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O terreno arrematado com a ordem de construir já correndo
O artigo 6º do Estatuto da Cidade passa ao comprador a notificação da prefeitura, e o IPTU do lote já estava em 6%.
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O lote vazio e o prazo da prefeitura correndo
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No balcão do 10º Registro de Imóveis da capital paulista, o escrevente Valdir Honório Paixão entregou a certidão da matrícula 162.408 à engenheira civil Cláudia Moretti Sampaio e avisou: "esse terreno vem com prazo correndo, doutora".
O aviso apontava para a averbação 7 (a anotação lançada à margem da matrícula), feita em março de 2023. Nela, a prefeitura registrou a notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, a PEUC, o instrumento que obriga o dono de terreno ocioso a dar uso ao lote dentro de prazos fixados em lei.
O lote tem 640 m² na Rua Guaipá, Vila Leopoldina, zona oeste, e está vazio desde a demolição de um galpão em 2011. O Plano Diretor Estratégico paulistano, a Lei 16.050 de 2014, trata como subutilizado o terreno grande sem construção em áreas com infraestrutura pronta, e manda notificar o dono.
A regra que pesa no leilão vem de Brasília. O artigo 6º do Estatuto da Cidade, a Lei 10.257 de 2001, diz que a venda do imóvel depois da notificação transfere a obrigação ao novo dono sem interromper nenhum prazo. O relógio não zera com o martelo.
Na Rua Guaipá, o primeiro prazo já tinha vencido. O dono anterior não protocolou projeto no ano seguinte à notificação, e a prefeitura passou a cobrar o IPTU progressivo no tempo (a alíquota que dobra a cada ano de descumprimento): 3% em 2025 e 6% em 2026, contra 1,5% de um terreno comum.
O edital do leilão judicial, marcado para maio de 2026, falava em débitos de IPTU sub-rogados no preço e não trazia uma palavra sobre a notificação. Quem lia só o edital via um terreno de R$ 1,3 milhão de avaliação com lance mínimo de 60%.
Para o comprador desatento, o desconto da segunda praça escondia um carnê que dobraria no ano seguinte e uma obra com data marcada pela prefeitura, não pelo novo dono.
O que segue é o lote da Rua Guaipá, arrematado por Cláudia por R$ 780.000, a conta do que ela pagou para frear a alíquota antes de 2027 e as conferências que acham a averbação antes do lance.
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I Edital do Dia
A averbação 7 e os sobrados da engenheira
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A notificação de 2023 estava na matrícula, e o edital não dizia uma linha sobre ela.
Terreno de 640 m², Rua Guaipá, Vila Leopoldina, zona oeste da capital paulista, matrícula 162.408 do 10º Registro de Imóveis, sem construção, frente de 16 metros, zona mista. Avaliação judicial de R$ 1.300.000 em janeiro de 2026, arrematado em 19/05/2026 por R$ 780.000 na segunda praça, 60% da avaliação.
Ocupado ou Livre? Livre, cercado por muro de blocos e portão trancado. A executada, a construtora Leopoldina Empreendimentos Ltda., comprou o lote em 2010 para um prédio que nunca saiu do papel e perdeu o bem numa execução de R$ 940.000 movida por um fundo de crédito.
A arrematante, a engenheira civil Cláudia Moretti Sampaio, toca uma pequena incorporadora na Lapa e procurava terreno para quatro sobrados. O plano: aprovar o projeto em 2027, construir em 2028 e vender cada casa perto de R$ 1,1 milhão.
A certidão de inteiro teor, tirada dez dias antes da praça, mostrou a averbação 7: notificação da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, entregue ao representante da construtora em 14/03/2023, com prazo de um ano para protocolar o projeto e de dois anos, contados da aprovação, para começar a obra.
Esses dois prazos são o piso do artigo 5º do Estatuto da Cidade. A construtora deixou vencer o primeiro em março de 2024 sem protocolo, e a prefeitura lançou a alíquota majorada nos carnês de 2025 e 2026.
