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O lote de R$ 38.000 que o cartório não consegue registrar
Um terreno em Mairiporã vai a leilão pela metade da avaliação, dentro de um loteamento que nunca foi registrado.
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O lote 14 do Recanto Serra Azul, em Mairiporã
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O vizinho Valdir Correa Paes encostou na cerca de arame e disse a Rogério Batista Leme, na rua de terra do Recanto Serra Azul, em Mairiporã: "Aqui ninguém tem escritura, moço, e todo mundo vive tranquilo."
Rogério tinha ido ver o lote 14 da quadra C, um terreno de 360 m² numa encosta de terra vermelha, com vista para a represa. O edital do leilão judicial pedia R$ 38.000 de lance mínimo. A avaliação do perito era de R$ 72.000.
Ele é motorista de aplicativo em Guarulhos e juntava dinheiro havia 6 anos para construir uma casa de fim de semana. Tinha R$ 55.000 numa conta de poupança e uma planta desenhada por um primo pedreiro.
O preço parecia bom demais, e Rogério voltou ao edital à noite. Na descrição do lote, uma linha dizia: "direitos sobre o imóvel, objeto da matrícula 9.877 do Registro de Imóveis de Mairiporã, em área maior".
Área maior quer dizer que a matrícula citada não é do lote. É da gleba (o terreno inteiro, antes de ser dividido), com 48.000 m², ainda no nome da empresa que abriu as ruas em 1998 e vendeu os lotes por contrato particular.
A empresa nunca levou o projeto do loteamento ao cartório. As 112 casas e terrenos do Recanto existem na rua, têm número na porta e conta de luz, mas não existem no papel. Nenhum deles tem matrícula própria.
Rogério ligou para a cunhada, Patrícia Lemos Faria, advogada que atende em Franco da Rocha. Ela pediu a certidão da matrícula 9.877 pela internet, pagou a taxa e recebeu o arquivo no dia seguinte: 6 páginas, nenhuma abertura de matrícula de lote, nenhum registro de loteamento.
"Você compraria um pedaço de um papel que pertence a outro", escreveu Patrícia na mensagem. A frase dela resumia a lei: o lote existe no chão, mas o cartório não tem onde escrever o nome de Rogério.
A seguir, por que a Lei 6.766 trata a venda de lote sem registro como proibida, quanto o terreno barato custa até ganhar matrícula, e como conferir qualquer edital de terreno antes do lance.
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I Edital do Dia
O lote 14 dentro de uma gleba de 48.000 m²
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O edital vendia o lote 14, e o cartório só tinha a matrícula da gleba inteira.
Terreno de 360 m², lote 14 da quadra C do Recanto Serra Azul, Estrada do Rio Acima, Mairiporã, direitos sobre parte da matrícula 9.877 do Registro de Imóveis de Mairiporã, em área maior. Avaliação de R$ 72.000, lance mínimo de R$ 38.000 na segunda praça, leilão eletrônico em 29/10/2026, execução de dívida de condomínio de fato movida pela associação de moradores na 1ª Vara de Mairiporã.
Ocupado ou Livre? Livre. O devedor, Cláudio Nogueira Prado, comprou o lote em 2011 por contrato particular, nunca construiu e deixou de pagar a taxa da associação em 2019.
A regra que trava o lote 14 tem 47 anos. A Lei 6.766, de 1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, manda que todo loteamento passe pela prefeitura e depois seja registrado no cartório de imóveis antes de qualquer venda.
O registro abre uma matrícula para cada lote. Sem ele, existe só a matrícula da gleba, e o cartório não pode transferir um pedaço dela para alguém que não aparece em projeto aprovado. O artigo 37 da lei resume a regra numa linha:
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É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Brasil, Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, artigo 37
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Desmembramento, no texto da lei, é a divisão de um terreno em lotes aproveitando ruas que já existem, sem abrir rua nova. O Recanto abriu ruas, então é loteamento.
A lei vai além da proibição. O artigo 50 trata como crime contra a administração pública vender lote de loteamento não registrado, com pena de 1 a 5 anos de reclusão (a forma mais dura de prisão no Código Penal) para quem loteia e vende. O alvo é o loteador, não o comprador.
O juiz de Mairiporã não vendeu o lote como propriedade. Vendeu os direitos que Cláudio tinha pelo contrato particular, e o edital escreveu a palavra direitos com todas as letras. O leilão é válido. O que o arrematante leva é a posição de comprador num contrato que o cartório não registra.
Na prática, a carta de arrematação (o documento do juiz que transfere o bem ao comprador) chega ao Registro de Imóveis e volta com nota devolutiva (o papel em que o cartório lista o que falta para registrar). O motivo escrito é a falta de matrícula do lote.
Patrícia achou na própria prefeitura o caminho que resolve: a Reurb, sigla de Regularização Fundiária Urbana, criada pela Lei 13.465, de 2017. É o processo em que o município aprova o desenho de um bairro irregular e manda o cartório abrir uma matrícula para cada lote.
O Recanto pediu a Reurb em 2022. O processo está na fase de levantamento topográfico, e a prefeitura ainda não publicou a lista dos lotes que entram.
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II A Conta da Chave
Quanto custa o lote até ter nome no cartório
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Pelo lance mínimo, o lote 14 custa R$ 39.900 para sair do leilão e mais R$ 9.300 para ganhar matrícula pela Reurb, um total de R$ 49.200 sem prazo garantido.
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Patrícia montou a conta com o edital e a ata da última assembleia da associação. A comissão do leiloeiro é de 5%, paga pelo arrematante. O ITBI (o imposto municipal de transmissão) só é cobrado quando existe matrícula para transferir, então fica fora da entrada.
A conta do lote pelo lance mínimo, item por item:
| Lance mínimo | R$ 38.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% | R$ 1.900 | | Rateio da Reurb por lote, pela ata da associação | R$ 6.500 | | Levantamento topográfico do lote | R$ 2.800 | | Custo total até a matrícula | R$ 49.200 |
O rateio de R$ 6.500 foi aprovado em assembleia de março de 2026 e cobre o projeto urbanístico, os técnicos contratados e as taxas da prefeitura. O topógrafo cobrou R$ 2.800 para medir o lote 14 e marcar os vértices (os cantos exatos do terreno) no mapa oficial.
A conta tem um lado que não aparece em reais. Sem matrícula, Rogério não consegue alvará de construção na prefeitura de Mairiporã, que exige o número do registro para aprovar a planta.
Também não consegue financiamento. Banco nenhum aceita como garantia um terreno que não tem matrícula, e a casa de fim de semana teria de sair inteira da poupança.
A Reurb do Recanto não tem data de fim. A associação estima mais 2 a 4 anos, pela fila de bairros que a prefeitura atende. Nesse tempo o lote não pode ser vendido com escritura, só por cessão de direitos (a passagem do contrato de um comprador para outro), pelo preço que alguém aceitar pagar por um terreno sem papel.
Há ainda o risco de o lote ficar de fora. Uma parte da encosta do Recanto está em área de proteção de manancial (a faixa que protege a água da represa), e a prefeitura pode exigir que lotes dessa faixa sejam desocupados ou reduzidos.
Patrícia conferiu o mapa da proteção de manancial do Estado de São Paulo: o lote 14 fica a 140 metros da faixa. Ele está fora dela, mas o vizinho de baixo, não.
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