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ED 060

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O alvará de pesquisa que abriu a porteira do sítio arrematado

A Constituição separa solo e subsolo: o minério é da União, e quem tem alvará da ANM entra na área indenizando o dono.

Sonda de perfuração geológica num pasto cercado em encosta de serra, sem pessoas

Sonda no pasto do sítio em Itabirito

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“O senhor é dono da terra, mas o ferro aqui embaixo é da União”, disse o geólogo Paulo Henrique Duarte, de pé no portão de um sítio na zona rural de Itabirito, em Minas Gerais, numa manhã de julho de 2026.

Do lado de dentro da porteira estava Rogério Tavares Lima, 47 anos, engenheiro agrônomo de Belo Horizonte. Ele tinha arrematado o sítio 3 meses antes, num leilão extrajudicial (a venda feita pelo banco, sem juiz, quando o devedor para de pagar o financiamento).

Paulo trabalhava para a Mineração Serra do Itabira Ltda. Trazia na mão a cópia de um alvará de pesquisa (a licença da Agência Nacional de Mineração, a ANM, que autoriza estudar o subsolo de uma área à procura de minério).

O alvará cobria 48 hectares, e o sítio inteiro de Rogério, com 11 hectares, estava dentro do polígono. A empresa queria abrir 3 furos de sondagem (perfurações que tiram amostras de rocha a dezenas de metros de profundidade) no pasto da frente.

Rogério tinha lido o edital duas vezes e puxado a matrícula do imóvel antes do lance. Nenhum dos dois papéis falava em mineração. O alvará não fica na matrícula: mora num cadastro federal, separado do cartório de imóveis.

A primeira reação dele foi fechar a porteira e ligar para um advogado. A segunda, uma semana depois, foi sentar com a mineradora e negociar quanto ela pagaria pelo uso do pasto.

A lei não dava a Rogério o poder de barrar a pesquisa. Dava a ele uma renda mensal pela ocupação da área e uma indenização pelos estragos, e, se a negociação travasse, um juiz da comarca fixaria os 2 valores.

A seguir, o que o alvará e a Constituição dizem sobre o subsolo do sítio, quanto a sondagem rendeu e custou a Rogério até a chave e como achar um processo mineral sobre o terreno antes de dar o lance.

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I Edital do Dia

Um sítio de 11 hectares dentro de um polígono de 48

O sítio de Itabirito foi a leilão com a matrícula limpa e com um processo de mineração que o cartório não conhecia.

Sítio de 11 hectares com casa de 90 m², curral e nascente, zona rural de Itabirito, Minas Gerais, matrícula 21.377. Avaliação de R$ 480.000, arrematado por R$ 286.000 no segundo leilão, em 08/04/2026, numa execução de alienação fiduciária (o financiamento em que o imóvel fica em nome do banco até a última parcela) promovida por um banco de Belo Horizonte.

Ocupado ou Livre? Livre. O antigo dono, o comerciante Valdir Gomes Rezende, tinha se mudado para Ouro Preto em 2025 e deixou a casa vazia.

O alvará da Mineração Serra do Itabira saiu publicado no Diário Oficial da União em novembro de 2024, para pesquisa de minério de ferro. Valdir recebeu a notificação da ANM na época, guardou o papel e não contou ao banco.

O edital do leilão listava as dívidas de IPTU rural (no caso, o ITR, o imposto federal sobre a terra), o débito de energia e a situação da matrícula. Processo minerário não entra nessa lista, porque o cartório nunca é avisado dele.

A separação entre a terra e o que está debaixo dela vem da Constituição de 1988:

As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.

Brasil, Constituição Federal, 1988, artigo 176

Na prática, Rogério comprou o solo: pasto, casa, nascente e cerca. O ferro que estiver a 80 metros de profundidade nunca foi de Valdir, nem do banco, nem dele.

As regras da pesquisa estão no Código de Mineração, o Decreto-Lei 227, de 1967. O artigo 27 garante ao titular do alvará a entrada na área e obriga a empresa a pagar 2 parcelas ao dono do solo: a renda pela ocupação dos terrenos e a indenização pelos danos causados pelos trabalhos.

O mesmo artigo põe teto nas duas. A renda não passa do rendimento líquido máximo que a área ocupada daria ao dono num ano. A indenização não passa do valor venal (o preço de mercado) da propriedade atingida.

Sem acordo, a mineradora leva o caso ao juiz da comarca onde fica a área, que manda avaliar o terreno e fixa os valores. Depositada a caução, a empresa entra, mesmo com a porteira trancada.

II A Conta da Chave

R$ 309.820 até a chave e R$ 23.500 que voltaram

A sondagem não tirou dinheiro de Rogério: a mineradora pagou R$ 23.500 pela ocupação e pelos estragos, e a conta da chave ficou intacta.

