Sponsored by

ED 033

O corretor vendeu antes de o pregão ser marcado

O artigo 880 do CPC deixa o juiz autorizar a venda por corretor ou leiloeiro credenciado antes do pregão, e o lote nunca aparece no portal.

Chave de apartamento sobre uma pasta de autos judiciais fechada, ao lado de uma proposta de compra assinada e um carimbo de credenciamento de corretor, sem pessoas

A venda fechou por termo nos autos, sem portal

▼

"Esse apartamento eu fecho em três semanas, sem praça e sem portal", disse o corretor Aldemir Bonfante ao juiz da 2ª Vara Cível de Bauru, na audiência em que o credor pediu para tirar o imóvel da fila do pregão.

O artigo 880 do Código de Processo Civil abre uma porta lateral na execução. Não efetivada a adjudicação, o exequente pode requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário.

O ponto que muda o jogo do comprador está no momento em que o pedido pode ser feito. A lei não exige praça fracassada, nem lance rejeitado, nem hasta anterior: basta a adjudicação não ter acontecido, e a adjudicação é uma fase que termina em poucos dias quando ninguém a requer.

O parágrafo primeiro entrega o desenho da venda ao juiz. Ele fixa o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e a comissão de corretagem.

Forma de publicidade é a expressão que decide se o imóvel aparece na sua tela. O juiz pode determinar publicação em portal de leilões, pode mandar apenas afixar edital no fórum, e pode aceitar a carteira de clientes do corretor como meio suficiente de divulgação.

O parágrafo segundo fecha o circuito sem martelo. A alienação é formalizada por termo nos autos, assinado pelo juiz, pelo exequente, pelo adquirente e pelo executado se estiver presente, sem auto de arrematação e sem sessão pública.

Cada tribunal regula o credenciamento por conta própria, e o cadastro de corretores e leiloeiros habilitados costuma viver numa página interna do site do tribunal, longe dos portais que o investidor acompanha todo dia.

O resultado prático é um imóvel penhorado que troca de dono por proposta direta, com preço mínimo fixado em despacho, enquanto a fila de interessados espera um edital que nunca vai ser publicado.

O apartamento do Jardim Estoril, em Bauru, mostra quanto dinheiro passou por essa porta lateral.

Continue lendo ↓

I Edital do Dia

O apartamento vendido por termo nos autos

Avaliação de R$ 460.000. Venda fechada em R$ 391.000, sem uma única data de pregão marcada.

Apartamento de 78 m² no Jardim Estoril, em Bauru, São Paulo, dois dormitórios com suíte, uma vaga coberta, condomínio de 2008 com elevador e portaria, taxa condominial de R$ 640 e IPTU anual de R$ 2.100. Avaliação judicial de R$ 460.000, sem praça designada e sem publicação em portal de leilões.

Ocupado ou Livre? Livre, entregue vazio pelo executado três meses antes do pedido de alienação, com chaves depositadas em cartório e vistoria do oficial de justiça juntada aos autos.

A execução é de cédula de crédito bancário, R$ 212.300 atualizados na data da penhora, movida contra um casal que já tinha vendido o carro e o ponto comercial para reduzir a dívida.

A adjudicação passou em branco. O banco exequente não quis ficar com o apartamento no balanço, os credores concorrentes não apareceram, e o prazo do artigo 876 se esgotou sem nenhum pedido de transferência do bem.

No dia seguinte ao fim desse prazo o banco protocolou o requerimento do artigo 880, indicando corretor credenciado na lista da corregedoria do tribunal paulista, com registro no conselho regional em dia.

O juiz decidiu em quatro linhas. Autorizou a alienação por intermédio do corretor, fixou noventa dias de prazo, preço mínimo de oitenta por cento da avaliação, pagamento à vista e comissão de corretagem de quatro por cento sobre o valor da venda.

A forma de publicidade coube numa frase da mesma decisão: divulgação pelos meios ordinários do corretor, com afixação de aviso no átrio do fórum. Nenhum portal de leilão recebeu o imóvel, nenhum edital circulou e nenhuma data de pregão foi marcada.

O corretor trabalhou o apartamento como trabalharia qualquer usado da carteira dele. Placa na fachada, anúncio em site de imóveis comuns, três visitas agendadas na primeira semana e uma proposta assinada no décimo nono dia.

O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.

Brasil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, artigo 880, parágrafo primeiro

A proposta veio de uma professora da rede estadual que morava a duas quadras dali e nunca tinha entrado num site de leilão. Ela pagou com recurso próprio somado ao saldo de uma venda de terreno, sem financiamento e sem carta de crédito.

O termo de alienação foi lavrado nos autos e assinado pelo juiz, pelo procurador do banco, pela compradora e pelo executado, que compareceu. Da autorização até a assinatura correram vinte e sete dias, e a carta de alienação seguiu para o registro de imóveis na semana seguinte.

II A Conta da Chave

R$ 419.620 num imóvel avaliado em R$ 460.000

A compradora pagou R$ 391.000 pelo apartamento e desembolsou R$ 419.620 com todos os custos somados. O desconto sobre a avaliação ficou em R$ 40.380, e nenhum investidor de fora teve chance de cobrir a proposta.

O preço mínimo do despacho foi o piso de toda a negociação. Oitenta por cento de R$ 460.000 dão R$ 368.000, e qualquer proposta abaixo disso o corretor era obrigado a recusar sem levar ao juiz.

