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O credor que arremata sem depositar o preço
Pelo artigo 892 do CPC, o exequente abate o lance do próprio crédito e deposita apenas o valor que passar dele, em três dias.
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O lance pago com o próprio crédito
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"Eu não vim comprar imóvel, eu vim receber o que já é meu", disse Rubens Salgado, advogado do banco exequente, no saguão do fórum de Contagem, quinze minutos antes de dar o único lance daquele lote. Ele levou um galpão de 900 m² e saiu do prédio naquela tarde sem transferir um centavo ao juízo.
A autorização está no artigo 892, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, e ela vale para uma única pessoa dentro do processo: o exequente. Quem move a execução e arremata o bem que penhorou não fica obrigado a exibir o preço até o limite do crédito que persegue nos autos.
A lógica é aritmética de mão única. Se o credor depositasse, o dinheiro entraria no cofre do juízo, passaria pela conta judicial, esperaria o cálculo das custas e voltaria para o bolso dele na fase de levantamento. O código corta o trajeto e manda compensar direto, sem trânsito de dinheiro que já tem dono conhecido.
O limite governa o tamanho da vantagem. Lance igual ou abaixo do crédito atualizado significa desembolso zero de preço, restando só a comissão do leiloeiro, o ITBI e o registro. Lance acima do crédito obriga o depósito do excedente em três dias, e o prazo tem sanção escrita na própria lei: a arrematação fica sem efeito e o bem volta a leilão.
A regra tem freio importante. Ela não cria preferência para vencer disputa de lance, e não dispensa o credor de respeitar quem tem prioridade legal sobre o bem, como o coproprietário do artigo 843, que fica com a parte ideal pelo valor da avaliação antes de o imóvel ir a terceiros.
Existe ainda a fila do artigo 908, e é ela que decide quanto de crédito o exequente pode realmente usar como moeda. Créditos trabalhistas, tributários e garantias reais anteriores entram antes na ordem de pagamento, e cada um deles reduz o valor que o credor tem direito de compensar no lance.
O erro clássico de quem arremata assim aparece no cálculo, nunca no pregão. O crédito precisa vir de cálculo homologado nos autos, porque planilha do próprio credor não sustenta compensação no balcão.
O lote de hoje é um galpão logístico de 900 m² em Contagem, arrematado por R$ 1.240.000 pelo próprio banco que executava a dívida, com R$ 96.400 de excedente depositado.
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I Edital do Dia
O galpão de Contagem levado pelo próprio banco
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O crédito homologado era de R$ 1.143.600. O lance vencedor, de R$ 1.240.000.
Galpão logístico de 900 m² de área construída em terreno de 1.400 m², pé-direito de 8 metros, doca elevada e escritório anexo de 80 m², em zona industrial de Contagem, na Grande Belo Horizonte. Avaliação judicial de R$ 1.860.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 1.240.000, cerca de sessenta e seis por cento da avaliação.
Ocupado ou Livre? Livre, com portão lacrado pelo oficial de justiça desde a penhora. A transportadora que ocupava o imóvel encerrou as atividades antes da primeira praça e devolveu as chaves ao juízo.
A execução era de cédula de crédito bancário vencida em 2021, movida por um banco de médio porte contra a empresa proprietária do galpão. A penhora entrou na matrícula em 2022, e o cálculo homologado nos autos em março de 2026 fixou o crédito atualizado em R$ 1.143.600.
Duas praças foram designadas. Na primeira, com lance mínimo de R$ 1.860.000, ninguém apareceu, o que era previsível para um galpão que exige comprador com operação logística montada e capital parado.
Na segunda praça, com lance mínimo de sessenta por cento da avaliação, apareceram dois interessados cadastrados. Um investidor de Betim ofertou R$ 1.180.000 e o banco cobriu com R$ 1.240.000, encerrando a disputa no terceiro incremento.
