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O tombamento que sobrevive ao martelo
Averbada na matrícula antes do pregão, a restrição de reforma e demolição passa inteira para quem arremata, e não vira desconto no preço.
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A averbação que o martelo não apaga
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Arrematação limpa a dívida, não limpa a história. É essa diferença de uma linha que separa o preço aparente do preço real em imóvel antigo de centro histórico.
O leilão judicial tem uma promessa forte e verdadeira sobre débito. O arrematante recebe o bem livre de ônus reais e de dívidas do antigo dono, com a sub-rogação do preço, e essa promessa cobre hipoteca, penhora e tributo atrasado.
A promessa para em algum lugar, e o lugar tem nome. Restrição administrativa não é ônus real do devedor: é uma regra que pesa sobre a coisa, sobre o prédio de tijolo e telha, independentemente de quem esteja no polo passivo da execução.
O tombamento é a restrição administrativa mais silenciosa do país. Ele nasce de um ato do IPHAN ou de um órgão estadual de patrimônio, é levado ao registro de imóveis e passa a viver na matrícula, numa averbação de duas ou três linhas.
Repare no verbo que falta nessa averbação. Ela não cobra nada, não vence, não protesta e não aparece em nenhuma certidão de débito, então o filtro mental do arrematante experiente, treinado para caçar dívida, passa por cima dela sem parar.
E o martelo não a apaga. O auto de arrematação transfere o imóvel com a matrícula inteira, incluindo a linha que diz o que pode e o que não pode ser feito com aquelas paredes, e nenhum juiz tem competência para cancelar um tombamento dentro de uma execução.
O que muda de dono, junto com a escritura, é o dever de conservar. Quem arremata assume manter o bem em pé e íntegro, e assume também pedir autorização prévia ao órgão de patrimônio para qualquer reparo, pintura, restauro ou demolição.
A conta que quase ninguém faz aparece na obra. Um imóvel tombado não aceita orçamento de reforma comum, porque material, técnica e prazo passam a ser determinados por um parecer técnico, não pela pressa de quem quer revender rápido.
O lote de hoje é um sobrado do centro histórico de Santos, arrematado por R$ 620.000 com avaliação de R$ 1.240.000. Veja onde a averbação R-7 estava enquanto o lance subia.
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I Edital do Dia
O sobrado de Santos e a linha R-7 da matrícula
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O lance subiu. A averbação continuou lá.
Sobrado geminado de 1912, 214 m² de área construída em dois pavimentos, fachada em alvenaria de tijolo maciço com platibanda e óculo em ferro fundido, quadra do centro histórico de Santos, no litoral paulista. Avaliação judicial em R$ 1.240.000, arrematação na segunda praça por R$ 620.000, exatos cinquenta por cento do valor homologado nos autos.
Ocupado ou Livre? Livre. O imóvel estava fechado havia quatro anos, com infiltração visível no forro do pavimento superior e sem qualquer ocupante para negociar desocupação.
O edital tinha catorze páginas e descrevia o bem em três linhas. Metragem, confrontações, número da matrícula e a frase padrão sobre o arrematante receber o imóvel no estado em que se encontra, sem qualquer menção a patrimônio histórico.
A matrícula contava outra história para quem baixasse o inteiro teor. Na averbação R-7, do ano de 1998, constava o tombamento do imóvel pelo órgão estadual de patrimônio, com número do processo administrativo e data da resolução de tombamento definitivo.
Averbação de tombamento não tem valor nem vencimento. Ela ocupa três linhas, não aparece em certidão de ônus resumida e some no meio de um documento que a maioria dos arrematantes lê procurando a palavra penhora.
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As coisas tombadas não poderão, em caso nenhum ser destruídas, demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia autorização especial do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, ser reparadas, pintadas ou restauradas, sob pena de multa de cincoenta por cento do dano causado.
Decreto-Lei 25 de 1937, artigo 17
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Três palavras dessa frase valem dinheiro. Reparadas, pintadas e restauradas: a autorização prévia não é exigida só para demolir, ela é exigida para trocar telha, refazer reboco e escolher a cor da fachada.
