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O galpão que foi a leilão sem preço mínimo
A Lei 14.112/2020 afastou o preço vil da terceira tentativa de venda da massa falida, e o pregão passou a aceitar qualquer lance.
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O galpão da terceira chamada
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"Levantei a placa por R$ 96 mil num galpão avaliado em R$ 1,4 milhão, e o leiloeiro me perguntou apenas se o comprovante do depósito já estava carregado", disse o metalúrgico Adenir Fontoura Bassani no saguão do fórum de Caxias do Sul, na serra gaúcha, minutos depois do pregão eletrônico fechar.
Na venda judicial comum, um lance desses morre antes de virar auto de arrematação. O juiz olha o percentual, enquadra como preço vil, o valor tão abaixo da avaliação que a lei considera indecente, e manda repetir a praça.
A falência trabalha com outro relógio. Quando a empresa quebra, o bem para de produzir e começa a apodrecer: telhado abre goteira, ponte rolante enferruja, o condomínio industrial cobra rateio todo mês, e a massa falida, o conjunto de bens do falido reunido para pagar credores, paga a conta com dinheiro que faltará no rateio final.
A Lei 14.112 de 2020 tratou a demora como o prejuízo maior. Ela reescreveu o artigo 142 da Lei 11.101 e pendurou ali um parágrafo que muda a aritmética do arrematante: frustradas as duas primeiras tentativas de alienação, o conceito de preço vil deixa de ser aplicado.
A escada ficou assim. Primeira tentativa, pelo valor da avaliação. Segunda tentativa, dentro de quinze dias, por metade da avaliação. Terceira tentativa, mais quinze dias depois, por qualquer preço, sem piso nenhum para o juiz comparar.
Quinze dias entre uma chamada e outra é prazo de calendário, não de designação nova com edital republicado do zero. O administrador judicial já sai da primeira sessão com as três datas marcadas, e quem acompanha o processo sabe desde o começo qual sessão vai aceitar lance de qualquer tamanho.
A regra não vazou para o resto do sistema. Execução civil, execução fiscal e cumprimento de sentença continuam sob o artigo 891 do Código de Processo Civil, que veda arrematação por preço vil e trata como vil o lance abaixo de metade da avaliação quando o edital silencia.
O galpão da Rua Ludovico Cavinato mostra quanto custa entrar na terceira chamada sabendo que o piso sumiu.
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I Edital do Dia
O galpão da Rua Ludovico Cavinato e as três chamadas
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A Lei 14.112 de 2020 tirou o piso da terceira tentativa, e um galpão avaliado em R$ 1.412.000 fechou por R$ 96.000.
Galpão industrial de 1.840 m² construídos em terreno de 3.200 m², Rua Ludovico Cavinato, bairro Ana Rech, em Caxias do Sul, Rio Grande do Sul, matrícula 84.512 do segundo registro de imóveis da comarca. Pé-direito de 8 metros, ponte rolante de 5 toneladas, subestação própria de 300 kVA, avaliação judicial de R$ 1.412.000, arrematado por R$ 96.000 pelo metalúrgico Adenir Fontoura Bassani.
Ocupado ou Livre? Livre de pessoas desde o encerramento das atividades, com sucata e maquinário obsoleto abandonados no piso, removidos por conta do arrematante.
A falência era de uma fabricante de implementos agrícolas com 38 anos de atividade, quebrada depois de perder o contrato de fornecimento que respondia por boa parte do faturamento. O quadro geral de credores fechou em R$ 11,3 milhões, com R$ 4,1 milhões de créditos trabalhistas na primeira classe.
A primeira tentativa de alienação abriu pelo valor da avaliação, R$ 1.412.000, e passou em branco. Nenhum interessado se cadastrou no portal do leiloeiro, e o administrador judicial registrou na ata que dois compradores do setor pediram visita e desistiram depois de ver o telhado.
A segunda tentativa entrou quinze dias depois, com piso de R$ 706.000, metade da avaliação, e também passou em branco. O único cadastro chegou de um fundo imobiliário de Porto Alegre, que não confirmou o lance na sessão.
A terceira tentativa abriu quinze dias depois, sem preço mínimo no edital. O sistema aceitou dois lances: R$ 88.000 de uma empresa de reciclagem de Farroupilha e R$ 96.000 de Adenir Fontoura Bassani, dado às 14h47, que fechou o pregão.
