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O lance que o FGTS não paga
O saque para moradia exige contrato de financiamento habitacional, e a carta de arrematação não é contrato: o lance sai do bolso ou do parcelamento.
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O extrato do FGTS não entra na conta do lance
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"O senhor tem o dinheiro, só não tem o contrato que o banco aceita", disse a gerente Denise Sartori ao arrematante, no guichê da agência da avenida Francisco Glicério, em Campinas, na manhã em que ele apareceu com o extrato da conta vinculada e a cópia carimbada do auto de arrematação embaixo do braço.
O artigo 20 da Lei 8.036 de 1990 lista as hipóteses de movimentação da conta vinculada. O inciso VII autoriza o pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, observadas as condições fixadas pelo Conselho Curador do FGTS. A autorização existe no papel, e são as condições que fecham a porta no leilão judicial.
As condições exigem que a operação passe por um agente financeiro habilitado no Sistema Financeiro da Habitação, com contrato assinado, laudo de avaliação de engenharia e instrumento levado a registro. O recurso sai da conta vinculada direto para o vendedor ou para o agente, nunca para a mão do trabalhador.
A venda judicial não produz nenhum desses documentos. O comprador deposita o preço em conta judicial vinculada ao processo, o juiz assina o auto, o cartório expede a carta de arrematação e o registro se dá por aquisição originária. Não existe vendedor para receber o repasse, não existe contrato de financiamento para o agente operar, e não existe prazo para a análise de crédito caber ali dentro.
O calendário reforça a barreira. O edital costuma exigir o depósito do lance em 24 horas, e a liberação de FGTS numa compra comum consome de três a seis semanas entre vistoria, análise documental e assinatura.
Sobra o que o próprio processo oferece. O artigo 895 do Código de Processo Civil permite ao interessado apresentar proposta de pagamento parcelado, com pelo menos 25% do valor à vista e o restante em até 30 meses, corrigido monetariamente, com garantia real sobre o próprio bem arrematado.
Existe uma porta que abre depois, e ela não paga o lance. O inciso VI do mesmo artigo 20 autoriza o uso do saldo para amortizar ou liquidar saldo devedor de financiamento habitacional dentro do SFH, o que alcança o arrematante que, já com a carta registrada em seu nome, contrata financiamento com garantia do imóvel e usa o fundo para abater aquela dívida.
A casa arrematada em Sumaré mostra quanto o comprador desembolsou com R$ 63.000 parados na conta vinculada.
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I Edital do Dia
A casa de Sumaré com R$ 63 mil que não podiam sair
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A avaliação judicial era de R$ 295.000. O lance vencedor, de R$ 192.000.
Casa térrea de 71 m² de área construída em terreno de 150 m², dois dormitórios, garagem coberta para um carro, no Jardim Bassoli, em Sumaré, interior de São Paulo. Avaliação judicial de R$ 295.000, primeira praça deserta, segunda praça arrematada por R$ 192.000.
Ocupada ou Livre? Ocupada pela filha do executado e por dois netos, com contrato de comodato verbal e sem qualquer registro na matrícula.
A execução era de título extrajudicial, movida por uma cooperativa de crédito na 3ª Vara Cível da comarca, por cédula de crédito bancário vencida em 2022. A penhora recaiu sobre a casa em 2024 e o edital saiu com prazo de depósito integral em 24 horas úteis após o encerramento do pregão eletrônico.
O arrematante trabalhava com carteira assinada havia onze anos e tinha R$ 63.000 na conta vinculada do FGTS. Nunca havia usado o fundo para comprar imóvel, não era titular de outra propriedade no município e cumpria todos os requisitos que o Conselho Curador exige de quem saca para moradia própria.
O que faltava era a operação que aceita o saque. A gerente explicou que o sistema do agente financeiro só abre o pedido de liberação com o número do contrato de financiamento ou com a matrícula do compromisso de compra e venda registrado, e a carta de arrematação chega ao cartório como título de aquisição originária, sem vendedor para receber o valor.
