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O sítio arrematado limpo na matrícula e sujo no mapa do satélite
A Súmula 623 do STJ trata a obrigação ambiental como presa ao imóvel, e a reserva legal derrubada vira conta do arrematante.
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A matrícula limpa, o satélite nem tanto
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O leiloeiro oficial Ubiratan Sarmento Leal parou o pregão do lote 12 e leu ao salão, na Rua Dom Abel, em Jataí, Goiás, um aviso que não estava no catálogo: "quem arrematar este sítio arremata a reserva legal derrubada, e o órgão ambiental vai bater na porta do novo dono".
O aviso tem lastro em uma súmula. A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Primeira Seção em 12 de dezembro de 2018, diz que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, expressão latina que significa "por causa da coisa": a obrigação gruda no imóvel e segue com ele a cada troca de dono.
O texto vai além e resolve a pergunta prática de quem compra. A cobrança pode recair sobre o proprietário ou possuidor atual, sobre os anteriores, ou sobre todos, à escolha do credor. O órgão ambiental não precisa provar que o comprador derrubou nada; basta que ele tenha a terra hoje.
Dois números da terra rural viram dívida nesse arranjo. A reserva legal, percentual da propriedade que a Lei 12.651 de 25 de maio de 2012 manda manter com vegetação nativa, varia de 20% fora da Amazônia Legal a 80% dentro dela. E a área de preservação permanente, faixa protegida às margens de nascente, córrego, topo de morro e encosta, existe em sítio de qualquer extensão e fica fora do cálculo do percentual.
Quem arremata um sítio compra os dois passivos em silêncio. A matrícula registra hipoteca, penhora e usufruto, e não registra pasto aberto onde deveria existir mata. O auto de infração contra o antigo dono mora no processo administrativo do órgão ambiental, e o edital costuma repetir a fórmula de que o bem vai no estado em que se encontra.
O que segue é a conta de um sítio de 28 hectares arrematado com 5,4 hectares de vegetação faltando, com a fatura da recomposição item por item e o roteiro de checagem que caberia antes do lance.
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I Edital do Dia
Os 28 hectares do lote 12 e o auto que chegou pelo correio
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A Súmula 623 grudou no arrematante 5,4 hectares de recomposição, e a fatura fechou em R$ 252.480.
Sítio de 28 hectares na estrada vicinal do Ribeirão Paraíso, zona rural de Jataí, Goiás, bioma Cerrado, matrícula 21.447 do registro de imóveis da comarca, com casa sede de 96 m², curral, poço artesiano e 19 hectares de pasto formado. Avaliação judicial de R$ 1.120.000 em agosto de 2024, arrematado pelo técnico agrícola Valdomiro Peixoto Sobrinho em 12 de março de 2025, por R$ 702.000 na segunda praça.
Ocupada ou Livre? Livre, entregue sem gado e sem posseiro pelo executado, o pecuarista Romualdo Tavares Bilac, que devia R$ 540.000 a um banco de fomento e perdeu a terra em execução de cédula de produto rural.
Valdomiro Peixoto Sobrinho pediu as certidões de praxe e recebeu tudo limpo: matrícula sem ônus além da penhora do próprio processo e certidão negativa de tributo rural. Registrou a carta de arrematação em 30 de abril de 2025 e passou o inverno seco reformando cerca e casa sede.
Em 14 de julho de 2026, chegou pelo correio um auto de infração da Secretaria de Estado de Meio Ambiente, com prazo de defesa de vinte dias. A autuação descrevia supressão de 4,1 hectares de reserva legal e 1,3 hectare de preservação permanente na margem de uma nascente e de um córrego intermitente, com imagens de satélite de 2019 e 2023.
As duas datas apontavam para o antigo dono. O desmate aconteceu enquanto Romualdo Tavares Bilac ainda tinha a escritura, dois anos antes da praça, e o próprio auto dizia isso na descrição dos fatos. O nome no cabeçalho do documento, mesmo assim, era o do arrematante.
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As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.
