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A proposta de R$ 118 mil no lote sem lance
Depois das duas praças desertas o lote muda de porta, e a proposta escrita corre contra um preço que a sala já recusou duas vezes.
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A proposta escrita que substitui a sala do pregão
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O cronômetro do pregão eletrônico fecha em 00:00 pela segunda vez em quinze dias, com o campo de lances vazio nas duas datas. O leiloeiro assina a certidão de praça negativa, junta o documento aos autos e encerra a comissão que não vai receber.
A partir dali o lote sai da vitrine e vai pro balcão. O processo não devolve o imóvel pro executado, não arquiva a execução e não repete a praça por conta própria. Ele fica esperando um pedido escrito de alguém.
Duas portas se abrem, e as duas dispensam a sala do pregão. Na execução judicial, o credor pode requerer a alienação por iniciativa particular, com um corretor ou leiloeiro credenciado vendendo o bem por prazo, preço e condições que o juiz fixa em despacho.
Na dívida com alienação fiduciária, o caminho é outro. Consolidada a propriedade e frustrados os dois leilões do banco, o débito se extingue por lei e o imóvel fica com o credor, que passa a vender por conta própria, pelo preço da mesa dele.
A gramática muda junto com a porta. Não existe mais lance, existe proposta, e proposta é papel: valor, forma de pagamento, prazo de aceite e a linha que diz quem paga o que ficou pra trás. A resposta também vem por escrito, e demora dias, não segundos.
Muda também quem está do outro lado. Na praça, o adversário é o outro comprador com o dedo no botão. No balcão, o adversário é o calendário do credor, que paga guarda, condomínio e imposto a cada mês que o imóvel não sai.
O edital de hoje é um apartamento que atravessou as duas datas sem receber um lance. Veja o que as duas certidões negativas dizem sobre o preço, e o que o despacho do juiz precisa fixar antes de qualquer proposta entrar no processo.
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I Edital do Dia
O apartamento que ninguém quis nas duas praças
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Duas praças sem lance, e uma venda por escrito.
Apartamento de 58 m², dois quartos e uma vaga coberta, quarto andar de um prédio de 1998, em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. Avaliação judicial de R$ 236.000. A primeira praça abriu em R$ 236.000 e a segunda em R$ 118.000, as duas encerradas sem nenhum lance registrado.
Ocupado ou Livre? Ocupado pelo antigo proprietário, com a família morando na unidade e nenhuma ação de despejo em curso. As chaves não estão em juízo, e a entrega da posse vai depender de mandado.
A certidão de praça negativa é o primeiro documento a pedir. Ela traz a data da sessão, o valor de abertura, o número de habilitados e a linha que interessa: nenhum lance ofertado. Duas certidões dessas, com quinze dias entre elas, contam uma história de preço que a avaliação não conta.
O processo segue vivo. Frustradas as duas tentativas, a execução não devolve o bem nem arquiva: o credor escolhe entre adjudicar o imóvel pelo valor da avaliação, pedir nova praça ou requerer a alienação por iniciativa particular.
A adjudicação é a porta mais rápida e a mais cara pro credor. Ele fica com o imóvel por R$ 236.000 e abate a dívida, e quando a dívida é menor que a avaliação ainda deposita a diferença.
Sobra o artigo 880 do Código de Processo Civil, que autoriza o exequente a vender por iniciativa própria ou por corretor credenciado no tribunal.
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O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.
Código de Processo Civil, sobre a alienação por iniciativa particular, artigo 880, parágrafo 1º, 2015
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Cada palavra do parágrafo vale dinheiro pro comprador. Prazo é a janela em que a proposta pode entrar, preço mínimo é o piso, condições de pagamento abrem ou fecham a porta do parcelamento e a comissão de corretagem diz quanto sai do seu bolso além do preço.
O piso tem um chão legal por trás. O artigo 891 considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz e, quando mínimo nenhum foi fixado, o preço abaixo de 50% da avaliação. No lote de hoje, os 50% dão exatamente os R$ 118.000 da segunda praça.