O arrematante comprou o sobrado com um plano de dois quartos a mais. Fechar a área lateral, subir um terceiro pavimento recuado e transformar o casarão em quatro unidades de aluguel de temporada, cálculo que ele fez com preço de obra comum.
O primeiro protocolo no órgão de patrimônio derrubou o plano em quatro páginas. Terceiro pavimento indeferido por alterar volumetria e visibilidade do conjunto, subdivisão interna condicionada à preservação da escada original e da caixilharia, esquadrias novas negadas em alumínio.
O que sobrou foi um projeto de restauro. Recuperação da fachada com argamassa de cal, reconstituição do óculo em ferro fundido, telha cerâmica de mesmo tipo e substituição de madeiramento com peças de dimensão equivalente à original.
O prazo também mudou de escala. Entre o protocolo do projeto e a autorização final, com uma exigência técnica no meio do caminho, passaram-se cento e oitenta e dois dias, e nenhuma obra estrutural pôde começar antes disso.
A multa do artigo 17 fechou o cerco sobre o atalho. Quem executa reparo sem autorização responde por metade do valor do dano causado, além de ser obrigado a desfazer a intervenção e a recompor o bem no estado anterior.
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II A Conta da Chave
R$ 385 mil de restauro contra R$ 190 mil de reforma
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A obra livre custaria R$ 190.000 e o caderno de restauro fechou em R$ 385.000. A diferença de R$ 195.000 nasceu de uma averbação de três linhas que já estava na matrícula quando o lance foi dado.
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O primeiro efeito é sobre o desconto que parecia gordo. O sobrado saiu por cinquenta por cento da avaliação, e o arrematante tratou a diferença como lucro travado, sem descontar dela o custo obrigatório de conservar um bem protegido.
O segundo efeito é sobre a técnica. Material tradicional, mão de obra especializada em restauro e acompanhamento técnico não são escolhas de gosto, são exigências do parecer, e cada uma delas tem preço acima do equivalente comum.
A conta do sobrado de Santos, item por item:
| Avaliação judicial homologada nos autos | R$ 1.240.000 | | Lance vencedor na segunda praça | R$ 620.000 | | Orçamento de reforma comum, feito antes do lance | R$ 190.000 | | Caderno de restauro aprovado pelo órgão de patrimônio | R$ 385.000 | | Diferença gerada pela restrição de tombamento | R$ 195.000 | | Dias entre o protocolo do projeto e a autorização | 182 | | Custo total do arrematante, lance mais restauro | R$ 1.005.000 |
O desconto encolhe quando a obra entra na planilha. Sobre a avaliação de R$ 1.240.000, o ganho aparente de R$ 620.000 caiu para R$ 235.000 depois do caderno de restauro, sem contar tributo, custas e seis meses de imóvel parado.
Vale separar tombamento de área de entorno, porque as duas restrições aparecem no mesmo bairro e custam diferente. O bem tombado tem a própria matéria protegida, e o vizinho de bem tombado responde por visibilidade e volumetria, sem obrigação de conservar fachada alheia.
Há um ponto que trabalha a favor de quem compra preparado. O tombamento costuma vir acompanhado de benefício fiscal municipal sobre o imposto predial, com percentual condicionado ao estado de conservação da fachada, e isso muda o custo de carregar o imóvel enquanto a obra tramita.
Existe ainda um direito de preferência histórico que confunde arrematante. A regra original do Decreto-Lei 25 de 1937 que dava preferência ao poder público na venda de bem tombado foi revogada pelo Código de Processo Civil de 2015, e hoje a alienação não depende de oferta prévia à União, ao estado ou ao município.
O que não foi revogado é o dever de comunicar. A transferência de propriedade de bem tombado deve ser levada ao conhecimento do órgão que fez o tombamento, e a averbação continua acompanhando a matrícula em toda venda futura.
Uma última diferença separa o preparado do apressado. O preparado orça restauro antes de levantar a placa, e o apressado descobre o caderno de encargos depois de assinar o auto, quando o preço já está fixado e a obra não aceita mais desconto.
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