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O galpão que os credores decidiram vender
A metalúrgica de Caxias do Sul está em recuperação judicial, e o artigo 60 entrega o galpão sem as dívidas da empresa.
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O galpão da Forqueta, em Caxias do Sul
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"Quero ler a ata antes de olhar o telhado", disse Marcelo Tonet Bressan à advogada Renata Pezzi Gasparin, no estacionamento do galpão da Forqueta, em Caxias do Sul, com o edital debaixo do braço.
Marcelo fabrica esquadrias de alumínio havia dezenove anos e tinha estourado o espaço do pavilhão alugado onde trabalhava. Procurava um prédio industrial próprio, com pé-direito alto e pátio para caminhão.
O galpão da Forqueta pertencia à Metalúrgica Forqueta Ltda., uma fabricante de peças para implementos agrícolas. A empresa estava em recuperação judicial (o processo em que a devedora continua funcionando enquanto negocia as dívidas com os credores sob controle do juiz).
A metalúrgica devia R$ 38 milhões a bancos, fornecedores e ex-funcionários. Mesmo assim, o edital oferecia o prédio sem nenhuma dessas dívidas grudadas nele.
A explicação estava no plano de recuperação. Os credores tinham votado a venda do galpão como unidade produtiva isolada (a parte da empresa separada do resto para ser vendida sozinha), e a Lei 11.101 protege quem compra uma unidade assim.
Marcelo já tinha visto imóvel de empresa quebrada em leilão e sabia que a regra da falência era outra. Ali a metalúrgica seguia viva, com setenta empregados e o forno ligado no pavilhão de trás.
Daí o pedido da ata. Numa execução comum, o imóvel vai a leilão porque um juiz mandou penhorar. Na recuperação, o galpão só vai a leilão porque a maioria dos credores votou a favor e o juiz confirmou o voto.
Renata tinha duas pastas no carro. Uma trazia a ata da assembleia geral de credores (a reunião em que os credores votam o plano) de 12/03/2026. A outra, a decisão de 17/04/2026 que homologou o plano (a decisão do juiz que o aprova e o torna obrigatório).
O edital repetia o preço mínimo e a data do leilão eletrônico, marcado para 15/10/2026. A autorização para vender estava nas duas pastas.
Marcelo queria saber três pontos: se a ata descrevia o mesmo galpão do edital, se a decisão do juiz podia cair num recurso e quanto custaria a chave com as dívidas da metalúrgica fora da conta.
Segue o galpão da Forqueta pela matrícula, a conta do preço mínimo com os custos da arrematação, e os quatro papéis que autorizam uma venda dentro da recuperação.
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I Edital do Dia
O prédio que o plano separou da fábrica
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O galpão da metalúrgica sai sem as dívidas dela, porque a venda nasceu no plano votado pelos credores.
Galpão industrial de 2.400 m² de construção em terreno de 5.000 m², bairro Forqueta, Caxias do Sul, matrícula 58.912 do 2º Registro de Imóveis, pé-direito de 9 metros, doca para duas carretas, construção de 2004. Preço mínimo de R$ 6.200.000, leilão eletrônico em 15/10/2026, processo de recuperação judicial da Metalúrgica Forqueta Ltda. na vara empresarial de Caxias do Sul.
Ocupado ou Livre? Livre. A metalúrgica concentrou a produção no pavilhão menor, do fundo do terreno vizinho, e esvaziou o galpão em 2025. O plano obriga a empresa a entregar as chaves em até 30 dias depois do pagamento.
A crise da Metalúrgica Forqueta começou com a queda de encomendas de implementos agrícolas em 2023. A empresa pediu recuperação judicial em junho de 2024, com dívida de R$ 38 milhões espalhada entre quatro bancos, cerca de 120 fornecedores e 64 ex-funcionários demitidos no corte.
O plano apresentado pela metalúrgica previa pagar os credores com a produção dos anos seguintes e com a venda de ativos que a fábrica menor já não usava. O item 7.3 do plano criou a UPI Galpão Forqueta, com a matrícula, a área e o preço mínimo.
Esse item atende o artigo 60 da Lei 11.101, de 2005. Quando o plano aprovado prevê a venda de uma unidade produtiva isolada, o juiz manda realizar a alienação (a venda judicial) pelas modalidades do artigo 142: leilão, processo competitivo organizado ou outra forma aprovada no plano.
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O objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor de qualquer natureza, incluídas, mas não exclusivamente, as de natureza ambiental, regulatória, administrativa, penal, anticorrupção, tributária e trabalhista.