A outra porta nasce fora do processo. No crédito com alienação fiduciária, o banco consolida a propriedade em nome próprio e leva o imóvel a dois leilões dele, em prazos curtos e com valores definidos em lei.
Quando o segundo leilão fecha sem lance que cubra a dívida e os encargos, a Lei 9.514, de 1997, extingue o débito e libera o devedor. O imóvel fica com o banco, que vende como qualquer proprietário, pelo preço da mesa dele e com escritura pública no fim.
É por essa porta que aparecem as listas de venda direta nos portais dos bancos, com preço abaixo da avaliação, financiamento da casa e um formulário de proposta.
Os dois caminhos chegam ao mesmo lugar: uma proposta escrita, sem sala, sem cronômetro e sem outro comprador visível. O que muda entre eles é o documento que você recebe no fim e a conta que vem junto com a chave.
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II A Conta da Chave
Os R$ 8.650 que separam as duas portas
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O preço que a sala recusou duas vezes é teto, não piso. A mesma proposta de R$ 118.000 fecha em R$ 134.120 por uma porta e em R$ 142.770 pela outra, e a diferença está em quem responde pelo que ficou pra trás.
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Comece pelo teto. O lote foi ofertado a qualquer interessado por R$ 118.000, com edital publicado e quinze dias de exposição, e ninguém apertou o botão. Propor o mesmo valor é pagar o preço que o mercado já recusou duas vezes, com a vantagem de não ter concorrente na mesa.
O piso vem do despacho. Se o juiz mantiver o mínimo em 50% da avaliação, o teto e o piso se encostam nos R$ 118.000 e a margem some. A folga nasce de um pedido escrito, com as duas certidões negativas anexadas, pra que o mínimo seja fixado abaixo dos 50%.
Agora a conta da porta judicial. Sobre a proposta de R$ 118.000 entram a comissão de corretagem de 5% fixada no despacho, R$ 5.900, e o ITBI de 3% do município sobre o valor da aquisição, R$ 3.540.
Os emolumentos do registro da carta de alienação, na faixa de valor da tabela do estado, ficam perto de R$ 2.480. A desocupação, com mandado de imissão, diligência de oficial e chaveiro, reserva R$ 4.200. A soma fecha em R$ 134.120.
Falta dizer por que o condomínio atrasado não aparece nessa lista. A alienação por iniciativa particular é expropriação judicial, e o artigo 130 do Código Tributário Nacional manda o tributo do imóvel se sub-rogar no preço depositado.
O condomínio segue a mesma sorte quando o despacho escreve a linha. Peça que ela apareça: o termo de alienação nos autos é assinado pelo juiz, e é ali que a sub-rogação fica registrada, antes de qualquer pagamento sair da sua conta.
A porta da venda direta cobra de outro jeito. Não há comissão de corretagem embutida no preço, e entram a escritura pública, R$ 2.650, e o registro, R$ 2.480, além do mesmo ITBI de R$ 3.540.
Entra também o passado do imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil faz a dívida de condomínio acompanhar a unidade, e a Lei 9.514 só põe o banco como responsável pelas despesas a partir da data em que ele é imitido na posse.
Como o banco quase nunca se imite antes de vender, os quatorze meses de condomínio em aberto, R$ 9.800, e os dois exercícios de IPTU, R$ 2.100, chegam junto com a chave. Com a desocupação de R$ 4.200, a segunda porta fecha em R$ 142.770.
São R$ 8.650 de diferença pela mesma proposta. Sobre a avaliação de R$ 236.000, o desconto real é de 43% pela porta judicial e de 39% pela venda direta, contra os 50% que o número de R$ 118.000 sugere sozinho.
A negociação muda de forma. No processo, o número se move por petição, com as certidões negativas como prova. No banco, ele se move por contraproposta, avaliada por um comitê que mede o custo mensal de segurar o imóvel parado.
Uma linha do contrato vale a leitura antes da assinatura. A liminar de reintegração da Lei 9.514 está escrita pro credor, pro cessionário e pro comprador de leilão público, e quem compra na venda direta entra mais forte quando o contrato cede essa posição de forma expressa.
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