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O desconto de 45% medido sobre uma casa que já tinha mudado
O laudo de Sorocaba é de 2023, a casa perdeu o telhado em 2025, e o artigo 873 do CPC admite nova avaliação.
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A lona azul sobre o telhado de Sorocaba
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No portão da casa do Jardim Emília, em Sorocaba, o engenheiro civil Caio Menezes Furtado apontou a lona azul sobre o telhado cedido: "esse laudo fotografou uma casa que não existe mais", disse ele ao corretor Wagner Lopes Arruda, com o edital dobrado na mão.
Caio procurava uma casa térrea para reformar e morar com a mulher e as duas filhas. O edital da 2ª Vara Cível de Sorocaba anunciava a casa com deságio (desconto sobre o valor de avaliação) de 45% na segunda praça (a segunda sessão do leilão, com lance mínimo menor).
A avaliação atualizada no edital era de R$ 962.000. O lance mínimo da segunda praça, R$ 529.100.
A conta parecia boa até a página 4 do edital, onde aparecia a data do laudo (o relatório do perito judicial que fixa o valor do imóvel): 14/08/2023. O perito tinha visitado a casa três anos antes da praça.
O valor de R$ 962.000 não vinha de visita nova. Era o laudo original de R$ 880.000 corrigido pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, que atualiza o dinheiro pela inflação e ignora o que aconteceu com o imóvel.
E o imóvel tinha mudado muito. O dono saiu da casa no começo de 2024, e a casa ficou fechada. Em janeiro de 2025, um temporal derrubou parte do telhado da sala e da cozinha, e a água correu pelas paredes durante meses.
Wagner vendia imóveis no bairro havia doze anos. Três casas do mesmo padrão, na mesma rua e nas vizinhas, tinham sido vendidas em 2026, todas em bom estado, por valores entre R$ 610.000 e R$ 655.000.
O desconto do edital era medido sobre uma casa inteira, com telhado, avaliada num mercado de 2023 e corrigida pela inflação. A casa do portão valia bem menos.
A lei processual prevê esse descompasso. O artigo 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando o valor do bem muda depois do laudo, para cima ou para baixo.
Caio queria saber quanto de desconto sobrava na casa real, quem poderia pedir a nova avaliação e se valia dar lance antes dela.
Segue a casa do Jardim Emília com a data do laudo à vista, a conta do deságio refeita sobre o valor de hoje, e o roteiro para ler a idade da avaliação em qualquer edital.
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I Edital do Dia
Um laudo de agosto de 2023 na página 4
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O laudo da casa tinha três anos, e o juiz mandou refazer a avaliação depois da praça deserta.
Casa térrea de 168 m² de construção em terreno de 300 m², Rua das Paineiras, Jardim Emília, Sorocaba, matrícula 104.337 do 1º Registro de Imóveis, três quartos, uma suíte, garagem para dois carros, construção de 1996. Avaliação de R$ 880.000 em 14/08/2023, atualizada para R$ 962.000 no edital, lance mínimo de R$ 529.100 na segunda praça, em 22/09/2026.
Ocupado ou Livre? Desocupada desde o começo de 2024. O executado (o devedor que teve o bem penhorado), o dentista Heitor Campos Veloso, mudou para Itu e deixou a casa trancada, sem manutenção.
A dívida era de R$ 410.000, cobrada por uma cooperativa de crédito num empréstimo para equipar o consultório. A penhora saiu em 2023, e a avaliação veio logo depois, com o perito descrevendo telhado de telha cerâmica "em bom estado de conservação".
A execução correu devagar. Houve embargos da defesa, um acordo que Heitor não cumpriu e duas trocas de leiloeiro. Quando a praça foi marcada, o laudo tinha três anos e um mês.
Nesse intervalo, a casa perdeu o telhado de dois cômodos. Caio fotografou o forro de gesso caído no chão da sala, o mofo nas paredes da cozinha e a fiação exposta onde a água entrou.
O edital não trazia nenhuma dessas fotos. Trazia o valor corrigido e uma frase padrão: o imóvel é vendido no estado em que se encontra, e cabe ao interessado vistoriar antes do lance.
