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O laudêmio de R$ 21 mil no lote de praia
A matrícula diz domínio útil e o cadastro da União guarda o foro atrasado, os dois antes de o cartório aceitar a carta de arrematação.
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O lote de praia que a União ainda chama de seu
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A carta de arrematação chega ao registro de imóveis assinada pelo juiz, com o auto do leilão anexado e o imposto de transmissão já recolhido. Onze dias depois o cartório devolve o pedido com uma nota de exigência de duas linhas: falta a certidão da Secretaria do Patrimônio da União.
Quem arrematou já tinha a chave no bolso e a conta fechada na cabeça. A nota de exigência reabre a conta, porque a certidão que falta só é emitida depois de o foro atrasado ser quitado e o laudêmio ser recolhido por guia própria.
O lote fica em terreno de marinha, a faixa de praia que pertence à União desde o Império e nunca deixou de pertencer. Quem mora ali não é dono do terreno. É foreiro, e paga por ano o direito de usar o que continua sendo da União.
No aforamento, a União mantém o domínio direto e entrega o domínio útil ao particular. O que vai a leilão é o domínio útil, e só ele. O martelo transfere um direito sobre coisa alheia, com um cadastro federal atrás dele.
O laudêmio é o preço dessa transferência. São 5% cobrados pela União quando o domínio útil muda de mão, e a base não é o lance vencedor: é o valor do domínio pleno que a União mantém no próprio cadastro, terreno e benfeitorias somados.
O foro é a outra ponta. Ele corre ano a ano, não para durante o processo e não se apaga no martelo, porque não é tributo e fica fora da regra que joga a dívida do imóvel pro preço da arrematação.
O edital de hoje é um lote de praia em terreno aforado à União, do jeito que a chamada anuncia. Veja o cabeçalho da matrícula, o número do cadastro federal averbado nela e a cláusula que decide de quem é a conta antes de o martelo bater.
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I Edital do Dia
A matrícula que traz a União no cabeçalho
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Um terreno aforado à União, com quatro exercícios de foro em aberto na ficha federal.
Casa de 96 m² num terreno de 420 m², a três quadras da praia, em Matinhos, no litoral do Paraná. Avaliação judicial de R$ 420.000. A segunda praça está marcada pra uma terça-feira às 14h, com lance mínimo de R$ 189.000, e o desconto sobre a avaliação aparece em caixa alta na chamada: 55%.
Ocupado ou Livre? Livre e desocupado, com a certidão do oficial de justiça juntada aos autos e as chaves depositadas em juízo. Nenhuma imissão na posse pela frente e nenhum morador pra negociar.
O primeiro dado está no cabeçalho da matrícula, e ele troca o objeto do leilão. Onde o imóvel comum traz proprietário, o lote de marinha traz foreiro, domínio útil e a União como senhoria direta. A palavra propriedade não aparece em nenhuma linha.
Junto vem o RIP, o Registro Imobiliário Patrimonial, treze dígitos averbados na matrícula. Ele é a identidade do imóvel dentro do cadastro da União, e é por ele que o foro é lançado todo ano, no nome de quem consta como foreiro.
O Decreto-Lei 9.760, de 1946, define o terreno de marinha como os trinta e três metros contados pra dentro do continente a partir da linha do preamar médio de 1831, e a Constituição de 1988 lista a faixa entre os bens da União.
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Dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União.
Decreto-Lei 2.398, sobre foro, laudêmio e taxa de ocupação, artigo 3º, 1987
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O regime muda a conta e vem escrito no cadastro. No aforamento, o foreiro paga foro anual de 0,6% sobre o valor do domínio pleno do terreno. Na ocupação, sem aforamento formal, a taxa anual é de 2% ou 5%, conforme a data em que o ocupante foi inscrito.
O laudêmio de 5% incide nos dois regimes, sempre que a transferência é onerosa.
O segundo dado está na cláusula de ônus do edital. O Código de Processo Civil manda o edital mencionar os ônus que pesam sobre o bem, e o edital deste lote resolve a frase em uma linha: correrão por conta do arrematante os débitos de foro, a taxa de ocupação e o laudêmio.
