ao portal da prefeitura, preencheu o formulário de ITBI e informou o preço da arrematação. A guia voltou com base de cálculo de R$ 470.000 e alíquota de 2%, gerando R$ 9.400 em vez dos R$ 4.700 que o preço pago produziria.
A explicação está no cadastro municipal. O sistema puxa o valor venal de referência da inscrição imobiliária, um número apurado por planta genérica de valores, e trata o valor declarado como campo informativo, nunca como base.
O Código Tributário Nacional fixa a base em uma linha, e ela não fala em tabela de prefeitura.
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A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Código Tributário Nacional, sobre o imposto de transmissão de bens imóveis, artigo 38, 1966
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Valor venal, nesse artigo, é o valor de mercado do bem naquela transmissão específica, não a estimativa média do quarteirão. O artigo 148 permite ao fisco arbitrar a base quando o preço declarado não merece fé, mas o arbitramento exige processo regular e direito de defesa.
Foi por aí que o Superior Tribunal de Justiça resolveu o tema em 2022, no julgamento do Tema 1.113, com três conclusões. A base do ITBI não se vincula à base do IPTU. O valor da transação declarado presume-se verdadeiro. E o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência unilateral.
Na prática o entendimento derrubou o automatismo, não a fiscalização. A prefeitura continua podendo questionar o preço, desde que instaure processo administrativo, notifique o contribuinte e fundamente o número que pretende usar.
O arrematante chega nessa conversa com a prova mais difícil de contestar. O preço dele foi formado em hasta pública, com edital publicado, avaliação judicial de R$ 470.000 nos autos e auto de arrematação assinado por juiz e leiloeiro.
Boa parte dos municípios já ajustou o sistema e aceita a base pelo preço da arrematação no próprio formulário. Outra parte mantém a guia automática e só corrige mediante pedido, e o pedido tem endereço, prazo e formulário próprios.
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II A Conta da Chave
R$ 235 mil de lance, R$ 253 mil de matrícula
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A guia automática cobra R$ 9.400. A guia revista cobra R$ 4.700. Os mesmos R$ 4.700 pagam quase o cartório inteiro dessa arrematação, e o pedido de revisão leva treze dias.
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Comece pelo cenário de quem paga a guia como ela veio. Sobre o lance de R$ 235.000 entram a comissão do leiloeiro de 5%, R$ 11.750, o ITBI de R$ 9.400 e os emolumentos de registro da carta, R$ 3.150. A casa custa R$ 259.300 registrada.
Agora o cenário da revisão. O pedido administrativo pede a base pelo valor da arrematação, instruído com o auto assinado, a certidão do leilão e a cópia do edital. Deferido, a guia é reemitida em R$ 4.700 e a conta cai para R$ 254.600.
A diferença de R$ 4.700 equivale a um ano e meio de IPTU do imóvel e paga o registro da carta com sobra. Ela aparece antes da chave girar, num boleto que muita planilha de arrematante trata como taxa fixa.
O prazo do pedido varia por município e costuma ficar entre trinta e noventa dias contados da emissão da guia. Fora do prazo administrativo, o caminho vira ação de repetição de indébito, com honorários, custas e dois anos de espera pela restituição.
Existe uma segunda linha na mesma etapa, e ela assusta mais do que deveria. A certidão negativa de débitos municipais da casa apontou R$ 6.800 de IPTU vencido em três exercícios, com a inscrição já em dívida ativa.
A regra da propagação está no artigo 130 do Código Tributário Nacional. O caput manda os tributos sobre a propriedade acompanharem o imóvel na transmissão, e o parágrafo único abre a exceção que interessa a quem arremata.
O parágrafo único diz que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. O IPTU atrasado sai do imóvel e entra na fila do dinheiro depositado em juízo, junto com a dívida da execução.
Traduzido para a matrícula: o arrematante recebe o bem sem a dívida antiga, e o município se habilita nos autos para receber sua parte do preço. A responsabilidade dele começa no dia da arrematação, com o IPTU proporcional do exercício.
O sistema da prefeitura raramente entende a distinção sozinho. O pedido de certidão para transferência volta com pendência, e a solução é o requerimento administrativo instruído com o auto de arrematação e a menção expressa ao parágrafo único do artigo 130.
Some as duas etapas e a conta fecha assim. Cenário sem pedido nenhum: R$ 259.300 de aquisição mais R$ 6.800 de IPTU pago por conta própria para destravar a certidão, total de R$ 266.100 por uma casa avaliada em R$ 470.000.
Cenário com os dois pedidos protocolados na mesma semana: R$ 254.600 de aquisição, IPTU antigo sub-rogado no preço e nada a pagar por ele, mais R$ 1.900 de IPTU proporcional do exercício corrente. Total de R$ 256.500.
São R$ 9.600 de diferença entre duas versões da mesma compra. Nenhuma delas mudou o lance, o imóvel ou a data do martelo. A diferença inteira mora em dois requerimentos e no documento anexado a cada um.
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