Sponsored by

ED 032

O dono da outra metade venceu com o mesmo lance

O artigo 843 do CPC dá ao coproprietário alheio à execução a preferência em igualdade de lance, e o arrematante de fora fica sem o imóvel.

Matrícula de imóvel aberta sobre balcão de cartório com duas frações ideais destacadas a marcador, ao lado de um edital de leilão dobrado e um carimbo de protocolo, sem pessoas

A metade que não devia nada venceu o pregão

▼

"Eu não vou dividir a casa da minha mãe com estranho, eu cubro o lance", disse Marlene Sczepanski ao escrevente no balcão do fórum de Ponta Grossa, meia hora antes do pregão que ia vender o sobrado onde ela é dona de metade.

O artigo 843 do Código de Processo Civil cuida da penhora de bem indivisível quando só um dos donos responde pela dívida. O caput manda que a quota-parte do coproprietário alheio à execução recaia sobre o produto da alienação, e não sobre o imóvel.

O parágrafo primeiro do mesmo artigo carrega a regra que vira o pregão do avesso: é reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições.

Igualdade de condições quer dizer valor. Quem tem a outra metade não precisa superar o maior lance, precisa apenas igualar, e o imóvel sai para o dono da fração, não para quem levantou a placa primeiro no pregão.

O parágrafo segundo põe um piso no leilão. Não se expropria por preço inferior ao da avaliação quando o valor obtido não garante ao coproprietário alheio à execução o correspondente à quota-parte dele, calculada sobre a avaliação.

Os dois parágrafos trabalham juntos. Um barra o lance vil que sacrificaria a metade de quem não deve nada, o outro entrega a última palavra ao dono da fração que sobrou na matrícula.

O arrematante de fora costuma descobrir a regra tarde, quando já pagou certidão, visitou o imóvel e reservou o dinheiro no banco. O lance dele acaba servindo de parâmetro de preço para outra pessoa comprar.

A intimação do coproprietário é o único aviso de que o pregão pode terminar assim. Ela vai aos autos antes da primeira praça e aparece no edital em uma linha curta, no meio da descrição da penhora.

O sobrado de Uvaranas, em Ponta Grossa, mostra quanto dinheiro trocou de mão dentro dessa preferência.

Continue lendo ↓

I Edital do Dia

O sobrado com meia matrícula fora da dívida

O lance de fora foi de R$ 273.000. O sobrado saiu por R$ 273.000, para outra pessoa.

Sobrado de 112 m² no bairro Uvaranas, em Ponta Grossa, Paraná, três dormitórios, garagem para dois carros, terreno de 264 m², construção de 1994, com IPTU anual de R$ 1.840. Avaliação judicial de R$ 420.000, primeira praça deserta, segunda praça com lance único de terceiro em R$ 273.000.

Ocupado ou Livre? Ocupado pela coproprietária, irmã do executado, que mora no sobrado desde o inventário da mãe e responde por metade ideal registrada na matrícula.

A dívida é de um dos irmãos. Execução de título extrajudicial movida por um banco, R$ 96.400 atualizados na data da penhora, sem qualquer participação da irmã no contrato e sem aval dela na cédula.

A penhora recaiu sobre o sobrado inteiro. Bem indivisível não comporta constrição só da metade do devedor, porque a divisão física do terreno e da construção destruiria o valor de mercado das duas frações.

A irmã foi intimada do leilão pelo oficial de justiça cinco dias antes da praça, na forma do artigo 889 do mesmo código, e habilitou por petição a preferência do artigo 843, com prova da fração ideal na matrícula.

O terceiro que apareceu no pregão é investidor de Curitiba, com histórico de arremates na comarca. O lance de R$ 273.000 equivale a 65% da avaliação, acima do mínimo de 60% que o edital fixou para a segunda praça.

O juiz aplicou o teste do parágrafo segundo antes de aceitar o lance. A quota-parte da irmã sobre a avaliação vale R$ 210.000, e os R$ 273.000 oferecidos cobrem esse valor com folga, então o pregão podia seguir.

É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições.

Brasil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, artigo 843, parágrafo primeiro

Aberta a palavra ao coproprietário habilitado, a irmã igualou os R$ 273.000 no ato, sem cobrir. O juiz declarou a preferência, e o auto de arrematação foi lavrado em nome dela, com a fração do irmão passando para a matrícula única.

O investidor de Curitiba recebeu de volta o depósito no prazo do edital, sem desconto de comissão, porque a comissão do leiloeiro só é devida no arremate consumado. O que ficou pelo caminho foram R$ 1.240 entre certidões, deslocamento e a taxa da garantia bancária apresentada na habilitação.

II A Conta da Chave

R$ 156.780 para comprar a metade avaliada em R$ 210.000

O lance de R$ 273.000 valeu para os dois, e a diferença apareceu no caixa. A coproprietária pagou R$ 156.780 pela metade do irmão, e o investidor de Curitiba saiu do fórum com o depósito de volta e sem imóvel.

A conta começa pelo caminho do dinheiro. O lance de R$ 273.000 é o preço do sobrado inteiro, e metade do produto pertence a quem já era dona de metade, por força do caput do artigo 843.

Na prática o cartório abate esse crédito. A irmã depositou o valor cheio e recebeu de volta R$ 136.500 como titular da fração alheia à execução, então o desembolso real pela metade do irmão ficou nesse mesmo patamar.

