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ED 037

O leilão das 14h que fechou às 15h42

A Resolução 236 do CNJ prorroga o encerramento em três minutos a cada lance dado nos três minutos finais, e o horário do edital vira estimativa.

Notebook aberto sobre mesa de escritório com tela de portal de leilão judicial exibindo contagem regressiva, caneca de café fria ao lado, bloco de anotações com valores riscados e relógio de parede marcando quase quatro da tarde, sem pessoas

O relógio que o lance empurra

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"Eu almocei achando que ia arrematar às duas da tarde e desliguei o notebook quase às quatro", disse a arrematante Neusa Aparecida Frigo na sala do escritório do contador dela, na Avenida Vicente Machado, em Ponta Grossa, no Paraná, com o comprovante de depósito ainda aberto na tela.

O edital marcava o encerramento do segundo leilão para as 14h00 de uma quarta-feira. O martelo eletrônico caiu às 15h42, e nada de irregular aconteceu naquela hora e quarenta e dois minutos de espera.

A Resolução 236 de 2016 do Conselho Nacional de Justiça regulamenta o leilão judicial eletrônico e resolve o fechamento do pregão numa linha que muda o comportamento de quem dá lance. Oferta registrada dentro dos três minutos finais prorroga automaticamente o encerramento por mais três minutos, quantas vezes for preciso.

A engrenagem foi desenhada para matar o lance de estalo, apelidado no mercado de sniping, o lance disparado no último segundo justamente para não sobrar tempo de resposta a ninguém. Enquanto houver disputa dentro da janela, a janela se renova sozinha.

Quem desconhece a mecânica trata o horário do edital como hora de fechamento e organiza a agenda em cima dele. Marca reunião para as 14h30, sai para buscar o filho na escola, fecha o notebook do escritório e volta para casa achando que perdeu ou ganhou.

Quem conhece bloqueia a tarde inteira e lê aquele horário como abertura da disputa de verdade. O lance dado às 13h58 serve para entrar no jogo, nunca para vencê-lo.

O efeito prático aparece no preço, e ele corta para os dois lados. Com dois interessados dispostos a esperar, a prorrogação transforma o pregão num leilão inglês de verdade, com o valor subindo em degraus pequenos até um dos dois cansar.

Com um interessado só, a mesma regra devolve a calma: ninguém consegue passar na frente no último suspiro, porque o último suspiro não existe enquanto alguém cobrir.

O apartamento 62 do Edifício Aroeira mostra o tamanho dessa conta em reais, com o relógio empurrado trinta e quatro vezes.

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I Edital do Dia

O apartamento 62 e as trinta e quatro prorrogações

O relógio do edital marcava 14h00, e o martelo só caiu uma hora e quarenta e dois minutos depois.

Apartamento de 62 m² privativos no quarto andar do Edifício Aroeira, Rua Coronel Bittencourt, bairro Órfãs, em Ponta Grossa, Paraná, matrícula 54.902 do segundo registro de imóveis da comarca. Dois dormitórios, uma vaga coberta, arrematado por Neusa Aparecida Frigo em R$ 149.000, em segundo leilão de execução de cotas condominiais, com avaliação judicial de R$ 236.000.

Ocupado ou Livre? Ocupado pelo próprio executado, que entregou as chaves vinte e oito dias depois do auto de arrematação, sem mandado de desocupação forçada, após acordo de saída assinado na secretaria da vara cível.

O edital publicado pelo juízo abriu o primeiro leilão com lance mínimo igual à avaliação, R$ 236.000, e marcou o segundo para 60% do valor da avaliação, R$ 141.600, com encerramento previsto para as 14h00 do dia 26 de agosto de 2026.

Nenhuma oferta apareceu no primeiro leilão. No segundo, o sistema registrou o primeiro lance às 11h20, ainda pela manhã, no piso de R$ 141.600, dado por um investidor da mesma cidade que arremata para revenda.

Neusa entrou às 13h51, com R$ 142.600, um degrau acima do piso. O incremento mínimo fixado pelo leiloeiro era de R$ 1.000, valor que aparece na ficha do lote e define o tamanho de cada passo da escada.

Às 13h58 o investidor cobriu com R$ 143.600. A partir daí a disputa entrou na faixa crítica, porque toda oferta feita entre 13h57 e 14h00 empurra o fechamento para três minutos depois do último clique.

O sistema prorrogou trinta e quatro vezes, em blocos de três minutos, e os dois participantes revezaram treze lances cada dentro dessas janelas. O relógio andou de 14h00 para 15h42.

Os lances oferecidos durante o leilão eletrônico e o horário de recebimento de cada um serão registrados no sistema, prorrogando-se automaticamente o encerramento por três minutos sempre que houver lance ofertado nos três minutos finais.

Brasil, Resolução 236 de 2016 do Conselho Nacional de Justiça, artigo 15

O investidor parou em R$ 148.000. Neusa cobriu com R$ 149.000 às 15h39, o sistema abriu mais uma janela de três minutos, ninguém apareceu, e às 15h42 o pregão encerrou com o lote adjudicado a ela.

O leiloeiro lavrou o auto de arrematação no mesmo expediente, com a hora exata do último lance e o extrato completo de ofertas anexado ao processo, peça que o juiz usa para decidir qualquer impugnação posterior sobre a lisura da disputa.

A prorrogação também blindou a arrematação contra alegação de preço vil. Com o extrato mostrando disputa real entre dois interessados durante uma hora e quarenta e dois minutos, o valor de R$ 149.000 chegou ao juízo como preço de mercado formado em ambiente competitivo, e não como pechincha de um lance solitário.