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É admitida nova avaliação quando: se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem.
Brasil, Código de Processo Civil, artigo 873, inciso II, 2015
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O mesmo artigo traz outras duas hipóteses: erro na avaliação ou dolo do avaliador, arguido por uma das partes, e fundada dúvida do juiz sobre o valor. Na terceira, o juiz pode mandar reavaliar sem que ninguém peça.
Aqui aparecia o problema de Caio. Quem pode requerer a nova avaliação são as partes do processo: a cooperativa, que cobra, e Heitor, que deve. O interessado em arrematar não é parte.
E nenhuma das partes tinha motivo para mexer no laudo. Uma avaliação menor baixaria o lance mínimo, o que reduz o valor que a cooperativa recebe e a quantia abatida da dívida de Heitor.
Caio contratou um advogado, que protocolou uma petição simples, como terceiro interessado, anexando as fotos e a opinião de Wagner. O texto não pedia nada como parte: informava ao juiz o estado da casa e deixava o inciso III, o da dúvida fundada, à disposição dele.
O juiz não decidiu antes da praça. A sessão de 22/09/2026 terminou sem nenhum lance, e o leiloeiro registrou a praça como deserta (encerrada sem comprador).
Três dias depois, o juiz mandou o perito voltar à casa, com prazo de 30 dias para entregar laudo novo. A casa deve voltar a leilão com a avaliação refeita.
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II A Conta da Chave
O deságio de 45% que encolhe para 17%
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Medido sobre o valor de hoje, o lance mínimo de R$ 529.100 dá desconto de 16,7%, e não de 45%.
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O desconto anunciado usa a avaliação corrigida de R$ 962.000 como base. R$ 529.100 é 55% desse valor, e os outros 45% viram a manchete do edital.
Wagner calculou outra base. As três vendas de 2026 na vizinhança saíram por R$ 610.000, R$ 640.000 e R$ 655.000, e a média dá R$ 635.000 para uma casa do mesmo padrão em bom estado.
Contra R$ 635.000, o lance mínimo representa 83,3%. O desconto real, para uma casa inteira, cai para 16,7%.
A casa do Jardim Emília não está inteira. Caio pediu orçamento a um empreiteiro de Sorocaba para trocar a estrutura do telhado nos dois cômodos, refazer o forro, tratar o mofo e trocar a fiação molhada: R$ 78.000, com prazo de três meses.
Somando a reforma ao lance, a casa chega a R$ 607.100 sem contar impostos. Contra a média da rua, a diferença encolhe para R$ 27.900.
Faltavam ainda os custos de transferência. O ITBI (o imposto municipal de transmissão do imóvel) de Sorocaba é de 3% sobre o valor do arremate, e o registro da carta de arrematação no cartório ficava em torno de R$ 4.200, na tabela de 2026.
A conta da casa real, item por item:
| Avaliação original do laudo de 14/08/2023 | R$ 880.000 | | Avaliação corrigida pela tabela do TJSP | R$ 962.000 | | Lance mínimo da segunda praça, 55% | R$ 529.100 | | Média de três vendas de 2026 na vizinhança | R$ 635.000 | | Desconto real sobre a média | 16,7% | | Reforma de telhado, forro, mofo e fiação | R$ 78.000 | | ITBI de 3% sobre o lance | R$ 15.873 | | Registro da carta de arrematação | R$ 4.200 | | Custo total da casa pronta | R$ 627.173 |
A economia contra a média da rua fica em R$ 7.827, ou 1,2%. É pouco para quem ainda carrega três meses de obra, o risco de encontrar mais estrago dentro das paredes e os meses entre o lance e a chave.
A correção monetária piorou a leitura. Sem ela, com o laudo original de R$ 880.000, o edital anunciaria o mesmo lance como deságio de 39,9%. Com ela, o número subiu para 45%, enquanto a casa perdia valor.
Caio decidiu não dar lance em setembro. A conta dele só fecharia com lance mínimo perto de R$ 480.000, e isso depende do laudo novo.
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