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O arremate de R$ 96 mil que veio com o financiamento junto
O artigo 835 do CPC leva a leilão só os direitos do devedor, e quem arremata assume o saldo restante com o banco.
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O 71 vendido com 112 parcelas em aberto
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A corretora de seguros Sílvia Marques Tavares avisou no balcão do leiloeiro, na Rua Ministro Coqueijo Costa, em Sorocaba, São Paulo, vinte minutos antes de a segunda praça abrir: está comprando a prestação, não a escritura, e só dá lance depois de ver o saldo devedor por escrito.
Existe um tipo de edital que não vende o imóvel. Vende os direitos aquisitivos do devedor, ou seja, aquilo que ele já pagou do financiamento somado ao direito de terminar de pagar e receber a escritura no fim. A propriedade continua com o banco até a última parcela, e a matrícula continua registrando a alienação fiduciária (a garantia que deixa o imóvel no nome do credor enquanto a dívida corre).
O artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil autoriza a penhora desses direitos. Quando um credor executa uma dívida qualquer, um cheque devolvido, um aluguel atrasado, uma condenação trabalhista, e encontra o devedor morando em imóvel financiado, o juiz penhora o que existe de penhorável ali: a posição de mutuário, jamais a casa inteira.
Três consequências saem dessa penhora e mudam a conta de quem dá o lance. O arrematante sucede o devedor no contrato e passa a dever ao banco o saldo remanescente nas mesmas condições de prazo e juros. O banco precisa anuir com a cessão, porque o contrato de financiamento tem cláusula que proíbe transferência sem consentimento do credor. E as parcelas atrasadas até a arrematação seguem grudadas no contrato, não no devedor.
Quem lê o edital rápido enxerga um apartamento de quase R$ 400 mil saindo por menos de R$ 100 mil. Quem lê devagar soma o saldo devedor ao lance e descobre um desconto bem mais modesto, que ainda pode compensar quando o financiamento antigo carrega taxa melhor que a do mercado de hoje.
O caso do apartamento 71 do Edifício Portal do Ipê mostra a conta inteira, do lance ao carnê que a compradora herdou.
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I Edital do Dia
O apartamento 71 e a posição de mutuário que foi a leilão
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O artigo 835 do CPC penhora a posição de mutuário, e o lance de R$ 96.000 veio com R$ 214.300 de saldo devedor junto.
Apartamento de 82 m² privativos, três dormitórios, uma vaga descoberta, sétimo pavimento do Edifício Portal do Ipê, Rua Antônio Carlos Comitre, bairro Campolim, Sorocaba, São Paulo, matrícula 104.762 do segundo registro de imóveis da comarca. Piso laminado, cozinha planejada, condomínio de R$ 740 mensais, valor de mercado apurado pelo perito judicial em R$ 395.000.
Ocupado ou Livre? Ocupado pelo próprio executado, o metalúrgico Reinaldo Pacheco Vasconcelos, que financiou a unidade pelo Sistema Financeiro da Habitação em 2019 e continuou pagando as parcelas mesmo depois de perder a execução.
Reinaldo Pacheco Vasconcelos avalizou o empréstimo de uma transportadora que quebrou em 2023. O banco credor do empréstimo cobrou o aval em execução de título extrajudicial na 2ª Vara Cível de Sorocaba e não achou dinheiro em conta nem veículo em nome do avalista. Achou o apartamento 71, financiado e com propriedade em nome de outro banco, o da carteira habitacional.
O juízo determinou a penhora dos direitos aquisitivos em 4 de março de 2026, com base no artigo 835, inciso XII, e mandou intimar o banco financiador para informar o saldo devedor. A resposta do financiador fixou o número que passou a comandar o leilão inteiro: R$ 214.300 em aberto, com 112 parcelas de R$ 2.186 pela frente e quatro prestações vencidas.
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A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII, direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.
Brasil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, Código de Processo Civil, artigo 835, inciso XII
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O perito avaliou os direitos em R$ 180.000, resultado do valor de mercado do imóvel descontado o saldo devedor e mais um abatimento pela demora de conseguir a anuência do financiador. O edital estampou esse número como piso da primeira praça e repetiu, em três linhas destacadas, que o arrematante assumiria o financiamento.