O executado apresentou embargos alegando exatamente preço vil, e o juiz da 3ª Vara Cível de Ponta Grossa rejeitou o pedido em dezenove dias, citando o extrato de lances e o artigo 891 do Código de Processo Civil, que considera vil apenas o preço inferior ao mínimo fixado no edital.

II A Conta da Chave

R$ 172.840 num apartamento avaliado em R$ 236.000

O lance fechou em R$ 149.000 e a chave na mão custou R$ 172.840. Os R$ 7.400 disputados nas trinta e quatro prorrogações valeram menos que a comissão do leiloeiro, e compraram uma arrematação difícil de derrubar em embargos.

O pagamento saiu à vista, por depósito judicial em vinte e quatro horas, sem o parcelamento do artigo 895 do Código de Processo Civil, que exigiria 25% de entrada e atrasaria a expedição da carta em pelo menos dois meses.

A comissão do leiloeiro ficou em cinco por cento do valor da arrematação, R$ 7.450, recolhida em guia separada do depósito do lance e não abatida do preço.

O ITBI de Ponta Grossa incidiu a dois por cento sobre o valor da arrematação, R$ 2.980, porque o município adota a base da transação judicial quando ela supera o valor venal cadastrado, e os emolumentos de registro da carta somaram R$ 2.910 na faixa de R$ 149.000.

A conta do apartamento 62, item por item:

Avaliação judicial do imóvel

R$ 236.000

Lance mínimo do segundo leilão, 60% da avaliação

R$ 141.600

Lance vencedor às 15h39

R$ 149.000

Comissão do leiloeiro, cinco por cento

R$ 7.450

ITBI de dois por cento sobre a arrematação

R$ 2.980

Emolumentos de registro da carta de arrematação

R$ 2.910

Honorários do advogado que acompanhou o processo até a imissão

R$ 4.200

Pintura completa, troca de louças e reparo hidráulico

R$ 6.300

Total desembolsado até a chave na mão

R$ 172.840

As cotas condominiais atrasadas, R$ 23.700 acumulados em quarenta e um meses, não entraram na conta de Neusa. A execução que levou o imóvel a leilão cobrava justamente essa dívida, e o produto da arrematação a quitou dentro do processo, com o saldo remanescente devolvido ao executado.

Vale separar o que o produto do lance absorve do que ele não absorve. Tributo sobre o imóvel e cota condominial cobrada na própria execução saem do valor depositado, por força do parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional e do edital que previu a quitação; dívida pessoal do executado com terceiro continua com ele.

O desconto sobre a avaliação judicial chegou a R$ 87.000, e os trinta e quatro degraus da disputa consumiram R$ 7.400 desse desconto. Sobraram R$ 63.160 de margem bruta sobre a avaliação depois de somados custos, honorários e reforma.

Um apartamento equivalente no mesmo edifício, reformado e anunciado por imobiliária, pedia R$ 228.000 na semana do pregão. A distância até o desembolso total de Neusa ficou em R$ 55.160.

O aluguel de mercado de dois dormitórios com vaga no bairro Órfãs gira em R$ 1.320 mensais. Neusa assinou contrato de trinta meses no mês seguinte à imissão na posse, o que devolve o valor investido em aproximadamente onze anos de aluguel, ou em uma revenda única se ela decidir sair.

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III Garimpo Local

Como jogar os três minutos finais sem pagar demais

1. Bloqueie três horas na agenda a partir do horário do edital, e não trinta minutos. Pregão com dois interessados de verdade raramente fecha na hora impressa; quem precisa sair no meio da disputa abandona o lote ou dá um lance alto demais por pressa.

2. Defina o teto em número redondo antes do primeiro lance e escreva o valor num papel ao lado do teclado. Teto calculado durante a disputa sobe sozinho a cada degrau, porque a escada de R$ 1.000 parece barata vista de dentro e cara vista de fora.

3. Cubra sempre nos primeiros segundos da janela, nunca nos últimos. Cobrir cedo mostra ao concorrente que o teto dele vai ser testado a cada três minutos, e cobrir tarde arrisca perder o lote se a conexão travar por vinte segundos.

4. Some ao teto a comissão do leiloeiro, o ITBI e os emolumentos antes de entrar no pregão. No apartamento 62, os R$ 149.000 do lance viraram R$ 162.340 no cartório; quem faz a conta só depois descobre o custo real com o dinheiro já comprometido.

5. Salve o extrato de lances assim que o pregão encerrar. A lista com hora de cada oferta é a prova de disputa competitiva que derruba alegação de preço vil nos embargos, e ela fica disponível no portal do leiloeiro por prazo curto.

Os cinco movimentos custam uma tarde de agenda e uma folha de papel. O arrematante que os cumpre entra no último degrau sabendo quanto vale parar; quem não cumpre descobre o próprio limite depois de tê-lo ultrapassado.

A prorrogação automática beneficia mais quem tem paciência do que quem tem dinheiro. Contra um investidor profissional com meta de revenda, o comprador que vai morar no imóvel costuma ter teto mais alto e disposição maior para esperar, e o relógio renovado dá a ele o tempo de usar as duas vantagens.

"Você aguentaria uma hora e quarenta e dois minutos de disputa por um apartamento, sabendo que cada clique do concorrente devolve três minutos ao relógio?"

O apartamento 62 do Edifício Aroeira fechou em R$ 172.840 para Neusa Aparecida Frigo, valor que inclui R$ 149.000 do lance vencedor, R$ 7.450 de comissão do leiloeiro, R$ 2.980 de ITBI, R$ 2.910 de emolumentos de registro da carta de arrematação, R$ 4.200 de honorários advocatícios até a imissão na posse e R$ 6.300 de pintura, louças e reparo hidráulico, com as cotas condominiais de R$ 23.700 quitadas pelo produto da arrematação e as chaves entregues sem mandado de desocupação forçada (cotação de 15/09/2026).