A conta original saiu do edital: comissão do leiloeiro de 5% sobre o lance, ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) de 2% em Itabirito, calculado sobre a arrematação, mais o registro da escritura no cartório de Itabirito.

A conta do sítio até a chave, item por item:

Lance no segundo leilão

R$ 286.000

Comissão do leiloeiro, 5%

R$ 14.300

ITBI, 2% sobre o lance

R$ 5.720

Escritura e registro no cartório

R$ 3.800

Custo total até a chave

R$ 309.820

A negociação com a mineradora levou 3 semanas. O advogado de Rogério, contratado por R$ 2.500, pediu o plano de trabalho da sondagem e mediu no mapa a área que as máquinas iriam usar.

Os 3 furos, a estrada de acesso e o canteiro ocupavam 0,8 hectare do pasto. Rogério arrendava aquele trecho para um vizinho criar gado de leite, a R$ 120 por mês, e essa cifra serviu de base para a conversa. A mineradora abriu a mesa oferecendo R$ 600 mensais; o advogado respondeu com o teto do artigo 27 e com a pressa da empresa, que tinha prazo na ANM para entregar os resultados.

O acordo assinado em agosto fixou a renda em R$ 1.400 por mês durante a sondagem, que durou 10 meses no contrato. A empresa aceitou pagar acima do arrendamento para não esperar a avaliação judicial.

A indenização pelos danos ficou em R$ 9.500: cerca de arame refeita em 300 metros, replantio do capim e recuperação da estrada de terra depois da saída da sonda.

A soma das 2 parcelas dá R$ 23.500, contra R$ 2.500 de honorários. Sobraram R$ 21.000 que Rogério não tinha previsto quando deu o lance.

A margem do sítio, por outro lado, ficou presa a uma pergunta que ninguém responde hoje. Se a pesquisa achar minério que valha a pena, a empresa pede a concessão de lavra (a autorização federal para extrair o minério), e a área pode virar mina.

Nesse caso, a lei dá a Rogério a participação nos resultados da lavra, prevista no artigo 176 da Constituição. A Lei 13.540, de 2017, fixou essa parcela em 50% do valor da CFEM (a taxa que a mineradora paga à União sobre o minério vendido), que para o ferro tem alíquota de 3,5%.

Se a lavra vier, a empresa precisa ainda comprar ou servir a área por servidão (o uso forçado do terreno, com indenização), e o sítio deixa de ser sítio. O preço que um comprador pagaria por ele hoje carrega esse risco.

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III Garimpo Local

SIGMINE aberto antes do lance

Rogério só soube do alvará pelo geólogo no portão. A consulta que teria mostrado o polígono é pública, gratuita e leva menos de 10 minutos:

1. Abra o SIGMINE da ANM. O SIGMINE (o mapa oficial dos processos de mineração do país) fica em geo.anm.gov.br. Busque o município e localize o terreno pelo endereço ou pelas coordenadas do CAR (o Cadastro Ambiental Rural, que todo imóvel rural tem).

2. Veja se algum polígono cobre a área. Cada polígono colorido é um processo. Clique nele e anote o número, a substância, a empresa titular e a fase.

3. Leia a fase no Cadastro Mineiro. Requerimento de pesquisa é só um pedido. Autorização de pesquisa quer dizer alvará vigente e sonda podendo entrar. Concessão de lavra quer dizer mina autorizada.

4. Ponha o processo na conta do lance. Alvará vigente rende renda e indenização e pouco muda o preço. Concessão de lavra sobre o terreno é motivo para baixar o lance ou desistir.

No caso de Rogério, o passo 2 mostraria o polígono da Serra do Itabira no meio da tela, e o passo 3 mostraria autorização de pesquisa desde novembro de 2024.

A sonda saiu do pasto em setembro de 2026, 2 meses antes do previsto no acordo, e a mineradora pagou os 10 meses de renda mesmo assim, como o contrato mandava. A cerca foi refeita, e o vizinho voltou com o gado.

O que ainda não se sabe é se haverá mina. A empresa tem de entregar à ANM o relatório final da pesquisa, com a quantidade de ferro achada e o teor (a porcentagem de metal na rocha), e a agência ainda não publicou a análise dele. Até a análise sair, ninguém em Itabirito sabe se o sítio fica como está.

“Você consultaria o mapa da ANM antes de dar um lance num terreno rural?”

Pela conta final, o sítio de Itabirito custou R$ 309.820 até a chave, somando lance de R$ 286.000, comissão de R$ 14.300, ITBI de R$ 5.720 e escritura com registro de R$ 3.800, sem os R$ 2.500 do advogado e sem descontar os R$ 23.500 pagos pela mineradora (cotação de 06/10/2026).