O terceiro dado está no extrato do cadastro federal. O foro deste RIP está em aberto desde 2022, com quatro exercícios lançados e nenhum pago. A dívida não interrompeu o leilão e não aparece na avaliação, que mede o imóvel e não a situação cadastral.
O quarto dado é o prazo que corre contra o próprio aforamento. Foro em atraso por três anos consecutivos abre a caducidade, com o domínio útil voltando pra União. Um lote nessa situação não perde só dinheiro na conta, perde a base do direito que está sendo arrematado.
O deságio da chamada nasce da avaliação judicial, que mede a casa e o terreno como um bloco só. O que vai a leilão é o domínio útil, com um cadastro federal atrás dele. A distância entre as duas coisas aparece na primeira conta feita depois do martelo.
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II A Conta da Chave
O deságio de 55% que chega em 44%
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O lance compra o domínio útil, não a propriedade. Enquanto a certidão da Secretaria do Patrimônio da União não sai, a carta de arrematação não entra na matrícula, e a certidão só sai com o foro quitado e o laudêmio recolhido.
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Comece pelo que o edital cobra na sala. O lance mínimo da segunda praça é de R$ 189.000, e a comissão de 5% do leiloeiro põe mais R$ 9.450, devida depois da arrematação e paga contra documento com CNPJ.
O imposto de transmissão vem em seguida. A transmissão do domínio útil é fato gerador do ITBI como qualquer outra, e a alíquota de 2% do município sobre o valor da arrematação dá R$ 3.780. Onde a prefeitura cobra sobre a base venal de R$ 420.000, o número vira R$ 8.400.
Agora o número que muda a conta. Cinco por cento de R$ 189.000 seriam R$ 9.450, e é a conta que quase todo mundo faz na planilha, porque o lance é o único valor que a chamada publica.
A base do laudêmio não é o lance. É o valor atualizado do domínio pleno no cadastro da União, terreno e benfeitorias somados, R$ 420.000 na ficha deste RIP. Cinco por cento dão R$ 21.000, e a diferença pra planilha é de R$ 11.550.
O foro atrasado entra depois. A ficha lança 0,6% ao ano sobre o valor do terreno, R$ 260.000, o que dá R$ 1.560 por exercício. Quatro exercícios em aberto somam R$ 6.240, e com multa e juros de mora o boleto de regularização chega perto de R$ 7.400.
Nem tudo que está lançado é cobrável. A Lei 9.636, de 1998, dá à União dez anos pra constituir o crédito patrimonial e cinco pra cobrar, então exercício antigo cai por prescrição. O que está dentro dos cinco anos fica de pé e trava a certidão.
Falta o cartório. Os emolumentos do registro da carta de arrematação, na tabela do estado, ficam perto de R$ 3.900, pagos depois de a certidão da União entrar no pedido.
A soma fecha em R$ 234.530 num imóvel avaliado em R$ 420.000. O desconto real da operação é de 44%, contra os 55% que a chamada anuncia, e dos onze pontos perdidos no caminho quase sete saem do laudêmio e do foro.
A ordem de quem paga tem uma regra e uma exceção. Os tributos do imóvel seguem o artigo 130 do Código Tributário Nacional e se sub-rogam no preço da arrematação, então IPTU antigo sai do dinheiro do lance.
Foro e laudêmio não são tributos. São receita patrimonial da União, ficam fora da sub-rogação e voltam pra mesa do arrematante pela porta do cartório, que não registra a carta enquanto a certidão federal não chega.
A cláusula do edital vale dinheiro pelo mesmo motivo. Quando ela atribui os débitos ao arrematante, o valor entra no teto do lance. Quando o edital cala, a definição se pede ao juízo antes da sessão, nunca depois da carta assinada.
Lote aforado não é lote ruim. Foro de 0,6% ao ano é barato perto do deságio de uma segunda praça, e a sala costuma ficar mais vazia quando a matrícula mostra a União no cabeçalho.
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