Brasil, Superior Tribunal de Justiça, Súmula 623, Primeira Seção, aprovada em 12 de dezembro de 2018
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O Cadastro Ambiental Rural do imóvel, declarado pelo antigo dono em 2016, apontava reserva legal de 5,6 hectares num talhão que o satélite mostrava aberto. A declaração é autodeclaratória e passa por análise depois, e a divergência entre o declarado e a imagem é o gatilho da fiscalização.
Valdomiro Peixoto Sobrinho apresentou defesa administrativa em 31 de julho de 2026, alegando que comprou em hasta pública e não deu causa ao dano. A decisão de primeira instância administrativa, de 4 de agosto de 2026, manteve a autuação citando a Súmula 623 e abriu prazo para adesão ao Programa de Regularização Ambiental, o caminho que converte multa em obrigação de replantar.
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II A Conta da Chave
A fatura de replantar 5,4 hectares e o que sobra para cobrar
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A recomposição não se resolve com mudas: pesa o isolamento da área, o preparo do solo e três anos de manutenção, e é essa cauda que dobra o orçamento inicial.
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Valdomiro Peixoto Sobrinho aderiu ao Programa de Regularização Ambiental em 21 de agosto de 2026 e assinou termo de compromisso com prazo de dez anos para recompor os 5,4 hectares, com a multa suspensa enquanto cumprir o cronograma e extinta ao final.
O projeto de recuperação foi orçado pelo engenheiro florestal Eurípedes Nantes Quirino com mudas nativas do Cerrado em espaçamento de 3 por 2 metros, 1.666 por hectare, do viveiro credenciado de Rio Verde a R$ 4,20 a unidade.
A cerca de isolamento surpreende quem faz a conta de cabeça: 2.100 metros para separar o gado da nascente e do talhão de reserva, a R$ 28 o metro instalado, porque plantio sem cercamento vira pasto no primeiro verão.
A fatura da regularização ambiental do lote 12, item por item:
| Lance pago na segunda praça de março de 2025 | R$ 702.000 | | Levantamento topográfico, laudo de passivo e imagens históricas | R$ 14.800 | | Retificação do Cadastro Ambiental Rural e protocolo no Programa de Regularização Ambiental | R$ 3.200 | | Mudas nativas, 8.996 unidades a R$ 4,20 | R$ 37.780 | | Preparo de solo, coveamento, adubação e plantio | R$ 46.200 | | Cercamento de 2.100 metros para isolar reserva e nascente | R$ 58.800 | | Manutenção por três anos, com replantio, capina e controle de formiga | R$ 51.300 | | Multa do auto de infração, suspensa pelo termo de compromisso | R$ 22.400 | | Honorários do advogado na defesa administrativa e na adesão | R$ 18.000 | | Passivo ambiental somado ao lance | R$ 252.480 | | Desembolso do arrematante com terra e regularização | R$ 954.480 | | Diferença para a avaliação judicial de agosto de 2024 | R$ 165.520 |
O passivo equivale a 36% do lance e a R$ 46.755 por hectare recomposto. O sítio foi arrematado 37% abaixo da avaliação, e a economia encolhe para 15% depois que a conta verde entra na planilha.
A multa de R$ 22.400 fica suspensa, não perdoada. Se o cronograma atrasar sem justificativa aceita, ela volta a ser exigível com correção, e o termo de compromisso vira título executivo extrajudicial, cobrável direto.
O arrematante tem uma segunda porta, aberta pela mesma súmula que o obrigou. Quem paga a recomposição sem ter causado o dano pode cobrar regressivamente de quem derrubou, e Romualdo Tavares Bilac respondeu a ação de regresso ajuizada na Vara Cível de Jataí em 2 de setembro do ano passado. A escolha do credor recai sobre o dono atual por conveniência de cobrança, e não porque o antigo tenha deixado de responder.
A ação de regresso tropeça no mesmo obstáculo do leilão: o executado perdeu a terra porque não tinha caixa, e a sentença vale o que o patrimônio dele suportar. Valdomiro Peixoto Sobrinho requereu penhora de safra e de dois caminhões em nome do réu.
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