I  Edital do Dia

Um lote murado a 1,8 km da cabeceira

O lote de São José dos Campos foi a leilão com a pista à vista, e o teto de 7,5 metros só apareceu no parecer militar.

Terreno de 360 m², Rua dos Astronautas, Jardim Satélite, São José dos Campos, São Paulo, matrícula 98.317. Avaliação de R$ 326.000, arrematado por R$ 212.000 no segundo leilão judicial da 4ª Vara Cível, em 18/03/2026.

Ocupado ou Livre? Livre. Era um lote murado, sem construção, e o edital permitia a visita sem agendamento.

O terreno foi a leilão porque o antigo dono, o empresário Hélio Bastos Ferraz, deixou uma dívida de R$ 140.000 com um fornecedor. O juiz mandou penhorar o lote (prender o bem para pagar a dívida) e levá-lo a hasta pública (o leilão feito por ordem judicial).

O edital descrevia a área, a matrícula, os débitos de IPTU e o zoneamento. Não falava em aeroporto, porque a restrição não constava da matrícula: ela vem de um plano público, publicado pelo Comando da Aeronáutica, que vale para todos os lotes da área sem passar pelo cartório.

A regra tem origem federal. A Lei 7.565, de 1986, o Código Brasileiro de Aeronáutica, trata do tema nos artigos 43 a 46. O artigo 43 abre a seção:

O artigo 44 diz quais são essas restrições: edificação, instalação, plantação e qualquer objeto que possa atrapalhar a operação das aeronaves. Também prevê os planos de zona de proteção, aprovados pela autoridade aeronáutica, que desenham a altura máxima permitida em cada ponto ao redor da pista.

O desenho tem a forma de rampas invisíveis. A partir da cabeceira, uma superfície inclinada sobe devagar na direção em que os aviões chegam, e qualquer prédio que fure essa rampa vira obstáculo. Quanto mais perto da pista, mais baixo o teto.

O cálculo usa a altitude, a altura em relação ao nível do mar, e não a altura em relação à rua. Um lote num morro perde andares que o vizinho na baixada ainda pode erguer, mesmo estando na mesma distância da cabeceira.

O lote de Marcos ficava sob a rampa de aproximação (a faixa por onde o avião desce até tocar o chão). Naquele ponto, o teto calculado era de 7,5 metros acima do nível do terreno.

O artigo 46 cuida de quem já construiu antes do plano: a restrição que obriga a demolir gera indenização ao dono. Quem compra o terreno vazio depois do plano publicado não tem a quem cobrar, porque a limitação já existia quando ele comprou.

II  A Conta da Chave

O prédio de 4 andares que virou sobrado

O pedido de Camila seguiu o caminho que a Portaria 957, de 2015, do Comando da Aeronáutica, define para os objetos projetados no espaço aéreo (o nome técnico para qualquer construção que entre na zona de proteção). Ela preencheu o formulário com as coordenadas do lote, a cota do terreno e a altura do prédio.

O processo foi analisado pelo Comando Aéreo Regional responsável por São Paulo. A primeira resposta veio com exigência: faltava o levantamento topográfico assinado com a altitude exata do terreno em relação ao nível do mar. Camila contratou o serviço por R$ 2.800 e reenviou.

O parecer final, de setembro de 2026, foi desfavorável para os 13 metros. O órgão militar autorizava até 7,5 metros, com a obrigação de instalar luz de sinalização no ponto mais alto se a obra usasse guindaste acima desse limite durante a construção.

Com 7,5 metros cabem 2 pavimentos. O prédio de 8 apartamentos virou um sobrado duplo, 2 casas geminadas de 3 quartos cada. Camila refez o projeto, e a prefeitura o aprovou em 3 semanas, já com o parecer anexado.

O plano de negócio também mudou de tamanho. Marcos contava vender 8 apartamentos a R$ 290.000 cada. Agora vai vender 2 casas, avaliadas pela imobiliária do bairro em R$ 520.000 cada.

A conta do terreno, com o parecer dentro:

O projeto refeito custou a Camila 4 meses e a Marcos R$ 21.800, o preço de um projeto novo com os honorários do primeiro já perdidos. A topografia, ao menos, serviu também para o sobrado.

O sobrado também encolheu o prazo. Em vez de 18 meses de obra de prédio, Camila estimou 9 meses para as 2 casas, com fundação mais simples e sem elevador. O custo da construção caiu junto, e a margem que sobrou ficou menor, mas chega mais cedo.

Marcos consultou um advogado de direito administrativo, Fernando Lucena Arruda, sobre recorrer do parecer. A resposta foi direta: o teto vem de cálculo geométrico sobre a pista, e o plano estava publicado antes do leilão. Sem erro de medida, o recurso não tinha onde se apoiar.

Hélio Bastos Ferraz, o antigo dono, nunca pediu parecer algum. Comprou o lote em 2009 e o manteve murado e vazio até a penhora, sem chegar a desenhar uma construção.

III  Garimpo Local

Onde a zona de proteção aparece antes do lance

A restrição de Marcos não estava na matrícula nem no edital, mas estava em papel público desde antes do leilão. A consulta leva uma tarde, com as coordenadas do lote e o mapa do município abertos:

1. Meça a distância até a pista mais próxima. Abra o mapa e marque o lote e as cabeceiras de qualquer aeroporto, aeroclube ou heliponto da região. Lote a poucos quilômetros de uma cabeceira pede as etapas seguintes.

2. Consulte o plano de zona de proteção. O Departamento de Controle do Espaço Aéreo publica os planos dos aeródromos no site oficial, com as rampas desenhadas sobre o mapa. Veja se o lote cai dentro de alguma superfície.

3. Pergunte à prefeitura se o lote está em área de parecer. Muitas cidades marcam a zona no mapa do zoneamento. Em São José dos Campos, a mancha aparecia no sistema da Secretaria de Urbanismo.

4. Faça a conta do teto antes do lance. Com a altitude do terreno e a altura da rampa naquele ponto, um arquiteto ou topógrafo diz quantos pavimentos cabem. O preço máximo do lance sai desse número, e não do zoneamento.

Um ponto muda o raciocínio: a zona de proteção pesa sobre o que se pretende construir, e não sobre o que já existe. Casa térrea pronta e legalizada dentro da mancha segue valendo como casa. O risco mora no terreno vazio e no imóvel comprado para ampliar ou demolir.

No caso do Jardim Satélite, o passo 1 teria mostrado a cabeceira a 1,8 quilômetro, e o passo 2 teria mostrado o lote dentro da rampa de aproximação. Com as 2 pistas, Marcos podia ter calculado o lance pelo sobrado, e não pelo prédio.

O terreno continua sendo um bom negócio, com outra margem. As 2 casas pagam o lote com folga, mas o lucro que ele desenhou em março ficou do tamanho de um sobrado.

“Você daria lance num terreno perto de uma pista sem saber quantos andares cabem nele?”

O lote da Rua dos Astronautas saiu por R$ 254.290, com lance, comissão, ITBI, carta, registro, topografia e o projeto refeito incluídos, R$ 71.710 abaixo da avaliação do edital e ainda sem 1 tijolo assentado (cotação de 10/10/2026).

Qual foi a altura máxima que o parecer da Aeronáutica autorizou para a obra no terreno do Jardim Satélite?

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