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ED 061

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O sobrado vendido antes da penhora que foi a leilão assim mesmo

A Súmula 375 do STJ protege quem comprou antes do registro da penhora, salvo prova de má-fé. A matrícula mostra a ordem das datas.

Fachada de sobrado geminado com portão de ferro fechado numa rua residencial, sem pessoas

Sobrado da moradora na Vila Hortência

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“Comprei em 2023 e paguei até o último centavo”, disse a professora Lúcia Helena Prado, 52 anos, ao oficial de justiça que bateu no portão do sobrado da Vila Hortência, em Sorocaba, numa tarde de maio de 2026.

O oficial trazia um mandado de imissão na posse (a ordem que entrega o imóvel a quem o arrematou). O novo dono, segundo o leilão, era Fernando Kiyoshi Nakamura, 44 anos, comerciante de autopeças da cidade, que tinha dado o lance vencedor 2 meses antes.

Lúcia morava ali havia 3 anos com o filho. Tinha comprado o sobrado do empresário Marcos Antônio Seixas por contrato particular, pago em 3 parcelas, e guardava os recibos numa pasta de plástico azul. Faltou um passo: levar a escritura ao cartório. A matrícula (a ficha do imóvel no registro de imóveis) continuou em nome de Marcos.

Marcos devia R$ 280.000 a um distribuidor de materiais de construção, que o cobrava numa execução (o processo em que o credor pede ao juiz que tome bens do devedor para quitar a conta). Em 2024, o juiz mandou penhorar o sobrado (reservar o bem para pagar a dívida), e a penhora foi registrada na matrícula.

Para o cartório, o imóvel era de Marcos. Para Lúcia, era dela desde 2023. Fernando tinha pago R$ 312.000 por um imóvel que as duas versões disputavam.

Lúcia não entregou a chave. Contratou um advogado e entrou com embargos de terceiro (a ação de quem não faz parte do processo e pede para tirar o bem da execução). O mandado voltou sem cumprimento, e Fernando ficou com o recibo do leilão na mão e sem a casa.

A disputa foi decidida por uma regra de 2009 e por 2 datas que estavam ao alcance de qualquer licitante disposto a ler a certidão da matrícula e o processo antes do lance.

A seguir, o que a regra do STJ diz sobre a venda feita antes da penhora, quanto Fernando pagou e quanto recebeu de volta, e como ler as 2 datas antes de dar o lance.

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I Edital do Dia

Um contrato de 2023 e uma penhora de 2024

O sobrado de Sorocaba foi a leilão com a penhora registrada e com uma moradora que dizia ter comprado o imóvel antes dela.

Sobrado de 140 m² com 3 quartos e quintal, Vila Hortência, Sorocaba, São Paulo, matrícula 58.214. Avaliação de R$ 520.000, arrematado por R$ 312.000 no segundo leilão judicial, em 17/03/2026, numa execução de título extrajudicial (a cobrança baseada num documento que já vale como dívida, aqui duplicatas não pagas) movida pela Casa Forte Materiais de Construção Ltda.

Ocupado ou Livre? Ocupado. O edital avisava que havia moradora no imóvel e que a desocupação corria por conta do arrematante.

A execução contra Marcos começou em 2022, na 4ª Vara Cível de Sorocaba. Em 14/06/2023, ele assinou o contrato com Lúcia por R$ 390.000. A última parcela caiu na conta dele em novembro de 2023. A penhora só foi registrada na matrícula em 22/05/2024.

Lúcia não sabia da execução. Antes de assinar, pediu ao vendedor a certidão da matrícula, que vinha limpa, e não puxou a certidão de distribuição (a lista de processos contra uma pessoa no fórum).

O credor alegou fraude à execução (a venda feita pelo devedor para esconder o bem de uma cobrança que já corria). O artigo 792 do Código de Processo Civil, de 2015, lista os casos em que a venda não vale contra o credor.

O Superior Tribunal de Justiça resumiu em uma frase quando a fraude se reconhece:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Superior Tribunal de Justiça, Súmula 375, 2009

A súmula (o resumo da posição firme do tribunal) abre 2 caminhos para o credor. Ou a penhora já estava na matrícula quando a venda aconteceu, e o comprador não pode alegar que não sabia. Ou o credor prova que o comprador conhecia a dívida e comprou assim mesmo.

Em 2014, no julgamento do Tema 243 (o recurso repetitivo que serve de modelo para todos os casos iguais), o STJ acrescentou que essa prova cabe ao credor. Sem penhora registrada, quem acusa a má-fé precisa demonstrá-la.

No sobrado, a venda é de junho de 2023 e o registro da penhora é de maio de 2024. Onze meses separavam um papel do outro, e o primeiro caminho estava fechado para a Casa Forte.