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Não será aplicado o conceito de preço vil, desde que frustradas as duas primeiras tentativas de alienação.
Brasil, Lei 11.101 de 2005 com a redação dada pela Lei 14.112 de 2020, artigo 142, parágrafo 3º-A, inciso V
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A Caixa Econômica Federal, credora com garantia real sobre o imóvel, impugnou a arrematação alegando desproporção entre o lance e a avaliação. O juízo da 3ª Vara Cível de Caxias do Sul indeferiu a impugnação em despacho de duas páginas, apontando que o parágrafo afasta o exame de vilipêndio depois da segunda sessão frustrada e que a avaliação já havia sido atualizada uma vez no curso da falência.
O Ministério Público do Rio Grande do Sul, intimado como fiscal da ordem jurídica, opinou pela homologação. O parecer registrou que o imóvel consumia R$ 6.800 por mês de despesa condominial e de seguro pagos pela massa, e que a manutenção do bem parado devolveria menos aos credores do que os R$ 96.000 depositados.
A carta de arrematação foi expedida quarenta e dois dias depois do martelo e registrada na matrícula em mais dezenove dias. A homologação transitou sem recurso ao tribunal, e o valor entrou no rateio da primeira classe de credores, que recebeu pagamento parcial quatro meses adiante.
A empresa de reciclagem de Farroupilha, segunda colocada, procurou o arrematante para comprar a sucata que ficou no piso e fechou a retirada por R$ 14.000, pagos em duas parcelas.
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II A Conta da Chave
R$ 235.280 para levar um bem avaliado em R$ 1,4 milhão
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O lance de R$ 96.000 foi a menor linha da conta. O desembolso fechou em R$ 235.280 antes de o galpão produzir o primeiro aluguel, e o imposto de transmissão sozinho custou quase três vezes o valor do martelo.
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O imposto de transmissão de Caxias do Sul incide sobre a base de cálculo do município, e a prefeitura usou o valor venal de R$ 1.412.000, não o preço arrematado. A guia saiu em R$ 28.240, e o pedido administrativo para recalcular sobre os R$ 96.000 foi indeferido em primeira instância.
A comissão do leiloeiro, cinco por cento sobre a arrematação, somou R$ 4.800 e foi recolhida em guia separada no dia seguinte ao pregão. Registro da carta na matrícula, com emolumentos calculados sobre a avaliação, custou R$ 9.740.
A conta do galpão da Rua Ludovico Cavinato, item por item:
| Avaliação judicial do galpão | R$ 1.412.000 | | Piso da segunda tentativa, metade da avaliação | R$ 706.000 | | Lance vencedor da terceira tentativa, sem piso | R$ 96.000 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento | R$ 4.800 | | Imposto de transmissão sobre o valor venal | R$ 28.240 | | Registro da carta de arrematação na matrícula | R$ 9.740 | | Remoção de sucata e maquinário abandonado | R$ 22.000 | | Religação de energia e laudo da subestação | R$ 3.400 | | Troca de telhas e calhas do galpão | R$ 58.000 | | Honorários do advogado que acompanhou a impugnação | R$ 12.000 | | Vistoria técnica e diligências de cartório | R$ 1.100 | | Desembolso total do arrematante | R$ 235.280 |
Os R$ 58.000 do telhado explicam as duas sessões desertas. Os compradores do setor que pediram visita desistiram justamente ali, porque mediram a área de telha quebrada e concluíram que o reparo não cabia num lance de R$ 706.000.
A venda judicial de bem da massa falida também dispensa o percentual mínimo que a execução comum exige em parcelamento, e o pagamento à vista em vinte e quatro horas é o padrão dos editais de falência. Quem entra na terceira chamada precisa do dinheiro líquido, não de carta de crédito.
O galpão foi alugado dez meses depois da arrematação para uma fabricante de estufas agrícolas, por R$ 9.400 mensais, contrato de sessenta meses com reajuste anual. O retorno do desembolso total leva aproximadamente vinte e cinco aluguéis cheios.
Vale separar dois riscos que a ausência de piso não elimina. A impugnação de credor com garantia real atrasa a carta de arrematação em semanas, e a avaliação desatualizada pode ser revista pelo juízo antes da terceira sessão, o que muda o patamar dos lances que aparecem.
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