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O lote que vende metade do apartamento
A penhora alcança só a parte do executado, e quem arremata a fração ideal entra num condomínio com alguém que nunca foi parte no processo.
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A planta dividida ao meio antes do martelo
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A linha decisiva do edital fica logo abaixo do endereço e tem quatro palavras: fração ideal de 50%. O valor do lance continua bem abaixo da avaliação, a foto continua sendo a da fachada inteira, e o objeto do negócio já mudou por completo.
A penhora não alcança o imóvel só porque o nome do executado aparece na matrícula. Ela alcança o patrimônio dele. Quando o bem foi comprado durante um casamento em comunhão, metade pertence a quem não assinou dívida nenhuma, e a execução para no meio do registro.
O Código de Processo Civil resolve a divisão em dois desenhos, e cada edital escolhe um. No primeiro, o bem inteiro vai a pregão e a meação de quem está fora da execução é reservada no preço: o arrematante leva o apartamento, o coproprietário leva metade do dinheiro.
No segundo, só a fração ideal do executado vai à praça. Quem dá o lance não compra um apartamento, compra a metade de um, e do outro lado da porta fica um coproprietário que nunca foi parte no processo, com direito de morar e de recusar proposta.
O caminho da fração até a chave, ou até o dinheiro de volta, passa por uma segunda ação. Ela se chama extinção de condomínio, tem prazo próprio, e o prazo cobra condomínio, IPTU e honorários todo mês enquanto corre.
Nos portais os dois lotes aparecem iguais: mesmo endereço, mesma foto de fachada, mesmo selo de desconto sobre a avaliação cheia. A palavra que separa um do outro está no corpo do edital, em letra miúda.
Existe ainda uma preferência escrita a favor de quem não deve: em igualdade de condições, o coproprietário arremata na frente de qualquer estranho.
O edital de hoje é meia matrícula no norte do Paraná, penhorada numa execução em que a dona da outra metade nunca foi citada como devedora. Veja o que o registro, o auto de penhora e duas certidões de intimação precisam dizer antes do lance.
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I Edital do Dia
A metade penhorada de um apartamento em Londrina
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Uma fração ideal no edital, um condômino no fim.
Apartamento de 78 m², três quartos e uma vaga coberta, sétimo andar de um prédio de 2009, na zona sul de Londrina, no norte do Paraná. Avaliação judicial do imóvel inteiro em R$ 420.000. O que vai a pregão é a fração ideal de 50%, avaliada em R$ 210.000, com primeira praça em R$ 210.000 e segunda em R$ 126.000.
Ocupado ou Livre? Ocupado pela ex-mulher do executado e pelos dois filhos. Ela não é parte na execução, é dona da outra metade e mora na unidade por direito próprio, o que tira a desocupação da lista de custos e coloca outra conversa no lugar dela.
A matrícula conta a história em três averbações. Compra em 2014, na constância de um casamento em comunhão parcial de bens. Divórcio averbado em 2021, sem partilha do apartamento. Penhora de 2024, numa execução de cédula de crédito bancário assinada só pelo ex-marido, em 2019.
O regime de bens define o tamanho da metade. Na comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento entra na partilha mesmo registrado num nome só, e a dívida de um cônjuge, sem proveito comprovado do casal, não arrasta a meação do outro.
Divórcio sem partilha não desfaz a copropriedade, apenas troca o nome dela. O que era meação virou condomínio civil comum, com duas metades ideais sobre a mesma matrícula e nenhuma linha no chão separando os cômodos.
Daí nasce a regra que governa o lote inteiro.
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Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.
Código de Processo Civil, sobre a penhora de bem indivisível, artigo 843, caput, 2015
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O caput cuida do bem inteiro levado a leilão: o coproprietário não perde a metade, ela vira dinheiro na hora da venda. O parágrafo primeiro dá a ele preferência na arrematação em igualdade de condições, e o segundo proíbe expropriação por preço inferior à quota-parte de quem está fora da execução.
O parágrafo segundo funciona como piso. Num apartamento avaliado em R$ 420.000 com meação de metade, nenhum lance abaixo de R$ 210.000 pode ser aceito quando o objeto é o bem inteiro, por mais que a chamada anuncie percentuais menores.
