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O arremate que evapora quando o prazo vence
Pelo artigo 897 do Código de Processo Civil, quem não paga o preço perde a caução para o credor e fica fora do novo leilão do mesmo lote.
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O prazo que transforma lance em prejuízo
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Prazo. É a palavra mais barata do edital e a única que transforma um lance vencedor em prejuízo puro, sem imóvel do outro lado.
Quem dá o lance mais alto não compra nada naquele instante. Compra uma obrigação com data marcada, e o Código de Processo Civil trata o descumprimento dessa data como falta grave, não como desistência.
A confusão começa numa expectativa importada do varejo. Fora do processo, quem se arrepende cancela, paga multa pequena, recebe o restante de volta e some. Dentro da execução, esse botão não existe.
O artigo 903 diz que a arrematação é perfeita, acabada e irretratável assim que o auto é assinado, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. Irretratável é palavra sem meio-termo, e é ela que fecha a porta do arrependimento.
O artigo 897 escreve a fatura de quem tenta abrir essa porta mesmo assim. Não pago o preço no prazo, o juiz impõe ao arrematante e ao fiador a perda da caução em favor do exequente, e o bem volta a novo leilão.
Repare em quem fica com o dinheiro. A caução não retorna ao cofre do juízo nem se dilui em custas: ela vai para o credor, como compensação pelo tempo de execução queimado por um lance que não se sustentou.
E vem o segundo golpe, que quase ninguém calcula na hora de dar o lance. O arrematante remisso e o fiador remisso não são admitidos a participar do novo leilão daquele mesmo bem, então nem a estratégia de deixar o lote cair e recomprar mais barato sobra de saída.
A conta final tem três parcelas. Sai a caução, some o imóvel e some também o direito de disputar o imóvel outra vez, tudo por um pagamento que atrasou dias em relação ao que o edital tinha publicado semanas antes.
O lote de hoje é um apartamento de Contagem arrematado por R$ 205.000, com R$ 41.000 de caução depositados e quinze dias de prazo que não foram cumpridos. Veja onde o crédito prometido pelo banco encontrou o artigo 897.
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I Edital do Dia
O apartamento de Contagem e a carta que não chegou
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O lance foi dado. O dinheiro não chegou na data.
Apartamento de 71 m² privativos, dois dormitórios, uma vaga coberta, quarto andar sem elevador, bairro residencial de Contagem, região metropolitana de Belo Horizonte. Avaliação judicial em R$ 320.000, arrematação na segunda praça por R$ 205.000, com caução de 20% depositada no ato e prazo de quinze dias para o pagamento integral do saldo.
Ocupado ou Livre? Livre. O executado já havia entregue as chaves ao juízo, o que retirava do arrematante o único argumento capaz de justificar atraso por dificuldade de vistoria.
O edital publicava o prazo em letra pequena e posição previsível. Cláusula de condições de pagamento, terceiro parágrafo, quinze dias contados da assinatura do auto, sem previsão de prorrogação e sem parcelamento requerido antes da praça.
O arrematante entrou no pregão contando com crédito aprovado por escrito. Uma carta de pré-aprovação de financiamento bancário, emitida onze dias antes, com validade declarada de sessenta dias e valor superior ao que ele pretendia depositar.
Pré-aprovação não é liberação. O banco condicionava o desembolso à análise jurídica da carta de arrematação registrada, documento que só existe depois do pagamento, e o arrematante descobriu a ordem invertida no décimo dia.
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Se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o juiz impor-lhe-á, em favor do exequente, a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos.
Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 2015, artigo 897
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Três comandos moram nessa frase única. Perda da caução, retorno do bem a novo leilão e exclusão dos remissos daquele novo leilão, sem que nenhum deles dependa de o juiz avaliar a intenção de quem atrasou.
Boa-fé não é defesa aqui. O arrematante que atrasa por negativa de crédito, por doença ou por erro do próprio banco recebe o mesmo tratamento de quem simplesmente mudou de ideia sobre o negócio.
No caso do apartamento, a petição pedindo mais trinta dias foi protocolada no décimo quarto dia, um dia antes do vencimento, com a carta do banco anexada como prova de esforço.
O juízo indeferiu em despacho de quatro linhas. Prazo de edital não se dilata por dificuldade particular do arrematante, e o exequente já havia peticionado requerendo a aplicação do artigo 897 no dia seguinte ao vencimento.
A decisão saiu quarenta e um dias depois do martelo. Perda da caução em favor do credor, designação de nova data de praça e proibição expressa de o mesmo arrematante concorrer àquele lote.
O apartamento voltou ao pregão três meses depois. Foi arrematado por R$ 198.000, um valor menor que o lance original, por um concorrente que apenas leu o mesmo edital e organizou o dinheiro antes de levantar a placa.
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II A Conta da Chave
R$ 41 mil de caução contra 15 dias de calendário
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Vinte por cento de R$ 205.000 são R$ 41.000. Foi esse o valor transferido ao credor por um atraso de pagamento, sem imóvel entregue, sem crédito recuperado e sem direito de voltar ao mesmo lote.
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O primeiro efeito é sobre o custo do lance mal financiado. A caução deixa de ser garantia devolvível e vira despesa afundada no instante em que o prazo vence, e nenhuma prova posterior de capacidade financeira a traz de volta.
O segundo efeito é sobre a estratégia. Como o remisso está proibido de disputar o novo leilão daquele bem, o dinheiro perdido não compra nem sequer uma segunda chance sobre o imóvel que motivou a perda.
A conta do apartamento de Contagem, item por item:
| Avaliação judicial homologada nos autos | R$ 320.000 | | Lance vencedor na segunda praça | R$ 205.000 | | Caução depositada no ato, 20% do lance | R$ 41.000 | | Saldo a pagar em quinze dias | R$ 164.000 | | Prazo do edital para pagamento integral | 15 dias | | Perda imposta pelo artigo 897, em favor do exequente | R$ 41.000 | | Valor do novo lance vencedor três meses depois | R$ 198.000 |
O prejuízo tem tamanho conhecido desde o começo. Quem deposita caução de 20% está declarando por escrito quanto pretende arriscar caso o dinheiro do saldo não apareça na data prometida.
Vale separar atraso de desistência formal, porque o mercado trata as duas como a mesma coisa. Desistência não existe na execução depois do auto assinado, atraso existe e tem preço tabelado, e o efeito prático de ambos é idêntico para o bolso.
Há um caminho legal que o apressado ignora. O artigo 895 permite requerer o pagamento parcelado antes da praça, com pelo menos 25% à vista e o restante em até trinta meses, com garantia hipotecária sobre o próprio imóvel arrematado.
Repare no tempo verbal desse artigo. O pedido de parcelamento precisa ser apresentado antes da praça, não depois do martelo, e o arrematante que descobre a regra no dia do vencimento já perdeu o direito de usá-la.
A proposta parcelada tem outra vantagem que raramente entra na conta. Ela é apreciada pelo juízo com antecedência, o que permite ajustar o teto do lance à parcela realmente suportável, em vez de apostar na velocidade de um banco.
Existe ainda a variação com fiador, e ela dobra o alcance da penalidade. Quando o lance foi garantido por terceiro, a perda da caução e a proibição de disputar o novo leilão atingem os dois, arrematante e fiador, cada um respondendo pelo próprio nome.
Uma última diferença separa o preparado do confiante. O preparado leva dinheiro líquido ou parcelamento já deferido para o pregão, e o confiante leva uma carta de banco que só vira dinheiro depois de um documento que ainda não existe.
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