A proposta aceita ficou R$ 23.000 acima desse piso. O corretor usou o prazo de noventa dias como argumento com a compradora, porque uma venda sem interessado dentro da janela devolveria o imóvel para a fila do pregão, com hasta pública e preço menor.

A comissão de corretagem saiu da decisão, não da praxe do mercado. Quatro por cento sobre R$ 391.000 dão R$ 15.640, pagos pela compradora por determinação expressa do juiz, contra os cinco por cento que o leiloeiro cobraria numa arrematação comum.

O ITBI incidiu sobre o valor da alienação, e não sobre a avaliação judicial, porque o termo nos autos declara o preço efetivamente pago. A alíquota de dois por cento do município de Bauru resultou em R$ 7.820.

Os emolumentos do registro seguiram a tabela paulista para a faixa de valor, e as despesas de certidão, cópia dos autos e reconhecimento de firma ficaram em R$ 980.

A conta do apartamento do Jardim Estoril, item por item:

Avaliação judicial do apartamento

R$ 460.000

Preço mínimo fixado pelo juiz, oitenta por cento

R$ 368.000

Proposta aceita pela compradora

R$ 391.000

Comissão de corretagem, quatro por cento

R$ 15.640

ITBI de dois por cento sobre o valor da alienação

R$ 7.820

Emolumentos do registro de imóveis

R$ 4.180

Certidões, cópias e reconhecimento de firma

R$ 980

Total desembolsado pela compradora

R$ 419.620

Desconto sobre a avaliação judicial

R$ 40.380

O dinheiro entrou na execução no dia da assinatura. Os R$ 391.000 cobriram os R$ 212.300 da dívida bancária, as custas e os honorários, e o saldo voltou ao casal executado, que saiu do processo sem débito e com troco.

O desconto de R$ 40.380 é menor do que o de uma segunda praça, e essa diferença tem dono. O banco troca o preço mais baixo do pregão por velocidade e por certeza de pagamento à vista, e o juiz troca a exposição pública por um prazo curto de encerramento do processo.

Do lado de quem caça imóvel penhorado, o custo é a ausência. Nenhum valor foi gasto e nenhum lance foi perdido, porque o apartamento nunca chegou à tela de ninguém que acompanha portal de leilão.

A frequência dessa saída varia com o perfil do credor. Banco grande com carteira de execuções costuma ter corretor credenciado de plantão em cada comarca, enquanto credor individual sem advogado estruturado deixa o processo seguir para hasta pública por inércia.

O rastreamento, então, muda de endereço. Quem quer ver esses imóveis para de olhar o portal e passa a olhar o processo eletrônico, onde o requerimento do artigo 880 aparece semanas antes do termo de alienação ser assinado.

Quem banca a edição de hoje

Smarter CRM. Less Busywork.

Disconnected data and tools make it harder to understand your customers. HubSpot's Agentic Customer Platform brings your data, teams, and tech stack together with AI built in to help your business work faster and create more personalized customer experiences.

Why HubSpot and what's new

Use AI powered tools to take action faster
Unify your data, teams, and tech stack in one place
Create one shared view of customer data
Connect teams around the same customer context
Bring your business tools into one place

Connect more of your business in one place and give every team a smarter way to work. Get set up quickly and start checking off your hardest tasks.

Get started free

Patrocinadores mantêm a edição gratuita

III Garimpo Local

Onde o imóvel do artigo 880 deixa rastro

1. Baixe a lista de corretores e leiloeiros credenciados no site do tribunal da sua região. O cadastro fica na área da corregedoria, traz nome, creci e comarca de atuação, e é a porta de entrada para saber quem recebe esses imóveis na mão.

2. Ligue para os credenciados da sua comarca e peça a carteira de bens judiciais em venda. O corretor ganha comissão fixada em decisão judicial e tem prazo curto para vender, então comprador pronto interessa a ele tanto quanto a você.

3. Filtre o processo eletrônico do seu tribunal pelo movimento de penhora sem hasta designada. Execução com bem penhorado, avaliação juntada e nenhuma data de praça marcada é o estágio exato em que o requerimento do artigo 880 costuma nascer.

4. Leia a decisão que autoriza a alienação e anote o preço mínimo e o prazo. Os dois números dizem quanto o juiz aceita receber e quantos dias o corretor tem, e o fim do prazo é o momento em que a proposta mais baixa passa a ser considerada.

5. Habilite proposta por petição nos autos quando o corretor não retornar. O termo de alienação é lavrado no processo, então uma oferta escrita e juntada fica visível ao juiz, ao banco e ao executado, mesmo sem passar pela mão do credenciado.

Os cinco movimentos cabem numa manhã por comarca, e o retorno vem de uma lista que quase ninguém monta: os credenciados ativos perto de você, com o telefone anotado e a carteira atualizada.

O apartamento do Jardim Estoril nunca teve concorrente porque nenhum concorrente sabia da existência dele. A professora que morava a duas quadras comprou por proposta direta um bem penhorado avaliado em R$ 460.000, e o único edital do caso ficou afixado no átrio do fórum.

A conta final da compradora do Jardim Estoril fecha em R$ 419.620, valor que inclui os R$ 391.000 da proposta aceita, R$ 15.640 de comissão de corretagem, R$ 7.820 de ITBI, R$ 4.180 de emolumentos de registro e R$ 980 de certidões e reconhecimento de firma (cotação de 11/09/2026).

"Você trocaria uma manhã de portal por uma manhã de telefone com os corretores credenciados da sua comarca, ou continuaria disputando só o que chega ao pregão?"