O comprador então apresentou proposta de parcelamento pelo artigo 895 antes da segunda praça, com 25% à vista e 30 parcelas mensais, corrigidas pelo IPCA. O juízo aceitou a proposta porque não havia lance à vista superior, e a hipoteca legal do artigo 895, parágrafo primeiro, ficou averbada na matrícula em favor da cooperativa.
Os 25% de entrada saíram da poupança do comprador e de um empréstimo consignado de R$ 22.000 tomado no próprio banco onde recebe o salário, a 1,79% ao mês. A comissão do leiloeiro, cinco por cento sobre o lance, teve de ser paga à vista e por fora do parcelamento, porque a remuneração do leiloeiro não se sujeita ao prazo concedido pelo juízo.
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A movimentação da conta vinculada é permitida ao trabalhador para pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que a operação seja financiável nas condições vigentes para o Sistema Financeiro da Habitação.
Brasil, Lei 8.036 de 11 de maio de 1990, artigo 20, inciso VII
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A imissão na posse saiu quatro meses depois do registro da carta, com mandado cumprido por oficial de justiça e quinze dias de prazo para a ocupante sair.
Os R$ 63.000 seguem na conta vinculada, rendendo três por cento ao ano mais a Taxa Referencial, enquanto o comprador paga uma parcela mensal corrigida e uma prestação de consignado. O saldo só terá serventia quando ele contratar um financiamento habitacional com garantia da casa já registrada em seu nome e pedir a amortização pelo inciso VI.
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II A Conta da Chave
R$ 48 mil de entrada, 30 parcelas e um consignado a 1,79%
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Os R$ 63.000 da conta vinculada cobririam a entrada inteira de R$ 48.000 e ainda sobrariam R$ 15.000 para a comissão do leiloeiro. Sem a operação que o fundo exige, a mesma entrada veio da poupança e de um consignado que cobra 1,79% ao mês.
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A conta começa pelo lance. O arremate saiu por R$ 192.000, o equivalente a 65% da avaliação judicial de R$ 295.000, e o desconto aparente de R$ 103.000 foi o que atraiu o comprador para a segunda praça.
A entrada exigida pelo artigo 895 é de 25% do lance, R$ 48.000, depositada em conta judicial no ato da homologação da proposta. O saldo de R$ 144.000 foi dividido em 30 parcelas mensais de R$ 4.800, corrigidas pelo IPCA a cada aniversário do parcelamento.
A conta da casa de Sumaré, item por item:
| Lance vencedor na segunda praça | R$ 192.000 | | Entrada de 25% depositada no ato, pelo artigo 895 | R$ 48.000 | | Saldo parcelado em 30 meses, parcela base | R$ 4.800 | | Comissão do leiloeiro, cinco por cento à vista | R$ 9.600 | | ITBI de três por cento sobre o valor do arremate | R$ 5.760 | | Registro da carta de arrematação e averbações | R$ 3.410 | | Custas do mandado de imissão e honorários do advogado | R$ 2.800 | | Custo total da casa até a chave na mão | R$ 213.570 | | Saldo do FGTS disponível e sem uso na operação | R$ 63.000 |
O desembolso dos primeiros trinta dias somou R$ 66.770, entre entrada, comissão do leiloeiro e ITBI, antes de qualquer chave. Foi esse bloco que obrigou o consignado de R$ 22.000, com R$ 5.400 de juros em 24 meses.
O caminho em que o fundo funciona começa depois do registro. Com a carta averbada e a hipoteca legal quitada ao fim do parcelamento, o arrematante pode contratar financiamento habitacional dentro do SFH com garantia da casa, e daí sim pedir a liberação do saldo pelo inciso VI para amortizar o saldo devedor.
Vale marcar o que a amortização posterior não devolve. O dinheiro do fundo abate a dívida bancária contratada, e não os R$ 66.770 gastos no primeiro mês, nem os juros do consignado que financiou a entrada. O fundo entra como redutor de um financiamento futuro, sempre depois da chave.
Quem entra em leilão com o FGTS como parte do plano precisa reescrever a conta antes do pregão. O valor da conta vinculada não conta como recurso disponível para o lance, e tratá-lo como disponível transforma um arremate confortável numa entrada tomada a crédito caro.
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