Os R$ 136.500 restantes seguiram para a execução. Cobriram os R$ 96.400 da dívida bancária, as custas e os honorários, e o saldo voltou ao executado, que perdeu a fração e saiu do processo sem débito.

Três despesas entraram por cima do lance. A comissão do leiloeiro incide sobre o valor total da arrematação, o ITBI incide apenas sobre a fração adquirida e os emolumentos seguem a tabela do registro de imóveis do Paraná.

A conta do sobrado de Uvaranas, item por item:

Avaliação judicial do sobrado

R$ 420.000

Quota-parte da coproprietária sobre a avaliação

R$ 210.000

Lance do terceiro na segunda praça

R$ 273.000

Valor igualado pela coproprietária

R$ 273.000

Metade do produto devolvida a ela

R$ 136.500

Desembolso pela metade do executado

R$ 136.500

Comissão do leiloeiro, cinco por cento sobre o lance

R$ 13.650

ITBI de dois por cento sobre a fração adquirida

R$ 2.730

Emolumentos do registro na matrícula

R$ 3.900

Total desembolsado pela coproprietária

R$ 156.780

Valor de avaliação da fração adquirida

R$ 210.000

A diferença entre os R$ 156.780 pagos e os R$ 210.000 de avaliação da fração explica por que a preferência quase sempre é exercida quando o coproprietário tem o dinheiro na mão ou consegue crédito com garantia do próprio imóvel.

O piso do parágrafo segundo protege quem não tem esse dinheiro. Se o lance do terceiro tivesse ficado em R$ 190.000, abaixo dos R$ 210.000 da quota-parte, o juiz teria de recusar a alienação, porque a metade de quem não deve nada não pode ser sacrificada pelo desconto da praça.

Do lado do investidor, a perda é de custo afundado. Os R$ 1.240 gastos em certidão, viagem e taxa bancária não voltam, e o tempo de análise do processo tampouco, porque nenhuma indenização é prevista para o lance superado pela preferência legal.

O cálculo de risco muda com o percentual da fração alheia. Uma metade ideal em nome de irmã moradora é preferência quase certa, enquanto uma fração de um oitavo em nome de herdeiro que mora em outro estado costuma passar em branco no pregão.

A leitura da matrícula resolve essa dúvida antes de qualquer visita. O tamanho da fração, o nome do coproprietário e o endereço dele nos autos dizem em cinco minutos se o lance vale a viagem até a comarca.

Quem banca a edição de hoje

Smarter CRM. Less Busywork.

Disconnected data and tools make it harder to understand your customers. HubSpot's Agentic Customer Platform brings your data, teams, and tech stack together with AI built in to help your business work faster and create more personalized customer experiences.

Why HubSpot and what's new

Use AI powered tools to take action faster
Unify your data, teams, and tech stack in one place
Create one shared view of customer data
Connect teams around the same customer context
Bring your business tools into one place

Connect more of your business in one place and give every team a smarter way to work. Get set up quickly and start checking off your hardest tasks.

Get started free

Patrocinadores mantêm a edição gratuita

III Garimpo Local

Os cinco sinais de fração alheia no edital

1. Procure a expressão bem indivisível e o percentual penhorado na descrição do imóvel. Edital que diz penhora sobre 50% ou sobre a metade ideal avisa que existe outro dono fora da execução, e o artigo 843 vai reger o pregão inteiro.

2. Puxe a matrícula atualizada no cartório de registro antes de calcular o lance. O registro mostra quantos titulares dividem o bem, o tamanho de cada fração e a data de aquisição, e custa uma certidão simples na comarca.

3. Confira nos autos se o coproprietário foi intimado e se habilitou preferência. A petição de habilitação aparece no processo eletrônico dias antes da praça e transforma o pregão em disputa de igualdade, não de maior lance.

4. Calcule a quota-parte sobre a avaliação e compare com o mínimo do edital. Num imóvel avaliado em R$ 420.000 com metade alheia, nenhum lance abaixo de R$ 210.000 sobrevive ao parágrafo segundo, mesmo que o edital aceite 60% da avaliação.

5. Some quanto custa perder o pregão para a preferência antes de pagar a primeira certidão. Certidão, deslocamento e taxa de garantia bancária somaram R$ 1.240 no caso de Ponta Grossa, e esse dinheiro não volta quando o coproprietário iguala o lance.

Os cinco passos cabem numa tarde de trabalho com o edital aberto ao lado do processo eletrônico. O ganho aparece na decisão de não viajar para um pregão em que a outra metade tem dinheiro, motivo e o direito de igualar.

Fração alheia pequena muda o cálculo por outro caminho. Quando o coproprietário fora da execução detém um oitavo do bem, o piso do parágrafo segundo desce na mesma proporção, e o lance de terceiro tem espaço maior para nascer abaixo da avaliação sem ser recusado.

O sobrado de Uvaranas fecha em R$ 156.780 para a coproprietária, valor que inclui os R$ 136.500 pagos pela metade do irmão, R$ 13.650 de comissão do leiloeiro, R$ 2.730 de ITBI sobre a fração adquirida e R$ 3.900 de emolumentos de registro (cotação de 10/09/2026).

"Você viajaria para um pregão sabendo que a irmã do executado pode igualar seu lance no último minuto, ou riscaria da lista todo imóvel com fração alheia na matrícula?"