O advogado do banco então protocolou a petição que muda tudo. Pediu a aplicação do artigo 892, parágrafo primeiro, informou o crédito homologado de R$ 1.143.600 e requereu o depósito apenas do excedente, calculado em R$ 96.400.
O juízo deferiu no mesmo dia, e a guia de depósito saiu com o valor da diferença, não com o valor do lance. O banco recolheu os R$ 96.400 dentro do prazo de três dias e recebeu o auto de arrematação assinado na sequência.
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A arrematação pelo exequente opera compensação legal entre o preço devido e o crédito exequendo, dispensando o trânsito de numerário que retornaria ao próprio arrematante.
Araken de Assis, Manual da Execução, 2018
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A comissão do leiloeiro, essa sim, foi paga em dinheiro e por fora do lance, como manda o edital. Cinco por cento sobre R$ 1.240.000 resultaram em R$ 62.000, valor que não entra na compensação porque pertence ao leiloeiro, não ao credor.
O crédito do banco foi baixado nos autos no valor exato do lance descontado o excedente depositado, e a execução caminhou para extinção pelo pagamento. Sobrou uma pendência tributária de R$ 41.200 em IPTU, que pelo artigo 130 do Código Tributário Nacional se sub-roga no preço e sai da conta do juízo.
O investidor de Betim que perdeu a disputa saiu do fórum reclamando de vantagem indevida, e não tinha razão nenhuma no ponto. O banco venceu porque ofertou mais, e a compensação só entrou depois do martelo, já resolvida a disputa de valor.
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II A Conta da Chave
R$ 1,24 milhão de lance com R$ 96 mil de dinheiro novo
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O banco desembolsou R$ 203.300 em dinheiro por um galpão que valia R$ 1.860.000 na avaliação judicial. O restante do preço foi pago com o próprio crédito, que já estava perdido no balanço desde 2021.
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O primeiro efeito prático é de caixa. Compensar o crédito transforma uma dívida provisionada como perda em um ativo imobiliário registrado, sem que o banco precise tirar do caixa o valor cheio de um imóvel de mais de um milhão de reais.
O segundo efeito é de prazo. A execução se arrastava havia cinco anos sem penhora de dinheiro, e a arrematação encerra o processo, corta o custo de honorários mensais e liquida a exposição contábil daquele contrato.
A conta do galpão de Contagem, item por item:
| Valor do lance vencedor na segunda praça | R$ 1.240.000 | | Crédito homologado usado em compensação | R$ 1.143.600 | | Excedente depositado em três dias | R$ 96.400 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento em dinheiro | R$ 62.000 | | ITBI de três por cento e registro do auto | R$ 44.900 | | IPTU em aberto sub-rogado no preço | R$ 41.200 | | Dinheiro novo desembolsado pelo banco | R$ 203.300 | | Preço de mercado do galpão na data da imissão | R$ 1.790.000 |
A leitura para quem investe pessoa física exige honestidade sobre o teto. Ninguém compete com essa estrutura em pé de igualdade, porque o credor pode subir o lance até o valor do crédito sem sentir dor de caixa proporcional ao número que está gritando no pregão.
O ponto favorável ao investidor comum aparece no comportamento do credor. Banco arremata para liquidar prejuízo, não para segurar imóvel, e o galpão volta ao mercado em venda direta poucos meses depois, geralmente com desconto sobre a avaliação e com matrícula já limpa pelo auto.
Há também um limite duro que trabalha a favor de quem disputa. O credor só compensa até o crédito dele, e passado esse teto ele vira comprador comum, com dinheiro real saindo da conta em três dias, o que costuma travar a escalada de lance bem antes do valor de mercado.
Quando existem outros credores na fila do artigo 908, a compensação encolhe. Crédito trabalhista ou tributário anterior obriga o exequente a depositar o preço para pagar quem vem antes, e nesse cenário a vantagem de caixa some quase por inteiro.
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