II A Conta da Chave

R$ 312.000 de lance e uma chave que não veio

Fernando pagou R$ 327.600 entre lance e comissão, recebeu o valor de volta 6 meses depois e ficou com R$ 4.680 de despesas que ninguém reembolsou.

A conta planejada saiu do edital: comissão de 5% do leiloeiro sobre o lance, ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) de 2% em Sorocaba e registro da carta de arrematação (o documento que o juiz emite para transferir o imóvel) no cartório.

A conta do sobrado até a chave, como Fernando a montou antes do lance:

Lance no segundo leilão

R$ 312.000

Comissão do leiloeiro, 5%

R$ 15.600

ITBI, 2% sobre o lance

R$ 6.240

Registro da carta no cartório

R$ 3.900

Custo previsto até a chave

R$ 337.740

Fernando depositou o lance à vista e pagou a comissão no próprio dia do leilão. O ITBI e o registro nunca chegaram a ser pagos, porque a carta não saiu enquanto os embargos corriam.

Na defesa, a Casa Forte tentou o segundo caminho da súmula. Juntou um protesto de duplicata contra Marcos (o registro público, no tabelionato, de um título que não foi pago), lavrado em 2022 em Sorocaba, e disse que qualquer comprador cuidadoso teria visto.

Lúcia respondeu com os recibos, os extratos das 3 transferências para a conta de Marcos, as contas de luz em nome dela desde julho de 2023 e o depoimento de 2 vizinhas que acompanharam a mudança.

O preço também pesou. Os R$ 390.000 ficavam 25% abaixo da avaliação judicial feita 3 anos depois, distância que a juíza tratou como preço de mercado, sem o desconto típico de quem compra às pressas de um devedor encrencado.

Em 12/08/2026, a juíza Renata Albuquerque Freitas, da 4ª Vara Cível, julgou os embargos procedentes. A sentença registrou que a penhora não constava da matrícula na data da venda e que a Casa Forte não provou que Lúcia sabia da execução. O sobrado saiu da execução.

Fernando, que não tinha culpa no enrosco, recebeu de volta os R$ 312.000 do depósito judicial em setembro, com a correção da conta do banco oficial. O leiloeiro devolveu os R$ 15.600 da comissão por ordem da juíza.

Ninguém devolveu o custo de defender o lance. Fernando gastou R$ 4.500 com o advogado que acompanhou os embargos e R$ 180 com certidões, e o dinheiro ficou parado 6 meses numa conta que rende menos que a aplicação de onde saiu.

A dívida de Marcos continua aberta. A Casa Forte voltou a procurar bens dele e, até o começo de outubro de 2026, não tinha achado outro imóvel registrado em nome do empresário.

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III Garimpo Local

As 2 datas que a certidão põe lado a lado

A informação que decidiu o caso estava disponível antes do leilão. Fernando puxou a certidão da matrícula, mas leu só o que procurava: a penhora registrada e o devedor como dono.

Faltou cruzar a data do registro da penhora com a data da venda que a moradora alegava. A segunda data estava no processo: o auto de constatação (o relatório do oficial de justiça que visita o imóvel antes do leilão) anotava “moradora informa ter adquirido o imóvel em 2023”.

A checagem leva uma tarde e custa menos de R$ 100 no cartório de Sorocaba:

1. Peça a certidão de inteiro teor atualizada. É a cópia completa da matrícula, emitida na semana do leilão, com todos os registros e averbações (as anotações que mudam a situação do imóvel). Certidão de 30 dias atrás não serve.

2. Anote a data do registro da penhora. Ela aparece numa linha própria, com número de protocolo e data. Penhora fora da matrícula não protege o arrematante contra um comprador anterior.

3. Leia o auto de constatação no processo. Se o oficial encontrou morador que diz ter comprado o imóvel, anote a data da compra que ele informou.

4. Compare as 2 datas. Venda anterior ao registro da penhora deixa o comprador protegido pela Súmula 375, salvo prova de má-fé. Venda posterior ao registro cai na fraude à execução.

No sobrado da Vila Hortência, o passo 2 mostraria 22/05/2024 e o passo 3 mostraria 2023. A combinação apontava para embargos com boa chance de vitória da moradora.

Ocupante com contrato antigo não proíbe o lance, mas muda o preço. Quem arremata nessas condições entra sabendo que o dinheiro pode ficar meses parado e que o imóvel pode sair da execução.

“Você daria lance num imóvel ocupado por alguém que diz ter comprado antes da penhora?”

A conta de Fernando fecha em R$ 4.680 de prejuízo, somando R$ 4.500 de advogado e R$ 180 de certidões, com o lance de R$ 312.000 e a comissão de R$ 15.600 já devolvidos e sem contar a correção do depósito judicial (cotação de 07/10/2026).