O edital de hoje escolheu o outro desenho. Ele leva só a fração de 50% do executado, e por causa dessa escolha o mínimo da segunda praça pôde descer aos R$ 126.000, que são 60% do valor da fração e 30% do valor da unidade.
Antes de qualquer conta, duas certidões precisam estar nos autos. O artigo 889 manda intimar o coproprietário da fração ideal penhorada, e o artigo 842 exige intimar o cônjuge do executado na penhora de imóvel, salvo na separação absoluta.
A ausência de qualquer uma vira munição pra anular a alienação depois do pagamento. Quem lê as certidões descobre o que nenhuma foto entrega: a dona da outra metade sabe do leilão, tem preferência em lei e teve meses pra decidir.
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II A Conta da Chave
A mesma metade, R$ 17.220 ou R$ 29.260 no fim
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O lance de R$ 126.000 vira R$ 137.000 na carta assinada. O que decide se o desconto de 70% existiu não é o preço da fração, é quem está do outro lado da matrícula.
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Comece pela aquisição. Sobre o lance de R$ 126.000 entram a comissão do leiloeiro de 5%, R$ 6.300, o ITBI de 2% sobre o valor da fração, R$ 2.520, e os emolumentos de registro da carta, R$ 2.180. A metade ideal custa R$ 137.000 registrada.
A lista para aí porque não existe desocupação. A coproprietária mora no apartamento com título próprio, e o mandado de imissão não alcança quem tem direito de estar lá. O arrematante não recebe chave, recebe uma matrícula com dois nomes.
A porta de saída se chama extinção de condomínio. O artigo 1.320 do Código Civil permite ao condômino exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e o 1.322 manda vender em juízo o bem indivisível que ninguém quer ficar indenizando o outro.
A primeira saída é o acordo, a mais barata das duas. A coproprietária compra a metade arrematada por R$ 168.000, oitenta por cento do valor da fração avaliada, e o caixa fecha em oito meses.
A conta desse cenário tem três linhas: R$ 8.000 de honorários advocatícios, R$ 2.100 de custas iniciais e R$ 3.680 de rateio de condomínio e IPTU, que o artigo 1.315 do Código Civil divide na proporção da parte de cada dono. Investido, R$ 150.780. Recebido, R$ 168.000. Sobram R$ 17.220.
A segunda saída é a sentença, e ela cobra tempo. Sem acordo, a ação corre com perícia, contestação e recurso, e o apartamento inteiro acaba levado a alienação judicial, com o dinheiro dividido entre as duas metades.
A conta muda de tamanho: os mesmos R$ 137.000 da aquisição, mais R$ 8.000 de honorários, R$ 3.500 de perícia, R$ 2.100 de custas e R$ 10.660 de rateio em vinte e seis meses. Investido, R$ 161.260.
A saída, porém, também é um leilão. O apartamento inteiro, reavaliado em R$ 440.000, sai na segunda praça por R$ 264.000, e a metade do arrematante rende R$ 132.000. O prejuízo é de R$ 29.260 sobre a fração comprada com 70% de desconto no papel.
Um número corre a favor durante a ação. O artigo 1.319 faz o condômino responder pelos frutos que percebeu da coisa, e o uso exclusivo pela outra metade autoriza pedir aluguel proporcional, perto de R$ 900 por mês.
Agora o outro edital do mesmo prédio, com o imóvel inteiro à venda e a meação reservada no preço. Um lance de R$ 252.000 respeita o piso, e sobre ele entram R$ 12.600 de comissão, R$ 5.040 de ITBI, R$ 3.240 de registro e R$ 5.500 de desocupação.
São R$ 278.380 por um apartamento inteiro de R$ 420.000, desconto real de 34%, com chave e sem segunda ação. Dos R$ 252.000 depositados, R$ 126.000 vão pra coproprietária e o restante abate a dívida, sem custo extra pra quem arrematou.
Os dois lotes anunciam desconto na mesma vitrine. Um entrega imóvel, o outro entrega uma posição jurídica que ainda precisa virar imóvel ou dinheiro, e a diferença aparece no extrato.
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