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O arremate que apagou o imposto da venda do apartamento
A Lei 11.196 isenta o lucro da venda se o dinheiro comprar outra casa em 180 dias, e o leilão de Campinas caiu no dia 169.
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O calendário da isenção aberto na mesa
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Na sala da contadora Marta Cordeiro Lins, no centro de Campinas, a conta saiu falada: "se o martelo cair depois do dia 6, a Receita leva sessenta mil", disse ela à cliente, a professora Renata Aguiar Bastos, com o calendário aberto na mesa.
Renata tinha vendido em 10/03/2026 o apartamento de dois quartos no Cambuí onde morou por catorze anos. Recebeu R$ 820.000 à vista, e o ganho de capital (o lucro tributável da venda) apurado pela contadora deu R$ 400.000.
Sobre esse lucro, a alíquota é de 15%. O imposto somava R$ 60.000, com DARF (a guia federal de recolhimento) vencendo no último dia útil de abril.
Renata não pagou a guia. Apostou numa regra de 2005: o artigo 39 da Lei 11.196, a chamada Lei do Bem, isenta o lucro da venda de imóvel residencial quando o vendedor usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias contados do contrato.
A contagem da contadora dava 06/09/2026 como último dia. Passou dele, o imposto volta inteiro, com multa e juros contados desde abril.
Renata queria trocar o Cambuí por um apartamento maior no Taquaral, perto da escola do filho, e resolveu procurar em leilão. Viu três editais, perdeu dois lances e chegou a agosto com o dinheiro parado na conta.
O terceiro edital marcava a segunda praça para 26/08/2026, dia 169 da contagem. Qualquer adiamento, pedido da defesa ou suspensão por recurso empurraria o martelo para fora da janela.
O leilão judicial tem um calendário que o comprador não controla. Entre o lance e a chave passam o pagamento, o auto de arrematação (o documento assinado pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante), a carta, o registro e a imissão na posse, e cada etapa corre no tempo do fórum.
A pergunta da contadora era qual dessas etapas conta para a Receita.
Segue o apartamento do Taquaral arrematado por Renata, a conta da isenção que ela conseguiu inteira só em parte, e as datas a checar num edital quando a venda anterior já pôs o relógio a correr.
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I Edital do Dia
Dia 169 no fórum de Campinas
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O leilão caiu no dia 169 da contagem, e o auto saiu assinado cinco dias antes do prazo.
Apartamento de 104 m² na Rua Abolição, Taquaral, Campinas, matrícula 88.215 do 2º Registro de Imóveis, três quartos, uma suíte, duas vagas, prédio de 1998. Avaliação judicial de R$ 1.050.000 em maio de 2026, arrematado em 26/08/2026 por R$ 690.000 na segunda praça, 65,7% da avaliação.
Ocupado ou Livre? Ocupado pelo executado, o comerciante Otávio Rezende Pires, que perdeu o imóvel numa execução de R$ 520.000 movida por um banco por dívida de capital de giro da loja.
A praça estava marcada desde junho. Em julho, a defesa de Otávio pediu a suspensão alegando excesso de penhora, e o juiz da 4ª Vara Cível de Campinas negou o pedido nove dias antes da data. Se tivesse aceitado, o leilão iria para outubro e a isenção de Renata acabaria.
Renata deu o único lance, R$ 690.000, e pagou à vista no dia seguinte, 27/08/2026, por depósito judicial. O auto de arrematação saiu assinado em 01/09/2026, cinco dias antes do prazo.
O resto do caminho não coube na janela. A carta de arrematação saiu em 29/09/2026, depois do prazo de dez dias para contestação. O registro no 2º Registro de Imóveis levou mais três semanas.
A imissão na posse, com Otávio ainda morando no apartamento, ficou para novembro, com oficial de justiça marcado.
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Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Brasil, Lei 11.196, artigo 39, 2005
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A lei fala em aplicar o produto da venda na aquisição, e não em registrar o novo imóvel. Marta leu o prazo pelo lado do dinheiro: o que vale é o pagamento feito dentro dos 180 dias, provado pela guia do depósito judicial e pelo auto assinado.
A Instrução Normativa 599 da Receita Federal, de 2005, detalha a regra. Ela conta o prazo a partir da assinatura do contrato de venda, mesmo que o comprador pague em parcelas, e manda o vendedor informar a opção pela isenção no programa de ganho de capital da Receita, o GCAP.
A mesma instrução traz duas travas. A isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos, contados da venda anterior que se beneficiou dela. E o dinheiro não pode ir para quitar imóvel que o vendedor já tinha.
Renata passou nas duas. Nunca tinha usado a regra, e o Taquaral era compra nova, sem nenhuma relação com imóvel dela.
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II A Conta da Chave
Os R$ 130 mil que ficaram fora do lance
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A isenção cobre a parte do dinheiro que foi reinvestida, e o lucro da sobra paga imposto na proporção.
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A venda do Cambuí rendeu R$ 820.000. O lance do Taquaral levou R$ 690.000. Sobraram R$ 130.000 que não entraram na compra dentro do prazo.
A Instrução Normativa 599 trata a aplicação parcial com uma divisão simples. A parte do lucro isenta segue a fatia do dinheiro reinvestido: R$ 690.000 de R$ 820.000 dão 84,1%.
Os 15,9% restantes do lucro de R$ 400.000 somam R$ 63.414,63. A 15%, o imposto devido ficou em R$ 9.512,20.
A comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance, custou R$ 34.500. Marta deixou o valor fora da soma aplicada, porque a instrução fala em aquisição do imóvel e a comissão paga um serviço. Somar a comissão reduziria a guia em R$ 2.524,40, e a contadora preferiu não abrir discussão por esse valor.
Como o reinvestimento não cobriu tudo, o imposto sobre a sobra deveria ter sido pago no vencimento original, em abril. Renata pagou em setembro, com multa de mora de 20% e juros pela taxa Selic sobre os R$ 9.512,20.
A conta da isenção, item por item:
| Valor recebido pela venda do Cambuí em 10/03/2026 | R$ 820.000 | | Lucro tributável apurado na venda | R$ 400.000 | | Imposto sem reinvestimento, a 15% | R$ 60.000 | | Lance do Taquaral pago em 27/08/2026 | R$ 690.000 | | Fatia reinvestida dentro do prazo | 84,1% | | Imposto proporcional sobre a sobra | R$ 9.512,20 | | Multa de mora de 20% sobre a guia atrasada | R$ 1.902,44 | | Juros Selic de maio a setembro, na conta da contadora | R$ 420 | | Imposto pago com os acréscimos | R$ 11.834,64 |
A diferença contra o imposto cheio chega a R$ 48.165,36. Renata pagou menos de um quinto da guia que venceria se o martelo caísse em outubro.
O parcelamento teria mudado a conta. O artigo 895 do Código de Processo Civil deixa o arrematante pagar 25% à vista e o resto em até 30 parcelas mensais. Só as parcelas pagas dentro dos 180 dias contam como aplicação.
No caso de Renata, a entrada de 25% seria R$ 172.500, mais duas parcelas antes de 06/09/2026. A fatia reinvestida cairia perto de 25%, e o imposto ficaria perto de R$ 45.000.
Ela pagou à vista porque tinha o dinheiro da venda parado. O desconto da segunda praça e a isenção pediam o mesmo gesto: dinheiro na conta judicial antes do dia 180.
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