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A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
Brasil, Estatuto da Cidade, Lei 10.257, artigo 6º, 2001
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Na citação, inter vivos quer dizer venda entre pessoas vivas, e causa mortis, herança. O leilão judicial entra no primeiro grupo: é transmissão feita pelo juízo, depois da notificação, e carrega a obrigação inteira.
A citação desmonta a leitura rápida do edital. A sub-rogação no preço, prevista no artigo 130 do Código Tributário Nacional (a regra que paga o imposto atrasado com o dinheiro do lance), limpa a dívida de IPTU até a arrematação. A obrigação de construir não é dívida: é dever que acompanha o terreno.
Traduzido para o lote da Rua Guaipá: os R$ 66.000 do IPTU de 2026, calculados a 6% sobre o valor venal de R$ 1.100.000, saíram do lance. O carnê de 2027 viria em nome de Cláudia, a 12%, se nada mudasse.
Cláudia deu o lance sabendo da averbação. Protocolou o projeto dos quatro sobrados em 12/06/2026, 24 dias depois do martelo, e pediu à prefeitura o registro do cumprimento.
A resposta da secretaria veio por escrito: a alíquota comum volta no exercício (o ano fiscal do imposto) seguinte ao cumprimento da obrigação em atraso, e o protocolo de junho cumpre a primeira etapa. A segunda, o início da obra, continua com prazo contado da aprovação.
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II A Conta da Chave
Doze por cento que ficaram no papel
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Com a notificação averbada, o protocolo do projeto vale mais que o desconto do lance.
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Cláudia pagou os R$ 780.000 à vista em 24 horas, como pedia o edital, e a comissão de 5% do leiloeiro, R$ 39.000, no mesmo dia.
O ITBI paulistano, o imposto sobre transmissão cobrado pela prefeitura à alíquota de 3%, saiu por R$ 23.400 sobre o lance. Registro da carta de arrematação, certidões e emolumentos somaram R$ 6.500.
O projeto dos quatro sobrados, com levantamento topográfico e sondagem do solo, custou R$ 45.000 a um escritório de arquitetura da Lapa. As taxas de análise e de alvará na prefeitura somaram R$ 8.000.
O IPTU de 2027, com o cumprimento reconhecido, volta a 1,5% do valor venal: R$ 16.500 no ano. Sem o protocolo, a alíquota dobraria para 12%, e o carnê chegaria em R$ 132.000.
A conta do terreno até o alvará, item por item:
| Lance pago na segunda praça de maio de 2026 | R$ 780.000 | | Comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance | R$ 39.000 | | ITBI municipal, 3% sobre o lance | R$ 23.400 | | Registro da carta, certidões e emolumentos | R$ 6.500 | | Projeto, topografia e sondagem | R$ 45.000 | | Taxas de análise e alvará | R$ 8.000 | | IPTU de 2027 na alíquota comum de 1,5% | R$ 16.500 | | Custo até o alvará, com o IPTU de 2027 | R$ 918.400 | | IPTU de 2027 se o prazo fosse ignorado, a 12% | R$ 132.000 |
A diferença de um carnê de 2027 para o outro é de R$ 115.500, perto de 15% do lance. Um ano de atraso a mais levaria a alíquota ao teto de 15% previsto no artigo 7º do Estatuto, R$ 165.000 por ano sobre o valor venal atual.
O teto não encerra a pressão. Depois de cinco anos de cobrança progressiva sem cumprimento, o artigo 8º autoriza a prefeitura a desapropriar o lote pagando em títulos da dívida pública, resgatáveis em até dez anos, e não em dinheiro.
No lote da Rua Guaipá, os cinco anos contariam de 2025. A desapropriação ficaria possível em 2030, com a indenização calculada sobre a base do IPTU, sem somar expectativa de lucro, pela regra do mesmo artigo.
Cláudia ainda não tem o alvará. Na data da cotação, o projeto estava em análise na secretaria, e o escritório de arquitetura trabalha com aprovação no primeiro semestre de 2027.
Por R$ 918.400, ela fica com um terreno de 640 m² encaminhado para quatro sobrados, a R$ 1.435 o metro quadrado, contra R$ 2.031 por metro da avaliação judicial de janeiro.
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