Brasil, Lei 11.101, artigo 60, parágrafo único, 2005 (redação da Lei 14.112, de 2020)
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A proteção foi contestada no Supremo Tribunal Federal. Na ADI 3934 (ação direta de inconstitucionalidade, o processo que questiona uma lei), julgada em 2009 com relatoria do ministro Ricardo Lewandowski, o plenário manteve a regra que livra o comprador das dívidas trabalhistas da vendedora.
A mesma proteção tem limite. O parágrafo único manda observar o § 1º do artigo 141: a regra não vale se o comprador for sócio da devedora, parente de sócio até o quarto grau ou alguém que aja em nome dela para esconder a venda.
Marcelo não tinha vínculo com a metalúrgica. Renata conferiu o contrato social da Forqueta, que lista três sócios da família Dall'Agnol, e nenhum sobrenome batia com o dele ou com o da mulher.
A ata de 12/03/2026 mostrou o voto por classe. Os credores trabalhistas aprovaram o plano pela maioria das pessoas presentes, e as classes de bancos e de fornecedores, pela maioria do valor dos créditos presentes, como pede o artigo 45.
Um banco votou contra e depois recorreu da homologação. O recurso ainda corria no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul na última semana de setembro, e a seção III conta o que ele muda para quem arremata.
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II A Conta da Chave
A dívida de R$ 38 milhões que fica na fábrica
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O comprador paga R$ 6.958.000 pelo galpão pronto para uso, e nenhum centavo dos R$ 38 milhões da metalúrgica entra nessa conta.
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A proteção cobre as dívidas que mais assustam em imóvel de empresa. A matrícula registrava duas hipotecas em favor de um banco, e a prefeitura cobrava R$ 410.000 de IPTU atrasado do galpão, lançados de 2022 a 2025.
As duas hipotecas saem com a venda. O banco credor recebe pelo plano, na ordem que a assembleia aprovou, e o juiz manda cancelar os registros na matrícula depois do pagamento.
O IPTU atrasado também fica com a metalúrgica. O Código Tributário Nacional, no artigo 133, § 1º, inciso II, incluído pela Lei Complementar 118 de 2005, afasta a responsabilidade do comprador de filial ou unidade produtiva isolada vendida em recuperação judicial.
A regra muda quando a compra corre por fora do plano. Se Marcelo fechasse negócio direto com os sócios, sem autorização judicial, a venda esbarraria no artigo 66, que proíbe a devedora de vender bens do ativo permanente sem reconhecimento do juiz ou previsão no plano.
Nessa hipótese a venda pode ser declarada ineficaz, e o comprador fica sem a proteção do artigo 60. O IPTU de R$ 410.000 e as ações trabalhistas dos 64 ex-funcionários voltariam a ameaçar o prédio.
O edital de 15/10/2026 fixa comissão de 5% para o leiloeiro, paga pelo arrematante, e pagamento à vista em até 24 horas. Renata reservou 3% para o ITBI (o imposto municipal de transmissão do imóvel) e R$ 22.000 para registrar a carta de arrematação.
Um engenheiro vistoriou o galpão. A cobertura de telha metálica tinha trechos corroídos perto das calhas, e o orçamento de troca e vedação ficou em R$ 240.000.
Para comparar, ele ouviu o corretor industrial Ivan Zanella, que negocia prédios na região da Forqueta. Galpões do mesmo padrão tinham sido vendidos em 2026 por cerca de R$ 3.300 o metro quadrado construído, o que dá R$ 7.920.000 para os 2.400 m².
A conta do galpão pelo preço mínimo, item por item:
| Preço mínimo da UPI Galpão Forqueta | R$ 6.200.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 310.000 | | Reserva de ITBI, 3% | R$ 186.000 | | Registro da carta de arrematação | R$ 22.000 | | Troca e vedação da cobertura | R$ 240.000 | | Custo total do galpão pronto | R$ 6.958.000 | | Galpão equivalente no mercado da região | R$ 7.920.000 | | Dívidas da metalúrgica herdadas pelo comprador | R$ 0 |
A diferença contra o mercado fica em R$ 962.000, ou 12,1%. Ela só existe porque o prédio chega limpo: com o IPTU e as hipotecas na conta, a economia viraria prejuízo.
Marcelo tem R$ 4,5 milhões em caixa e financiaria o restante com o banco da fábrica de esquadrias. A carta de crédito saiu com limite de R$ 2,6 milhões, suficiente para o lance mínimo e as despesas.
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