A primeira praça, em 22 de junho de 2026, saiu deserta. Na segunda, realizada em 13 de julho de 2026, Sílvia Marques Tavares arrematou por R$ 96.000, equivalentes a 53% da avaliação, acima do patamar de 50% que o juízo havia fixado no edital como limite de preço vil.
O banco financiador manifestou anuência com a cessão em 5 de agosto, depois de analisar renda e cadastro da arrematante pelos mesmos critérios de um financiamento novo. Recusa ali teria derrubado a arrematação e devolvido o dinheiro, cenário que o edital previa em cláusula própria.
Reinaldo Pacheco Vasconcelos entregou as chaves em 20 de agosto de 2026, sem ação de imissão na posse, mediante acordo em que a arrematante assumiu o condomínio atrasado e liberou a família por trinta dias para a mudança. A carta de arrematação foi averbada na matrícula em 28 de agosto, com o registro da cessão de direitos e a manutenção da alienação fiduciária em favor do banco.
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II A Conta da Chave
R$ 96 mil de lance, R$ 214 mil de carnê e a margem que sobrou
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O lance de um leilão de direitos aquisitivos mede só a entrada: o preço verdadeiro aparece quando o saldo devedor entra na mesma coluna.
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Sílvia Marques Tavares pagou R$ 96.000 pelo lance e mais 5% de comissão do leiloeiro, R$ 4.800, em guia separada no dia seguinte à praça.
O imposto de transmissão de Sorocaba incidiu sobre a cessão de direitos à alíquota de 2%, calculada sobre o valor venal de referência da prefeitura, R$ 312.000, e a guia saiu em R$ 6.240. O registro da carta e da cessão na matrícula, com as certidões exigidas pelo cartório, custou R$ 3.140.
As quatro parcelas vencidas do financiamento, R$ 8.744, foram purgadas pela arrematante na semana da anuência, porque contrato em atraso não passa pela análise do banco. Condomínio e imposto predial atrasados somavam R$ 5.360 e vieram grudados na unidade, não na pessoa do executado.
A conta do apartamento 71, item por item:
| Valor de mercado apurado pelo perito judicial | R$ 395.000 | | Avaliação judicial dos direitos aquisitivos | R$ 180.000 | | Lance vencedor da segunda praça | R$ 96.000 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento | R$ 4.800 | | Imposto de transmissão sobre a cessão de direitos | R$ 6.240 | | Registro da carta, cessão e certidões | R$ 3.140 | | Parcelas vencidas purgadas antes da anuência | R$ 8.744 | | Condomínio e imposto predial atrasados | R$ 5.360 | | Honorários do advogado na habilitação e na cessão | R$ 6.000 | | Vistoria técnica e laudo de conservação | R$ 740 | | Desembolso à vista da arrematante | R$ 131.024 | | Saldo devedor assumido com o banco financiador | R$ 214.300 | | Parcelas restantes, 112 a R$ 2.186 | R$ 244.832 | | Custo nominal total da posição | R$ 375.856 |
A margem contra o valor de mercado ficou em R$ 19.144 nominais, pouco menos de 5%, e some se a compradora quitar as 112 parcelas até o fim sem antecipar nada. O ganho real mora na antecipação: o contrato de 2019 cobra juros abaixo da taxa oferecida em 2026, e amortização extra derruba o total pago bem antes do último boleto.
Três riscos moram nessa modalidade e têm preço. A recusa de anuência do banco desmancha o negócio e devolve o dinheiro depois de meses. O executado pode embargar a arrematação e segurar a averbação. E o contrato herdado vem com seguro habitacional cuja prestação sobe com a idade do novo mutuário.
Sílvia Marques Tavares amortizou R$ 40.000 em 10 de setembro de 2026, com dinheiro da venda de um terreno, e o banco recalculou o carnê para 84 parcelas de R$ 2.186 mantendo a prestação e cortando o prazo.
O apartamento 71 foi anunciado para locação em 15 de setembro de 2026 por R$ 2.450 mensais, valor que cobre a prestação, o condomínio e o imposto predial anual diluído.
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